È il momento giusto per acquistare casa? Cosa valutare prima? Scopriamolo insieme.

Elisa Boreatti
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Da buon avvocato specializzato nel diritto immobiliare, apro questo articolo ponendomi le stesse domande che farei ad un cliente che si rivolge al nostro studio:

Pensi di sapere come si diventa proprietari di una casa?
Quante cose puoi fare con il tuo acquisto?
Ritieni di conoscere quali sono gli aspetti da valutare, tenuto in conto del contesto in cui è l’immobile è costruito?
E infine: questo è il momento giusto per comprare casa?

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Molti pensano che per diventare proprietari sia sufficiente fissare l’appuntamento con il notaio e firmare il rogito. Costoro non si pongono molte domande e l’unica cosa che li spinge a comprare casa è avere sicurezze, un tetto sulla testa e per alcuni un investimento nel tempo. Le uniche vere preoccupazioni sono economiche: il mutuo, l’anticipo, la rata nel tempo. Queste esistono, ma non sono le uniche a dover essere considerate prima dell’acquisto.

Diciamo, dunque, che non è questo l’approccio corretto all’acquisto della casa; anzi, per dirla tutta, questo approccio è molto riduttivo, se non pericoloso, fonte di innumerevoli delusioni (da qui le molte azioni giudiziarie che in corso dinnanzi i giudici).

Cerchiamo di capire insieme, dunque, quali sono gli aspetti che vanno valutati e che non sono stati tenuti in debita considerazione nel ragionamento di chi procede in questo modo.

Incapacità legale 

Questa espressione fa riferimento a quella situazione in cui un soggetto non può validamente disporre della propria sfera giuridico-patrimoniale e questo a prescindere dalla realtà effettiva esistente e perché così prevede il legislatore. Le ipotesi previste dal codice sono quella della minore età, dell’interdetto sottoposto a tutela, del condannato interdetto legalmente (art. 32 cp che viene prevista allo scopo di punire il condannato), degli inabilitati e di coloro ai quali è stato nominato un amministratore di sostegno.

Se un soggetto rientra in una di queste categorie, non può concludere contratti in modo autonomo (e più in generale compiere atti). Questo perché la legge, a sua tutela, stabilisce una “sua presunzione assoluta di incapacità” con la conseguenza che la capacità degli stessi non può venir provata con alcun elemento (nell’esempio di prima, la particolare intelligenza del minorenne). 

Acquirente e venditore: dall’accordo al ripensamento

È capitato a tutti sentire situazioni in cui, in un primo momento, acquirente e venditore sono andati a festeggiare insieme la conclusione dell’affare, per poi quelle stesse persone ritrovarsi “sedute” davanti al giudice per risolvere il contratto precedentemente firmato, cercando di eliminarne gli effetti, come se non fosse mai avvenuto. Dispiacersi o avvilirsi dopo non serve a molto: meglio premunirsi prima. Certo, può capitare a tutti di commettere errori di valutazione o di ritornare sulle proprie scelte, ma un contro è farlo perché abbiamo cambiato idea o è intervenuto qualche evento e un altro perché siamo stati frettolosi o superficiali nelle fasi di valutazione.

La conclusione di un contratto di acquisto di un immobile sottende esigenze molto rilevanti per entrambe le parti contrattuali, data la posta in gioco, di solito di rilevante entità economica, nonché aspetti ulteriori di tipo emotivo (come l’affettività legata ad un bene posseduto in precedenza). Da qui si pone il problema di come questi soggetti possono trovare un punto di equilibrio che soddisfi entrambi nel tempo e non dia adito a ripensamenti. La risposta è semplice: affrontando con consapevolezza e la dovuta attenzione le fasi dell’acquisto (e della vendita). Il trasferimento della proprietà di un immobile attraversa diverse fasi e momenti, dove entrano in gioco anche consulenti e pubblici ufficiali, quali il notaio, per esempio, piuttosto che agenti immobiliari, avvocati e tecnici del settore.

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Perché si compra casa?

PRIMA CASA

La risposta più semplice e immediata è che chi decide di comprare casa lo fa perché ha bisogno di un luogo dove andare a vivere. Tutto qui? Assolutamente no. Se l’acquisto avviene con questa finalità, infatti, è utile sapere che, laddove sussistano determinati presupposti, si può procedere con “un acquisto prima casa”.

CASA FAMILIARE

Attenzione, perché questa non è una semplice questione “di qualifica”, ma ha ripercussioni sostanziali sia per quel che riguarda l’acquisto in sé, sia per la successiva “gestione dell’immobile” nel corso degli anni. E non è finita qui. È infatti possibile rogitare anche per la casa dove si andrà a vivere con la propria famiglia e allora si parla di “casa familiare”, con ulteriori notevoli riflessi nel caso in cui decidiate (speriamo di no) di separarvi e nel nucleo familiare vi siano dei bambini.

ACQUISTO A FAVORE DI TERZO

Non è ancora finita. Si può, infatti, condurre tutta l’operazione di acquisto non per noi stessi, ma per far diventare titolari del diritto di proprietà un terzo. A seconda delle esigenze che si vogliono soddisfare, davanti al notaio si concluderà un contratto a favore di terzo (si pensi al padre che acquista casa per il figlio), oppure per persona da nominare.

FONDO PATRIMONIALE

Ed ancora, si può acquistare casa e poi decidere di donarla o di proteggerla “inserendola” in un fondo patrimoniale o qualificandola come “patrimonio destinato ad uno specifico affare”, ove nel primo caso il bene lo rendete “funzionale” alla soddisfazione dei bisogni della famiglia e nel secondo lo si destina al compimento di uno specifico affare. Infine, si può diventare proprietari non solo a seguito di acquisto, ma anche per usucapione o per successione ereditaria.

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Si compra casa anche come investimento

L’acquisto di un immobile può rientrare anche in una strategia di investimento immobiliare; siamo di fronte, dunque, ad una esigenza ben diversa da quelle sopra esplorate. Per esempio, si hanno a disposizione somme di denaro che non si vogliono lasciare sul conto corrente e si ritiene di farle fruttare “nel mattone”. L’idea può essere di rivenderla successivamente e ricavare una plusvalenza, oppuredi “affittarla” e trarre da essa un reddito (canone), utilizzando una delle forme contrattuali previste dal nostro ordinamento.

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Quale sarà il prossimo argomento?

Fatta questa panoramica delle opzioni a nostra disposizione, nei prossimi articoli andremo ad approfondire in primis che al rogito si può pervenire anche attraverso la conclusione di un preliminare;  poi, che durante la trattazione dell’operazione si può venir assistiti da un mediatore (il cd agente) che ha diritto alla provvigione; poi ancora, che il contratto definitivo può concludersi tra gli stessi soggetti che firmano il documento, ma anche con persone diverse da questi.

Fermo tutto quello che ci siamo detti, però, un dato deve essere chiaro: quello che voi andate a firmare, sia esso un preliminare (o anche conosciuto come “compromesso”) o un definitivo, è comunque e sempre un contratto, ossia è un “accordo di due o più parti volto a costituire, regolare o estinguere tra loro un rapporto giuridico suscettibile di valutazione economica”.

Mi raccomando, quindi, seguiteci nei prossimi appuntamenti in questo blog, perché se dovete comprare casa per voi, per i vostri figli, o se volete acquistarla per affittarla, allora sapremo guidarvi al meglio e qui troverete molte risposte. Nelle prossime puntate metteremo in evidenza anche quali sono gli ulteriori aspetti che, una volta divenuti proprietari, dovete conoscere a seconda che abbiate acquistato una casa singola, una unità collocata in un complesso condominiale o sottoposta a vincoli storici.

Se volete una consulenza su misura per voi, contattateci e avrete il vostro miglior alleato in questo percorso, forse i soldi meglio spesi in assoluto. Prevenire è decisamente meglio che curare e la tranquillità non ha davvero prezzo. Alla prossima puntata.

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