L’amministratore di condominio: la sua nomina e il suo rinnovo

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INDICE DEI CONTENUTI
1. LA NOMINA DELL’AMMINISTRATORE NON È SEMPRE OBBLIGATORIA
2. LA DURATA DELL’incarico dell’amministratore di condominio: NOMINA E RINNOVO
3. LA PRIMA INTERPRETAZIONE
4. LA SECONDA INTERPRETAZIONE
5. IN SEDE DI RINNOVO L’AMMINISTRATORE DEVE SPECIFICARE IL COMPENSO?
6. CONCLUSIONI


LA NOMINA DELL’AMMINISTRATORE NON È SEMPRE OBBLIGATORIA

Quando un condominio ha più di otto proprietari il legislatore ha imposto la nomina di un amministratore.

Nomina che avviene con delibera assembleare assunta, secondo quanto previsto dall’articolo 1135 codice civile, con la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio.

Ma non solo, all’atto della nomina l’amministratore deve indicare, inter alia, il suo compenso e la nomina stessa deve essere inserita nell’ordine del giorno (articolo 1129 codice civile).

LA DURATA DELL’incarico dell’amministratore di condominio: NOMINA E RINNOVO

L’articolo 1129 codice civile stabilisce che l’incarico conferito all’amministratore ha durata di un anno e si rinnova per pari periodo.

Ebbene in concreto come si declina quanto disposto dal legislatore? Purtroppo nella quotidianità sono emerse due diverse letture:

  1. Ogni anno l’incarico si rinnova automaticamente per l’anno successivo, fino ad eventuale manifestazione di dissenso da parte dell’assemblea.
  2. L’incarico ha durata di 1 anno. Dopodiché cessa. Ma se non c’è una manifestazione contraria dell’assemblea, inizia automaticamente un altro anno di mandato, terminato il quale l’incarico cessa senza più possibilità di rinnovo automatico.

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LA PRIMA INTERPRETAZIONE

In un primo momento la soluzione adottata dalla giurisprudenza è stata di fatto la terza dal momento che riteneva che il rinnovo annuale operasse per favorire una maggiore stabilità del rapporto di amministrazione (Tribunale di Cassino, sentenza 21 gennaio 2016, numero 1186).

Aderendo a questa tesi ne conseguiva che l’amministratore alla cadenza del primo anno, in assenza di dimissioni o di revoca da parte dell’assemblea stessa, non avrebbe dovuto inserire nell’ordine del giorno un punto relativo alla sua conferma, ma avrebbe dovuto riportare solo i compensi richiesti. Con la conseguenza che il rinnovo operava automaticamente per un’altra gestione senza necessità che l’assemblea deliberasse sul punto (il cosiddetto 1+1). Va aggiunto che scaduta la gestione nella quale egli agiva in forza di rinnovo, l’amministratore cessava definitivamente l’incarico e doveva sottoporre all’assemblea la sua nomina (non il rinnovo) per la successiva gestione (che sarebbe stata considerata “la prima”).

LA SECONDA INTERPRETAZIONE

Nel corso degli anni la giurisprudenza è giunta a nuove conclusioni. Oggi è più dell’idea che il rinnovo operi sine die, avendo sempre l’assemblea il potere di revoca del mandato o che l’amministratore non indichi nell’ordine del giorno la sua conferma.

In base a tale interpretazione, quindi, vi è un automatico rinnovo dell’incarico di anno in anno sempre che non vi sia da parte dell’amministratore la comunicazione delle sue dimissioni o l’assemblea formuli una richiesta di convocazione straordinaria per deliberare in tal senso. Si ricorda che questo è possibile proprio alla luce dell’articolo 66 disposizioni di attuazione del codice civile.

L’effetto pratico di questa tesi è che l’amministratore non deve inserire nell’ordine del giorno la sua nomina e l’assemblea non deve deliberare in quanto questa, salvo i casi anzi riportati, opera automaticamente.

IN SEDE DI RINNOVO L’AMMINISTRATORE DEVE SPECIFICARE IL COMPENSO?

L’articolo 1129, comma 14, del Codice Civile stabilisce che l’amministratore, all’accettazione della nomina e del rinnovo, deve specificare analiticamente l’importo del compenso per l’attività svolta, pena la nullità della nomina. Infatti tutto ciò che non viene inserito nel preventivo non può poi essere oggetto di successiva richiesta, salvo solo il rimborso dei costi sostenuti per lavori urgenti e necessari eventualmente affrontati dal capo condomino nel corso del mandato.

Ora rispetto a questo, in tema di nomina, possono sorgere criticità in ipotesi di rinnovo dell’incarico.

Preliminarmente va precisato che il rinnovo tacito è valido ed efficace se l’amministratore indica le informazioni richieste dall’articolo 1129 codice civile.

Rispetto alla voce del compenso, è parimenti necessario indicarlo? La risposta è non solo affermativa, ma il suo ammontare deve essere pari a quello dell’anno precedente. La ratio che sorregge questa “richiesta” ben si comprende se si considera che un contratto può essere rinnovato solo se rimangono uguali le precedenti condizioni contrattuali. Ecco quindi che se un amministratore per la gestione rinnovata presentasse un compenso più alto, deve necessariamente “passare” per l’assemblea che viene chiamata a deliberare sulla sua nomina (e non la sua conferma).

Ebbene sul punto però si segnala la pronuncia del Tribunale di Roma, la nr. 664/2023 (gennaio 2023) che stabilisce che in sede di rinnovo non sarebbe necessaria la specifica se il compenso è stato presentato in sede di nomina.

È bene sottolineare che questa posizione non “convince” non fosse altro perché l’articolo 1129 codice civile impone, a pena di nullità della delibera, l’obbligo di specificazione del compenso dell’amministratore sia all’accettazione della nomina che dei successivi rinnovi.

Tanto è che successivamente la Corte d’Appello di Bari con sentenza nr. 1201 del 20 luglio 2023, analizzando un’altra fattispecie, ha ribadito che “All’atto della accettazione del rinnovo, l’amministratore ha l’onere di specificare analiticamente, a pena di nullità della conferma, gli emolumenti spettanti per l’operato che andrà ad espletare, a nulla rilevando l’inserimento degli stessi nel bilancio preventivo approvato dall’assemblea”.

CONCLUSIONI

Quando un condomino riceve la convocazione dell’assemblea condominiale deve sempre porsi delle domande per quel che riguarda la figura dell’amministratore, ed in particolare se egli sia nomina o meno, in modo da essere in grado di conoscere quali sono gli adempimenti che quest’ultimo deve porre in essere rispetto alla compagine condominiale.

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