L’amministratore di condominio: chi è il soggetto con cui ogni condomino deve interfacciarsi?

Elisa Boreatti
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INDICE DEI CONTENUTI
1. PREMESSA
2. QUANDO IN CONDOMINIO È OBBLIGATORIA LA PRESENZA DELL’AMMINISTRATORE?
3. IL CONDOMINO CHI PUÒ NOMINARE AMMINISTRATORE?
4. COSA FARE SE L’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO MUORE?

1. PREMESSA

Spesso intorno alla figura dell’amministratore di condominio ci sono molte domande da parte dei condomini. Con questo articolo di questo mese cerchiamo di fare chiarezza sul suo ruolo e di “mettere un po’ in ordine”.

Primo punto da avere chiaro.

L’amministratore di condominio, insieme all’assemblea è l’organo che il legislatore ritiene “necessario” nell’ambito della vita condominiale.

Esso ha il difficile compito di:

  • Gestire lo stabile, facendo rispettare il regolamento condominiale, dando esecuzione alle delibere assembleari e recuperando la morosità.
  • Eseguire le delibere assunte in assemblea.

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Sembrano compiti semplici ma nascondono complessità notevoli!

Sempre con riferimento all’amministratore, vogliamo ricordare che le norme del codice civile e quelle di disposizione del codice civile che regolano la sua figura hanno subito, oramai un po’ di anni or sono, ossia da quando è entrata in vigore la cosidetta riforma del condominio (L. 220/12), un restyling.

Restyling resosi necessario proprio per tutelare i condomini che avevano, ed hanno, la necessità di avere maggior trasparenza nella gestione condominiale (si ricorda, per esempio, che la riforma prevede l’apertura di un conto corrente condominiale e la stipula da parte dell’amministratore di una polizza assicurativa per la responsabilità civile) e di poter dare “garanzie” sulla professionalità di colui che riveste l’incarico di amministratore dal momento che non esiste un albo (ecco quindi che è stato introdotto l’obbligo dei corsi formativi a cui deve partecipare l’amministratore).

2. QUANDO IN CONDOMINIO È OBBLIGATORIA LA PRESENZA DELL’AMMINISTRATORE?

A volte è lo stesso legislatore che non richiede – all’interno di un condominio – la nomina di un amministratore e questo accade quando il numero dei condomini è uguale o inferiore al numero di otto. L’art. 1129 cc, infatti, prevede che solo se viene superato questo dato numerico sorge in capo al condominio l’obbligo di nomina lasciando in tutte le altre ipotesi “libertà di scelta” ai condomini.

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3. IL CONDOMINO CHI PUÒ NOMINARE AMMINISTRATORE?

Dunque abbiamo visto che l’amministratore è l’organo di gestione e di rappresentanza del condominio e, proprio per l’importanza che nel corso degli anni ha assunto, la L. 220/12 (la cosiddetta riforma del condominio) è intervenuta a “professionalizzare” la figura dell’amministratore condominiale.

In particolare, recependo alcune prassi che via via nel tempo si sono andate consolidando, il legislatore ha stabilito che chi  vuole ricoprire questo ruolo deve avere:

  • il godimento dei diritti civili;
  • non deve essere stato condannato per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commini la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a 2 anni e, nel massimo, a 5 anni;
  • non essere stato sottoposto a misure di prevenzione (ad es. l’obbligo di soggiorno) divenute definitive (salvo che non sia intervenuta la riabilitazione);
  • non essere interdetto o inabilitato;
  • non essere annotato nell’elenco dei protesti cambiari;
  • possedere il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
  • aver frequentato un corso di formazione iniziale e svolgere un’attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

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In punto di formazione il Decreto Ministeriale nr. 140 del 2014, entrato in vigore il 9 ottobre 2014, prevede che questo obbligo deve avere cadenza annuale. Si è posto il problema di capire però se il legislatore con l’espressione “cadenza annuale” intendesse far riferimento all’anno solare o all’anno di gestione del condominio. La giurisprudenza è stata propensa a ritenere che si intendesse anno di gestione condominiale.

Gli ultimi tre requisiti non sono richiesti solo se l’assemblea ha nominato amministratore uno dei condomini dello stabile.

Leggendo queste righe, potrebbe sorgere anche la domanda: può essere nominata amministratrice anche una società o può esserlo solo una persona fisica?

La risposta è sì, può ricoprire la carica anche una società, sia essa di persone (ad esempio una società semplice) sia essa di capitale (ad esempio una società per azioni o a responsabilità limitata).

4. COSA FARE SE L’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO MUORE?

Le norme del codice civile disciplinano la durata dell’incarico dell’amministratore condominiale, ma non prendono in considerazione l’ipotesi del decesso, ovvero una circostanza destabilizzante per la vita del condominio.

Con la morte dell’amministratore condominiale viene a cessare formalmente l’incarico di gestione a suo tempo conferito. In questo caso, ciascun condomino può prendere l’iniziativa di convocare un’assemblea condominiale straordinaria che nomini un nuovo amministratore condominiale.

Il nuovo amministratore condominiale ha il compito di contattare gli eredi del defunto o il suo studio professionale per ottenere la documentazione inerente alla gestione del condominio.

Per approfondire il tema della nomina del nuovo amministratore condominiale in caso di decesso e rimanere aggiornati, seguite i canali social e il blog del nostro Studio Legale.

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