Area di parcheggio: indicazioni per l’uso

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INDICE DEI CONTENUTI
1. AREE DESTINATE A PARCHEGGIO: COSA SI INTENDE
2. LA NATURA GIURIDICA DELLE AREE DI PARCHEGGIO
3. LE AREE DI PARCHEGGIO INSUFFICIENTI
4. AREE DI PARCHEGGIO DESTINATE A PERSONE CON DISABILITÀ

ASCOLTA L’INTRODUZIONE


Il tema delle aree di parcheggio condominiali è spesso una fonte di disputa tra i residenti, che talvolta finiscono per rivolgersi alle autorità giudiziarie. È dunque cruciale chiarire cosa si intende per ‘aree di parcheggio condominiali‘, comprendere la loro natura e, di conseguenza, quali sono le regole che i condomini sono tenuti a rispettare. Iniziamo con un’analisi dettagliata.

Aree destinate a parcheggio: cosa si intende

Con ‘aree di parcheggio condominiali‘ si fa riferimento agli spazi deputati alla sosta, alla manovra e all’accesso dei veicoli (ossia i corridori carrabili per accedere ai posti auto, ma non le rampe carrabili, se sono esterne al fabbricato) all’interno degli edifici condominiali. Questi spazi, poi, possono essere sia in un’area scoperta (i cd. posto auto) sia in un’area coperta.

Quest’ultima, a propria volta, può essere chiusa su tre lati (box) o su tutti i lati (garage). Tra l’altro non va dimenticato che la normativa di settore (inderogabile e imperativa) stabilisce che nelle nuove costruzioni e nelle aree di pertinenza devono essere necessariamente riservati degli spazi per i parcheggi il cui numero viene calcolato tenuto in conto della percentuale cubatura dell’edificio. Sulle aree destinate a parcheggio, di fatto, viene impresso un vincolo di destinazione: detto diversamente lo spazio deputato ad un tanto è vincolato ad essere utilizzato per il parcheggio dei veicoli per i proprietari delle unità che compongono l’edificio condominiale

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La natura giuridica delle aree di parcheggio

Con la riforma del 2012, il legislatore ha inserito le aree destinate a parcheggio all’interno dei beni comuni (articolo 1117 codice civile) al pari del giardino, del cortile, etc.e tutti quindi hanno diritto al loro posto auto. Questo diritto però è sempre da mettere in relazione ai millesimi di proprietà.

In quanto bene comune, ogni condomino può utilizzarlo per posteggiare la propria auto: nel fare questo, però, deve sempre rispettare la destinazione specifica di quell’area. Non può, pertanto, trasformarla in deposito di altri oggetti o dare in locazione lo spazio.

Ogni condomino, oltre a non mutarne la destinazione economica, deve anche evitare di limitare o impedire il pari uso che gli altri condomini possono fare del bene.

E questo secondo il “principio della parità di godimento tra tutti i condomini stabilito dall’art. 1102 c.c., il quale – per l’appunto – impedisce che sulla base del criterio del valore delle singole quote, possa essere riconosciuto ad alcuni il diritto di fare un uso del bene, dal punto di vista qualitativo, diverso dagli altri (Nella specie, la S.C. ha confermato la pronuncia di merito che aveva annullato, per violazione dell’art. 1102 c.c., una delibera assembleare che aveva attribuito il diritto di scegliere i posti auto nel garage condominiale – tra loro non equivalenti per comodità di accesso – a partire dal condomino titolare del più alto numero di millesimi)” (Cass. n. 26226/2006).

Le aree di parcheggio insufficienti

Spesso nei condomini si verifica la situazione per cui non vi sono sufficienti aree di parcheggio volte a soddisfare le esigenze di tutti i condomini. Per regolare tale situazione non vi è una disposizione di legge e quindi è necessario che intervenga l’amministratore, l’assemblea o il regolamento condominiale.

Una delle soluzioni che spesso viene adottata è quella dell’assegnazione turnaria dei posti macchina. Questa è volta non ad escludere un condomino dall’uso del bene comune a favore di un altro, ma a disciplinare l’uso di tale bene in modo da assicurarne ai condomini il massimo godimento possibile nell’uniformità di trattamento e secondo le circostanze (Cass. n. 12873/2005), perché l’uso turnario del parcheggio sia distribuito in modo che tutti i condomini abbiano gli stessi diritti sui posti auto, sebbene cadenzati in diversi momenti (Cass. n. 12486/2012; Cass. n. 26630/2018).

Aree di parcheggio destinate a persone con disabilità

Le persone con disabilità hanno diritto alla riserva permanente del posto auto nell’area di parcheggio condominiale e a non essere inclusi nell’assegnazione a rotazione se sono titolari del contrassegno per invalidità e hanno presentato la domanda al Comune per l’assegnazione dello spazio riservato. Lo stallo auto riservato deve rispettare misure maggiori: parliamo di 5,30 m di profondità per 2,40 m di larghezza. Inoltre, chi ne ha bisogno può richiedere un posto auto il più vicino possibile all’ingresso dell’edificio per facilitare la mobilità.

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