B&B e condominio

BED AND BREAKFAST IN CONDOMINIO?

la risposta è nel regolamento condominiale

1. QUADRO NORMATIVO DI RIFERIMENTO

La materia è disciplinata dalla legge 217 del 17 maggio 1983, “Legge quadro per il turismo e interventi per il potenziamento e la qualificazione dell’offerta turistica”, nonché da una miriade di leggi e regolamenti regionali.

In particolare, per quanto riguarda la Regione Lombardia, è stata emanata la Legge Regionale 1 ottobre 2015, n. 27 (Politiche regionali in materia di turismo e attrattività del territorio lombardo).

Occorre rilevare che, mentre in passato l’art 45, comma 4, della L.R. 15 del 16 luglio 2007 (poi abrogata dall’art. 86, comma 1, lett. i), della L.R. 27 del 1° ottobre 2015) considerava i bed & breakfast come un’attività «[…] esercitata in case unifamiliari o, previa approvazione dell’assemblea dei condomini, in unità condominiali e comunque l’esercizio dell’attività non determina il cambio della destinazione d’uso dell’immobile», e, quindi, subordinava espressamente l’esercizio dell’attività all’autorizzazione del condominio, nella nuova formulazione della disposizione normativa nulla si dice in merito.

2. LA POSIZIONE DELLA GIURISPRUDENZA

Preliminarmente si segnala che per la Cassazione le attività di affittacamere, servizio alberghiero e “bed and breakfast” sono assimilabili tra di loro e sono tutte incompatibili con la destinazione di un appartamento condominiale ad uso abitativo.

In particolare la Corte di Cassazione – con sentenza n. 26087 del 23 dicembre 2010 – afferma che, qualora il regolamento di condominio non menzioni esplicitamente il “B&B”, ma vieti l’attività alberghiera di affittacamere e di pensione, si deve ritenere parimenti vietato anche l’esercizio di attività di “bed and breakfast” : “l’attività di bed & breakfast rientra tra quelle vietate, essendo in tutto riconducibile all’attività di affittacamere, espressamente non consentita dal testo regolamentare”.

Individuati i confini della problematica, si passa ora ad esaminare quale sia stata, nel corso degli anni, la posizione che la giurisprudenza ha assunto in merito alla possibilità o meno di esercizio di una attività di “bed and breakfast” all’interno di un complesso condominiale.

La Corte di Cassazione con sentenza nr. 24707/2014, stabilisce che all’interno di un condomìnio è esercitabile l’attività di “bed and breakfast” nonostante le disposizioni contenute nel regolamento condominiale. La Suprema Corte è giunta a questa conclusione in quanto sostiene che l’esercizio di attività di “bed and breakfast” non comporti un cambio di destinazione d’uso dell’unità immobiliare ove essa viene esercitata dal momento che il servizio è offerto in una civile abitazione.

Nello specifico la Corte di Cassazione si è pronunciata sul ricorso presentato da un condominio che aveva impugnato la sentenza della Corte d’Appello la quale, mutando orientamento rispetto al Giudice di primo grado, aveva appurato che l’attività di affittacamere non aveva comportato una modificazione della destinazione di uso civile per abitazione delle unità immobiliari”.

A sostegno del ricorso depositato il condòmino ha richiamato le disposizioni del regolamento condominiale secondo cui «è fatto divieto di destinare gli appartamenti a uso diverso da quello di civile abitazione o di ufficio professionale privato» che dunque, secondo i condomini, avrebbe escluso l’esercizio di attività alberghiera. La Corte di Cassazione rigetta il ricorso sostenendo che hanno errato i ricorrenti quando hanno ritenuto che l’attività di bed and breakfast comportasse “conseguenze pregiudizievoli” per gli altri condomini tenuto altresì conto, come ha ritenuto il giudice d’appello che “che la destinazione a civile abitazione costituisce il presupposto per la utilizzazione di una unità abitativa ai fini dell’attività di bed and breakfast“.

Con la sentenza n. 109 del 7 gennaio 2016 la Corte di Cassazione, invece, muta il proprio  orientamento.

In particolare nel pronunciare la sentenza nr. 109 gli Ermellini hanno disposto che non si possa destinare un appartamento ad attività alberghiera, affittacamere o utilizzi similari se il regolamento di condominio vieta destinazioni di uso diverse da quella abitativa.

La Corte di Cassazione ha ritenuto legittima, quindi, la clausola contenuta nel regolamento di condominio che vieta di trasformare un appartamento in “bed & breakfast” richiamando la circostanza che le parti, inserendo detto divieto, hanno voluto evitare che le singole unità immobiliari venissero utilizzate per un uso diverso dall’abitazione dei condomini (eliminando pertanto altre possibilità di utilizzo). E a fronte di questo divieto il proprietario (che ha avviato la attività di “bed and breakfast”) non potrebbe neanche opporre la circostanza che, in passato, tale uso sia stato consentito, in quanto la violazione pregressa non giustifica nuove violazioni.

Alla luce di quanto sopra emerge, quindi, che qualora il regolamento contrattuale di condominio vieti ai condòmini di utilizzare l’appartamento in modo diverso da quello abitativo, non è possibile per questi intraprendere attività di affittacamere, “bed and breakfast” e attività a queste assimilate.

E tale divieto deve essere rispettato anche qualora una legge regionale, quale per esempio quella della Regione Lombardia emanata in materia, disponga che l’attività di “bed and breakfast” non determini un cambio di destinazione d’uso.

Sul punto si richiama l’ordinanza n. 7004 pronunciata in data 13 novembre 2014 dalla Corte di Cassazione e depositata in data 16 gennaio 2015.

Nel caso in esame, si è trattato di stabilire la legittimità della delibera assembleare che aveva autorizzato due condòmini ad esercitare l’attività di “bed and breakfast” all’interno della propria unità immobiliare e facente parte di un condominio. Questa delibera era stata per l’appunto  impugnata.

Questo l’excursus giudiziario. In primo grado il Tribunale ha pronunciato un provvedimento di rigetto della impugnazione; la Corte d’Appello successivamente ha accolto l’impugnazione sulla base di tale assunto “tale delibera, assunta a maggioranza, si poneva in contrasto con l’uso abitativo contrattualmente stabilito nel regolamento condominiale e in particolare con i patti speciali allegati agli atti di divisione dell’immobile, costituenti regolamento condominiale contrattuale e nei quali era previsto “i proprietari del fabbricato si impegnano sin da ora a destinare esclusivamente ad abitazione singoli piani loro assegnati, impegnandosi categoricamente a non modificare tale destinazione”. I due condomini soccombenti in appello hanno ricorso in cassazione sottolineando preliminarmente che la sentenza pronunciata dalla Corte d’Appello andava censurata e hanno richiamato a giustificazione di un tanto la legge regionale della Lombardia in materia la quale dispone espressamente che l’esercizio dell’attività di “bed and breakfast” non determina il cambio di destinazione d’uso dell’immobile. Interessante sul punto la decisione della Suprema Corte la quale ha così disposto “circa la rilevanza della legge regionale che esclude che il bed and breakfast possa integrare un mutamento di destinazione d’uso, occorre ribadire che la legge regionale ha finalità diverse, relative alla classificazione delle attività (alberghiera o non alberghiera), e non può incidere sui rapporti privatistici e sugli obblighi che reciprocamente si assumono i condomini, in questo caso con un regolamento contrattuale”.

CONSIDERAZIONI CONCLUSIVE

Alla luce di quanto sopra pertanto si evidenzia che per avviare una attività di “bed and breakfast” all’interno di un condominio non è necessario chiedere l’autorizzazione all’assemblea, salvo che il regolamento condominiale approvato all’unanimità[1] non contenga un esplicito e chiaro divieto in tal senso

Avv. Gennaro Colangelo                                                       Dr.ssa Rosa Colucci

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1.In particolare l’unanimità può essere raggiunta con il voto in assemblea (si ha quindi un regolamento assembleare) oppure con la firma del rogito notarile con cui il costruttore, all’atto della vendita, fa approvare non solo il contratto vero e proprio ma anche il regolamento di condominio. In questo caso si ha un regolamento contrattuale ove  il consenso unanime viene dato all’atto cioè dei singoli atti di acquisto.