L’amore finisce, la casa rimane: ma a chi?

Elisa Boreatti

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L’amore “eterno” è più facile cantarlo nelle canzoni e scriverlo nelle poesie; nella realtà capita che marito e moglie prendano la decisione di porre termine al loro matrimonio. In questi ultimi mesi sono aumentati i “casi” di separazione o di cessazione degli effetti civili del matrimonio.

Pensate a quando si rompe un barattolo contenente delle biglie: queste si vanno a spargere ovunque sul pavimento.  

Nulla di diverso accade in una separazione o in un divorzio.

Cosa fare? Non si può far altro che mettere in ordine.  

Come fanno i coniugi?

In caso di separazione i coniugi predispongono l’accordo che, come indicato dalla Corte di Cassazione, ha un contenuto “obbligatorio” ed uno “eventuale”: esso ha lo scopo di regolamentare nel modo più pacifico possibile i rapporti tra persone che comunque sono state in passato legate tra loro. 

I coniugi devono decidere in merito alla casa familiare, figli, mantenimento: come fanno?

In caso di separazione, nella prima parte del verbale, le parti acconsentono in maniera reciproca a vivere separati, in merito all’affidamento dei figli, all’assegno di mantenimento. Nella seconda parte, invece, regolano l’aspetto patrimoniale ove vanno a stabilire, per esempio, che dal ricavato dalla vendita dell’immobile familiare ciascun coniuge percepirà in proporzione al denaro investito nel bene stesso.

SE UNO NULLA TRASFERISCE ALL’ALTRO?

In questo caso è necessario porre rimedio rivolgendosi all’autorità giudiziaria. L’azione da avviare, tuttavia, non è unica in quanto in giurisprudenza si sono formati due orientamenti e l’aderire all’uno o all’altro si riflette poi sugli aspetti “operativi”.

Parte di giurisprudenza ritiene, che l’accordo nella sua parte eventuale/patrimoniale abbia effetti obbligatori: ossia impegna le parti alla stipula di un successivo contratto volto al trasferimento della proprietà.

Per altra parte della giurispudenza, l’accordo ha natura reale ossia efficacia immediatamente traslativa.

Nel primo caso, quindi, è solo il decreto di omologa della separazione che riconosce gli effetti traslativi del diritto di proprietà sull’immobile.

Nel secondo caso, invece, il verbale ha esso stesso già l’effetto di trasferire il diritto reale e, quindi, nel caso in cui questo non avvenisse il coniuge chiede al giudice unprovvedimento che tenga luogo del contratto di trasferimento.

Sul punto la Suprema Corte, pronunciandosi a Sezioni Unite (Cass., Sez. Unite, 29 luglio 2021, n. 21761) aderendo a quest’ultima corrente ha enunciato i seguenti principi di diritto: “sono valide le clausole dell’accordo di divorzio a domanda congiunta, o di separazione consensuale, che riconoscano ad uno o ad entrambi i coniugi la proprietà esclusiva di beni mobili o immobili, o di altri diritti reali, ovvero ne operino il trasferimento a favore di uno di essi, o dei figli, al fine di assicurarne il mantenimento; il suddetto accordo di divorzio o di separazione, in quanto inserito nel verbale d’udienza, redatto da un ausiliario del giudice e destinato a far fede di ciò che in esso è attestato, assume forma di atto pubblico ai sensi e per gli effetti dell’art. 2699 c.c. e, ove implichi il trasferimento di diritti reali immobiliari, costituisce, dopo la sentenza di divorzio resa ai sensi della l. n. 898/1970, art. 4 comma 16, che, in relazione alle pattuizioni aventi ad oggetto le condizioni inerenti alla prole e ai rapporti economici, ha valore di pronuncia dichiarativa, ovvero dopo l’omologazione che lo rende efficace, valido titolo per la trascrizione a norma dell’art. 2657 c.c.; la validità dei trasferimenti immobiliari presuppone l’attestazione, da parte del cancelliere, che le parti abbiano prodotto gli atti e rese le dichiarazioni di cui alla l. n. 52/1985, art. 29, comma 1-bis; non produce nullità del trasferimento, il mancato compimento, da parte dell’ausiliario, dell’ulteriore verifica circa l’intestatario catastale dei beni trasferiti e la sua conformità con le risultanze dei registri immobiliari”.

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