Ho una casa ipotecata: posso venderla?

Elisa Boreatti
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Vendere casa con un’ipoteca è possibile, ma in questa ipotesi il venditore deve avvisare l’acquirente della esistenza di questo gravame.

E se non dovesse farlo? In tal caso, l’acquirente può chiedere la risoluzione del contratto o la restituzione del prezzo pagato e, in ogni caso, il risarcimento delle spese e dei danni conseguenti all’operazione non andata a buon fine. 

Ma non solo, in alternativa, potrebbe:

  • rivolgersi al tribunale affinché il giudice ingiunga al venditore di trasferire all’acquirente l’immobile libero da vincoli, magari pagando il creditore con il prezzo derivante dalla vendita stessa, oppure,
  • pretendere uno sconto sulla vendita pari al ridotto valore della casa, al netto cioè della somma che egli dovrà versare al creditore per cancellare l’ipoteca.
Perché sono previste conseguenze così importanti a fronte dell’omissione del venditore? 

La risposta deve essere rinvenuta nel fatto che il creditore che ha iscritto ipoteca – nonostante la vendita – potrà ugualmente pignorarare la casa se il venditore non dovesse saldare il proprio debito. Ma vi è di più: l’ipoteca – regolamenta dagli art. 2808 e 2809 del codice civile – non solo dà il potere al creditore ipotecario di espropriare la casa su cui è istituita, cioè il bene oggetto della garanzia, ma attribuisce allo stesso anche il diritto di prelazione sul bene e sulla somma ricavata dall’espropriazione della casa così da esser soddisfatto prima degli altri creditori che hanno partecipato alla procedura esecutiva.

Alla predetta regola, però, c’è una eccezione. Infatti, il legislatore ha previsto che se il creditore è l’Agenzia Entrate Riscossione e lo stesso ha un debito inferiore a 120mila euro nonostante l’ipoteca non può procedere con l’avvio della azione esecutiva immobiliare. 

La ragione è presto detta: l’ipoteca è una garanzia reale che, tecnicamente segue l’immobile, a prescindere dal fatto che cambi nel corso degli anni il proprietario. Una cosa che però si può ricordare a futura memoria è che il diritto si estingue se decorsi 20 anni dalla sua iscrizione, il creditore non la rinnova.

Ecco, quindi, che è sempre importante leggere attentamente la documentazione che viene presentata e sottoposta in sede di compravendita immobiliare (e non solo!).

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