Compiti e responsabilità dell’amministratore di condominio

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INDICE DEI CONTENUTI
1. PREMESSA
2. COSA VUOL DIRE “DARE ESECUZIONE DELLE DELIBERE ASSEMBLEARI”?
3. COSA VUOL DIRE COMPIERE ATTI CONSERVATIVI?
4. CONSERVARE LA DOCUMENTAZIONE
5. RISCUOTERE LE SOMME DOVUTE DAI CONDOMINI MOROSI


PREMESSA

L’amministratore di condominio gestisce lo stabile e attua le delibere assembleari in base al contratto di mandato stipulato con i condòmini. Si occupa anche della conservazione dei beni comuni e della rappresentanza legale.

Le sue competenze spaziano dalla manutenzione all’amministrazione, con funzioni esecutive ed amministrative. Gli articoli 1129 e 1130 del Codice Civile elencano i poteri e i doveri dell’amministratore di condominio.

Sia l’assemblea sia il regolamento di condominio, infatti, possono privare l’amministratore di alcune sue funzioni o attribuirgliene altre, in quanto l’art. 1130 c.c. non è incluso dall’ art. 1138 cc nel novero delle disposizioni inderogabili.

Leggendo le anzidette disposizioni si viene a conoscenza che l’amministratore deve:

  • dare esecuzione delle delibere assembleari;
  • disciplinare la fruizione delle cose comuni a ciascun condomino;
  • far osservare il regolamento di condominio;
  • provvedere agli adempimenti fiscali;
  • curare l’anagrafe condominiale;
  • compiere atti conservativi;
  • tenere il registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità;
  • erogare le spese;
  • conservare la documentazione; rendicontare; aprire un conto corrente condominiale;
  • riscuotere le somme dovute dai condomini morosi;
  • avere una polizza assicurativa personale;
  • apporre una targa di reperibilità; agire in giudizio per la tutela degli interessi comuni.

COSA VUOL DIRE “DARE ESECUZIONE DELLE DELIBERE ASSEMBLEARI”?

Questo vuol dire chel’amministratore è tenuto a dare esecuzione a quanto deliberato in assemblea, ad esempio, in materia di assunzione dell’impresa di pulizie o di compimento di determinati lavori. Egli è tenuto, altresì, a convocare annualmente l’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale di cui all’articolo 1130 bis  c.c.; la convocazione può avvenire anche in via straordinaria, ove lo ritenga necessario o ne facciano richiesta almeno due condomini che rappresentino 1/6 del valore dell’edificio (art. 66 c. 1 disp. att. c.c.).

In merito all’esecuzione delle delibere va osservato che l’amministratore, in forza del contratto di mandato concluso con il condominio, deve provvedervi secondo la diligenza del buon padre di famiglia dove con questa espressione si intende  il tipo di accortezza  che viene richiesta ad una persona mentre esegue la prestazione cui è obbligato in forza di un contratto o per legge. Infatti egli deve svolgere l’incarico con l’impegno,  l’acorrettezza e l’attenzione che viene richiesto  ad un “uomo medio”. Rigore nella valutazione che viene attenuato solo se la persona svolge la prestazione a a titolo gratuito.

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COSA VUOL DIRE COMPIERE ATTI CONSERVATIVI?

Spetta all’amministratore anche il potere di compiere atti conservativi delle parti comuni che siano pur sempre atti di cosidetta ordinaria amministrazione. Pensiamo, ad esempio, a quelli relativi a piccoli lavori di manutenzione edile, ai servizi di disinfestazione, alla revisione annuale degli impianti, mentre per quelli di straordinariaamministrazione quali il rifacimento del tetto e della facciata dello stabile, la riqualificazione energetica, etc., è necessaria un’apposita delega, oppure devono ricorrere i presupposti della necessità e dell’urgenza, con l’obbligo in quest’ultimo caso di riferirne alla prima assemblea utile.

CONSERVARE LA DOCUMENTAZIONE

L’amministratore è tenuto a conservare tutta la documentazione inerente la propria gestione, riferibile sia alla al rapporto con i condomini, sia allo stato tecnico amministrativo dell’edificio e del condominio.

RISCUOTERE LE SOMME DOVUTE DAI CONDOMINI MOROSI

La legge pone a carico dell’amministratore l’obbligo di agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dall’obbligato, ossia dal condominio moroso, entro sei mesidalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, salvo dispensa dell’assemblea (art. 1129 c. 9 c.c.). A questo tema, data la sua rilevanza, abbiamo dedicato una sezione apposita. 

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