Oramai lo sappiamo, comprare casa è una operazione economica complessa.
Ma attenzione, l’esperienza ci porta a dire che la complessità è legata soprattutto alle eventuali “situazioni non previste o non prevedibili” e che, al “netto di queste”, ogni compravendita ha delle “fasi” che si ripetono costantemente.
In linea teorica, è possibile giungere alla firma del contratto definitivo subito dopo il primo contatto, anche se è altrettanto vero che nella quotidianità questo accade raramente!
FASE UNO: IL PRIMO CONTATTO
In questa fase iniziale voi che siete il potenziale acquirente, per “passaparola” o per aver visto l’avviso sul sito di qualche agenzia immobiliare, venite a conoscenza che sul mercato immobiliare c’è una casa che può interessarvi. Ecco quindi che prendete contatto, nel primo caso, direttamente con il potenziale venditore e, nel secondo, con l’agenzia immobiliare, per poter visionare la casa.
In questa fase vi consigliamo di rivolgere al vostro interlocutore non solo domande relative allo stato di fatto della casa e al prezzo, ma anche quelle che vi permettono di avere una visione il più completa possibile.
Ecco, quindi, alcune delle questione di cui potreste chiedere conto:
- conformità dell’immobile ai regolamenti e alle normative vigenti;
- possesso del certificato di agibilità;
- eventuale presenza diiscrizioni, trascrizioni o vincoli d’altro tipo;
- eventuale esistenza di controversie legali sull’immobile;
- l’ammontare delle spese condominiali ordinarie e se sono state deliberate spese straordinarie;
- attestato di Prestazione Energetica (APE);
- atto di provenienza (può trattarsi di un atto di compravendita ma anche di una donazione o dell’accettazione di un’eredità; in ogni caso si tratta sempre di un atto pubblico sottoscritto da un notaio, e certifica che il venditore ha il pieno diritto di vendere l’immobile).
FASE DUE: L’AVVIO DELLE TRATTATIVE
Se le risposte vi hanno soddisfatto, passate alla fase successiva che è quella delle trattative ove andate a definire quelli che sono le condizioni alle quali voi siete disposti ad acquistare e il potenziale venditore, a vendere.
A tal riguardo se dovete chiedere un mutuo per provvedere al pagamento del prezzo vi consigliamo di evidenziare la circostanza.
Una volta che avete trovato l’intesa sul contenuto dell’accordo è necessario passare allo step successivo, ovvero quello della sua formalizzazione.
Fase tre: la formalizzazione dell’accordo
In questa fase andrete a redigere i documenti che poi vi porteranno alla stipula del rogito.
Ecco quindi che dovete formulare la proposta ove specificate termini, modi e tempi di acquisto.
A tal proposito vi consigliamo di prestare attenzione al fatto che se per l’acquisto della casa procedete a chiedere un mutuo, dovete subordinare l’eventuale validità dell’intesa all’ottenimento dello stesso. Sulle ragioni e sull’importanza di questa clausola vi invitiamo a leggere gli approfondimenti che trovate sul nostro sito e sull’e-book che potete scaricare gratuitamente dal sito.
Se la proposta viene accettata dal proprietario si ha quello che viene definito compromesso o contratto preliminare che, attenzione, non determina alcun trasferimento della proprietà, ma ha lo scopo di vincolare reciprocamente acquirente e venditore a concludere il definitivo.
Attenzione anche ad un aspetto: la proposta e l’accettazione devono essere sempre rese per iscritto, mai a voce. Il nostro legislatore è inflessibile perché impone che non solo l’atto finale dinnanzi il notaio, ma anche quelli ad esso preliminare abbiano la cd “forma scritta”.
La ragione non è un eccesso di formalismo, come potrebbe sembrare in un primo momento, ma è semplicemente che l’ordinamento vuole che a fronte dell’importanza degli interessi, le parti coinvolte soppesino ogni singolo atto.
La quarta fase: la firma del contratto definitivo
È con la sottoscrizione di questo contratto davanti al notaio che si ha il trasferimento della proprietà da un soggetto ad un altro”.
Attenzione però che non è ancora il momento di scrivere la parola “fine” all’intera operazione.
Il contratto che avete firmato allo stato “produce effetti” solo tra voi. Cosa significa questo? Che dovete rendere noto a tutti l’avvenuto trasferimento della proprietà onde evitare, per esempio, che nelle more lo stesso bene venga venduto ad un’altra persona. Come dovete fare dunque? Dovete accertarvi che il notaio proceda a trascrivere nei registri immobiliare il vostro atto di acquisto.
Per necessità qui vi abbiamo fornito quelli che sono gli elementi essenziali, per approfondire vi consigliamo di scaricare l’e-book e di leggere gli approfondimenti che troverete sul sito e se c’è qualche termine che non conoscete potete consultare il nostro glossario!
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