Per rispondere alla domanda è necessario sapere che “acquistare un immobile sulla carta” significa comprare una unità per la quale il costruttore “ha chiesto il permesso di costruire, ma l’edificazione è ad un punto tale da non consentire il rilascio da parte delle competenti autorità del certificato di agibilità ”.
Ebbene a fronte di un passo così impegnativo da parte dell’acquirente, quali sono le garanzie che questi può chiedere al costruttore?
Il problema purtroppo si è posto nel momento in cui, sottoscritto il preliminare tra promittente acquirente e l’impresa costruttrice, da una parte, e versata la caparra dal primo alla seconda, dall’altra, quest’ultimo non riusciva a consegnare la casa perché nelle more interveniva il suo fallimento. Il promissario acquirente si trovava così ad aver perso i soldi (in quanto difficilmente li avrebbe recuperati dalla procedura fallimentare) e soprattutto si trovava ad essere senza una casa – dal momento che i lavori di costruzioni erano stati interrotti proprio a causa dell’intervenuto stato di crisi dell’impresa.
Ecco quindi, che il D.lgs. 20 giugno 2005, n. 122 ha introdotto nel nostro ordinamento una disciplina che ha voluto evitare che l’acquirente di un immobile si trovi ancora nella situazione anzi descritta introducendo degli strumenti a sua tutela.
Vediamo se pur sommariamente quali.
Dunque, il decreto legislativo prevede che se:
- parte promissaria acquirente ha acquistato un immobile da costruire o abbia comunque stipulato un contratto che abbia per effetto l’acquisto, sia pure non immediato, a sé o ad un proprio parente in primo grado, della proprietà o di un altro diritto reale di godimento su di un immobile da costruire.
E:
- il costruttore dell’immobile si trova in una situazione di crisi. Si verifica tale ipotesi quando l’immobile oggetto di vendita è sottoposto ad esecuzione immobiliare, ovvero l’impresa costruttrice è sottoposta ad una procedura concorsuale (fallimento, amministrazione straordinaria, liquidazione coatta amministrativa o concordato preventivo).
FORME DI TUTELA: COSA PREVEDE LA LEGGE
Le principali forme di tutela che la Legge accorda all’acquirente di un immobile da costruire sono:
- 1. La fideiussione.
Il costruttore alla stipula di un contratto che prevede il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità, deve rilasciare all’acquirente una fideiussione, a pena di nullità del contratto.
- 2. La polizza assicurativa decennale.
Il costruttore deve contrarre e consegnare all’acquirente all’atto del trasferimento della proprietà, a pena di nullità del contratto (che potrà essere fatta valere solo dall’acquirente), una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell’acquirente.
Dunque, la fideiussione, oltre alla situazione di crisi, garantisce il rimborso delle somme anche qualora il costruttore non adempia all’obbligo assicurativo, ovvero non rilasci la polizza c.d. decennale postuma in occasione dell’atto di compravendita dell’immobile.
Il legislatore quindi dal 2005 impone al costruttore di dare all’acquirente “una rete” di sostegno nel caso in cui dovesse entrare in crisi.
