Comprare casa con la testa, prima che con i soldi

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Ci siamo: abbiamo deciso che è il momento di fare il grande passo e investire nella futura casa. Molte le domande che affollano la mente e per fortuna: buon segno, perché vuol dire che stiamo cercando di esaminare ogni profilo del progetto (perché di questo si tratta!).

La prima domanda per chi non è del settore potrebbe essere:
“con chi mi devo interfacciare?”
La risposta è una sola: con il venditore.

Nessun dubbio che questa sia la risposta corretta se la trattativa avviene privatamente e le parti in gioco sono maggiorenni. Ma se non fosse così? Allora, diciamo pure che la platea dei nostri interlocutori potrebbe ampliarsi.

COMPRARE CASA: VENDITORE E MEDIATORE

Se il venditore ha deciso di vendere la sua casa affidandosi ad una agenzia immobiliare, allora va da sé che la persona con cui avremo interfacciarci dapprima è proprio il mediatore, meglio noto come “agente immobiliare”.

In tal caso, chi compra casa deve mettere in conto che il venditore lo potrebbe conoscere personalmente addirittura il giorno stesso della firma del contratto definitivo di compravendita dinanzi al notaio.

Molti però commettono a questo punto un errore di valutazione, pensando che il mediatore sia il professionista che fa esclusivamente gli interessi del venditore.

Per capire un po’ di più il ruolo del mediatore immobiliare partiamo dal dettato dell’art. 1754 del codice civile, che lo qualifica come “colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza e di rappresentanza”. Cosa vuol dire questo? Che il mediatore immobiliare dovrebbe essere una figura terza e imparziale che “semplicemente” facilità l’incontro di acquirente e venditore.

SE IL VENDITORE È MINORENNE

Non è poi così infrequente che il titolare del diritto di proprietà di bene immobile sia una persona minorenne, magari perché lo ha ricevuto in  eredità dal nonno, per esempio. Ebbene, in tal caso va da sé che non interagiremo con il proprietario minorenne direttamente, ma lo faremo tramite coloro che esercitano la responsabilità genitoriale. In linea di massima sono i genitori, dotati della potestà genitoriale e il potere di rappresentare legalmente il minore, oppure con il tutore nominato dal Tribunale. Nel caso dei genitori, bisogna fare attenzione ad un aspetto: se essi sono separati o divorziati, bisognerà interloquire con entrambi i genitori (leggi anche l’articolo “Avete mai riflettuto che prima di concludere un contratto sarebbe opportuno compiere delle verifiche preliminari?“).

VENDITORE SOTTOPOSTO AD AMMINISTRAZIONE DI SOSTEGNO

Vi sono situazioni, poi, in cui un soggetto, seppur maggiorenne, non può agire in piena autonomia. Si ha questa situazione, ad esempio, quando il Tribunale nomina un amministratore di sostegno. In questo caso, sarà con questa figura legale che dovremo interagire dopo aver verificato che il giudice gli abbia conferito l’incarico. Non è sufficiente, infatti, che una persona si presenti a noi come amministratore di sostegno, è necessario che  mostri il decreto di nomina, per essere tranquilli che sia l’effettiva figura di riferimento.

A questo punto, vi starete chiedendo in quali casi può verificarsi una situazione di questo tipo? La risposta è tutte le volte in cui una persona viene ritenuta incapace di compiere determinati atti, tra i quali vi può essere quello di disposizione del patrimonio immobiliare. E tra questi rientra a pieno titolo anche la vendita della casa.

VENDITORE INABILITATO E VENDITORE INTERDETTO

Se una persona viene dichiarata interdetta o inabilitata si deve interagire rispettivamente con il tutore o il curatore. Entrambi sono nominati dal Tribunale e, come abbiano visto poc’anzi, anche per queste ipotesi dobbiamo ricordarci di chiedere loro l’esibizione e la consegna del decreto di nomina.

ALTRE FORMALITÀ DA VERIFICARE PRIMA DELL’ACQUISTO

A questo punto, indicate alcune delle situazioni che si possono presentare ed individuati i soggetti che sono referenti, dovremo essere tranquilli. Corretto? E invece no…! Perché nelle tre ipotesi di minore di età, persona sottoposta ad amministrazione di sostegno, inabilitato e interdetto è necessario effettuare anche la verifica che il giudice li abbia anche autorizzati a procedere. In sostanza, non basta avere il poter di farlo, ci vuole anche nel caso specifico l’autorizzazione da parte del giudice a vendere quel bene immobile. Ecco, quindi, che va richiesta anche l’esibizione del provvedimento giudiziale che li autorizza non solo ad avviare le trattative, ma anche le condizioni alle quali possono concludere il contratto di compravendita.

PERCHÉ TUTTE QUESTE FORMALITÀ?

La risposta è duplice. La prima è perché la compravendita di una casa giuridicamente si qualifica come atto di straordinaria amministrazione. Non rientra infatti in quella che è la gestione ordinaria del patrimonio del minore (ad esempio) e rispetto alla quale il giudice ha già fornito indicazioni nel decreto di nomina del rappresentante legale (ossia i genitori, l’amministratore di sostegno, il tutore e il curatore). La seconda è che dovendo autorizzare o meno la conclusione dell’affare il giudice compie una valutazione circa la sussistenza o meno dell’interesse a concludere il contratto.

E qui allora potremo chiederci quali potrebbero essere gli interessi che giustificano la vendita? La risposta è che il giudice darà l’autorizzazione, ad esempio, quando la persona alla quale è stato nominato l’amministratore di sostegno ha bisogno di liquidità per vivere o per pagare i debiti.

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E SE IL VENDITORE È UNA SOCIETÀ?

Anche qui dobbiamo eseguire delle verifiche. Dobbiamo, infatti, verificare che la persona con cui interagiamo rappresenta la società proprietaria del bene immobile. Deve cioè essere il suo legale rappresentante. Come fare per conoscere questa informazione? Chiedendo o facendo una visura camerale.

Non è finita qui. Il rappresentante deve avere anche una procura notarile a compiere questo specifico atto proprio perché si tratta pur sempre di un atto di straordinaria amministrazione.

CONCLUSIONI

Tenuto in conto di tutto quello che abbiamo letto possiamo dire che rispondere alla domanda iniziale con la sola parola “venditore” risulta alquanto riduttivo! È però importante conoscere le diverse situazioni che si possono presentare, onde evitare di “scoprire” a vendita conclusa che abbiamo magari interagito con persone che non potevano farlo.

Come avrete notato sulla figura del mediatore non ci siamo dilungati molto. Questo perché dedicheremo dedicheremo uno spazio solo per lui tra qualche giorno. Non ci rimane quindi che salutarvi, ricordandovi di seguire i nostri social e il sito, perché ogni giorno vi forniremo nuove informazioni e suggerimenti. Per avere la nostra consulenza è semplice: contatta lo studio e sarà un piacere aiutarti in questi importanti momenti di vita.

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