Condominio e comunione: quando si pensa siano “sorelle” e invece sono “sorellastre”

Elisa Boreatti

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Si è sempre saputo che il confine tra condominio e comunione è un confine labile, che spesso ci porta a confondere i due concetti e quindi le norme che devono essere applicate.

Ma a ricordarci che tra le due situazioni, invece, vi è una profonda differenza è da ultimo intervenuta anche la Corte di Cassazione, con la sentenza nr. 2299 del 26.1.2022.

Essa infatti rivedendo l’impostazione che in primo e in secondo grado erano state date dagli organi giudicanti ha avuto modo di ribadire i due concetti.

Vediamo di capire meglio partendo dalla situazione di fatto da cui poi la Corte ha tratto il principio di diritto.

DIFFERENZE TRA COMUNIONE E CONDOMINIO

Dunque all’interno di un condominio vi era un locale condominiale che l’assemblea aveva deciso di locare nuovamente ad una società. La delibera però veniva impugnata da un condomino perché riteneva che sussistesse un conflitto di interessi tra il conduttore, ossia la società, e il locatore, ossia il condominio in quanto alcuni condomini sarebbero stati parenti del primo.

In primo e in secondo grado gli organi giudiziari giudicavano il verbale assembleare con il quale veniva concesso in locazione il locale valido, dal momento che non ravvisavano il pregiudizio per la “comunione” che il condomino ha denunciato.

Il condomino procedeva allora ad impugnare la sentenza di secondo grado dinnanzi la Corte di Cassazione insistendo, inter alia, per l’esistenza del conflitto di interessi. La Corte quindi, letto il ricorso, lo rigettava anche essa ma tenendo in conto dei seguenti rilievi.

L’immobile locato di cui si discute qui non rileva come immobile in condominio, ma come immobile di proprietà comune pro indiviso a più soggetti (quindi come comunione).

Questo ha quale conseguenza il fatto che non rilevando come condominio, ove la volontà si forma in base ai millesimi, non  devono essere applicate le norme di cui al 1136 cc e ss, ma proprio perché la volontà si forma in funzione della quote possedute da ciascun comunista, le norme di riferimento sono quelle di cui al 1109 cc e ss.

In tale contesto, il comunista dissenziente può impugnare le decisioni assembleari solo per i motivi indicati in quest’ultima norma e tra questi non si legge il denunciato conflitto di interessi.

La Cassazione pone la parola fine alla controversia enunciando il seguente principio di diritto: «le deliberazioni adottate dall’assemblea dei comunisti di beni immobili pro indiviso non possono essere impugnate deducendo vizio d’eccesso di potere assembleare o conflitto d’interesse ma esclusivamente per le ragioni prescritte ex art. 1109 c.c.».

È quindi necessario prestare molta attenzione a quando si qualificano le situazioni perché poi da queste dipende il tipo e la natura di vizi che possono essere contestati, come ben la Cassazione in questa fattispecie ha avuto modo di farci vedere.

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