CONDOMINIO: Delibera condominiale annullabile se l’amministratore non esibisce la documentazione contabile

Elisa Boreatti

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Sommario: 1. Il “nuovo” rapporto tra amministratore e condominio – 2. L’amministratore e il dovere di rendiconto – 3. Il condomino e il diritto di chiedere la documentazione inerente la gestione condominiale – 4. Le conseguenze della mancata esibizione della documentazione – 5. Considerazioni conclusive

 

  1. IL “NUOVO” RAPPORTO TRA AMMINISTRATORE E CONDOMINO

La legge 220/2012 intitolata “Modifica alla disciplina del condominio negli edifici” ha inciso profondamente sulla materia condominiale in quanto ha introdotto, recependo anche quanto emerso nella prassi e nelle decisioni della giurisprudenza, molti aspetti che sono andati a meglio dettagliare i compiti e le responsabilità dell’amministratore, a riconoscere un ruolo primario al condominio sull’operato dell’amministratore nonché a regolare alcuni aspetti della vita condominiale.

In particolare il legislatore, tenuto conto anche di quanto accaduto nel corso degli anni in alcune realtà condominiali, ha avvertito la necessità di introdurre un controllo diretto da parte dei condomini sull’operato dell’amministratore il quale, nello svolgimento del suo mandato, non gestisce solo i beni comuni, ma anche somme di denaro che non sono sue. Si ricorda, infatti, che il rapporto che intercorre tra l’amministratore e i singoli condomini è stato, prima dalla giurisprudenza (tra le tante, Cassazione Civile, 8460/2008) e, successivamente dal legislatore, nella nuova formulazione dell’art.1129 c.c. (che rimanda alle norme sul mandato) inquadrato nell’ambito del contratto di mandato con rappresentanza.

Ne consegue che, in quanto mandatario, la documentazione che l’amministratore forma o riceve nel corso dell’espletamento del suo mandato non è di sua proprietà, ma è di proprietà comune dei condomini ed egli ha l’obbligo, solo, di detenerla, di custodirla e di esibirla a richiesta di questi ultimi.

Tenuto conto di quanto sopra il legislatore ha quindi, da una parte, introdotto, con l’art. 1130 bis cc rubricato “rendiconto di gestione”, l’obbligo di rendiconto in capo all’amministratore e, dall’altro, ha riconosciuto ai condomini il potere di vigilanza e di controllo sull’operato di quest’ultimo attraverso l’esame della documentazione condominiale.

 

  1. L’AMMINISTRATORE E IL DOVERE DI RENDICONTO

L’art. 1130 bis cc dispone che l’amministratore a fine gestione ha l’obbligo di presentare il rendiconto, ossia un documento ove vengono indicate le entrate riscosse e le uscite sostenute (nel rispetto del cd principio di cassa) nel corso dell’anno e come le somme ricevute sono state gestite (gestione che deve rispettare il principio della tracciabilità e dell’obbligo di far transitare ogni operazione, sia in entrata sia in uscita, sul conto corrente condominiale). Dei dati inseriti vi devono, poi, essere le pezze giustificative. Il rendiconto è pertanto il documento dal quale si desume l’attività di gestione posta in essere dall’amministratore.

Redatto il rendiconto questo deve essere completato con ulteriore documentazione quale il piano di riparto (ossia quel documento da cui risulta la ripartizione delle spese tra tutti i proprietari in base ai millesimi così come risultanti dalle tabelle millesimali -che, quindi, devono pre esistere-.  Sul punto si specifica che qualora non fossero ancora state deliberate le tabelle, per evitare la “paralisi gestionale” del condominio, le spese potrebbero essere ripartite in base a delle tabelle provvisorie predisposte secondo un criterio di proporzionalità).

Gli altri documenti che devono essere allegati al rendiconto sono il riepilogo finanziario (dove sono indicati i fondi e le riserve e dove sono allocati) e la nota esplicativa sintetica delle gestionale. Tutti questi documenti devono essere sottoscritti dall’amministratore il quale ha altresì l’obbligo di convocare l’assemblea per l’approvazione del rendiconto entro 180 giorni dalla chiusura della gestione.

Partendo da queste premesse sono importanti anche le conseguenze che derivano dalla mancata presentazione del rendiconto: l’amministratore ne risponde in termini di inadempimento contrattuale e, qualora tale omissione si verifichi per due anni, viene stabilita la revoca dall’incarico da questi ricoperto.

 

  1. IL CONDOMINO E IL DIRITTO DI CHIEDERE LA DOCUMENTAZIONE INERENTE LA GESTIONE CONDOMINIALE

Come indicato in precedenza, con la riforma 220/2012 il condomino è titolare di un potere di controllo sull’operato dell’amministratore e, in particolare, sulla gestione delle somme. Lo strumento attraverso il quale si declina questo potere è il diritto di chiedere all’amministratore, in qualsiasi momento (quindi non solo in sede di approvazione del consuntivo e quindi del rendiconto) l’esibizione della documentazione al fine di operare un esame della stessa e verificare la corrispondenza tra quanto indicato nel rendiconto e i documenti giustificativi esibiti.

Ruolo primario sul punto è ricoperto dagli art. 1129 e 1130 bis cc. In particolare questa ultima disposizione stabilisce che i proprietari delle unità immobiliari, gli altri titolari di diritti reali (usufruttuario, servitù) e i titolari di diritti di godimento (locazione, comodato) “possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese. Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione”.

Alla luce di quanto sopra emerge che la finalità che l’art. 1131 bis persegue è quella di permettere al condomino di essere in grado, tenuto conto della documentazione condominiale, di manifestare espressamente la propria posizione su ogni singola partita della gestione condominiale che quindi deve essere oggetto specifico di discussione e approvazione. Solo compiute queste operazioni il condominio è in grado di far proprie o meno le risultanza del rendiconto e, quindi, approvarlo o non approvarlo.

La richiesta può essere formulata senza indicare le ragioni a sostegno della stessa, purché l’esercizio di detta facoltà non risulti di ostacolo all’attività dell’amministrazione, né sia contraria ai principi di correttezza e non comporti un onere in capo al condominio. Sul punto si segnala la sentenza della Corte di Cassazione nr. 19219/2011 che ha chiarito che il rifiuto di estrarre copia dei documenti contabili, ove non sia dimostrata la possibilità di dare corso alla richiesta perché pervenuta a poche ore dall’inizio della seduta, dà luogo a responsabilità e all’annullamento della delibera eventualmente presa dall’assemblea.

Il potere di controllo da parte del condominio, da una parte, e la modalità con la quale deve essere redatto il rendiconto, dall’altra, permettono quindi al condominio di approvare consapevolmente le singole poste (e quindi il rendiconto) ovvero di contestarle in maniera altrettanto consapevole.

Di seguito si indicano alcune condotte tenute dall’amministratore di condominio che secondo la Suprema Corte non hanno rispettato l’anzidetto diritto riconosciuto al condominio.

La Corte di Cassazione con sentenza nr. 10153/2011 ha affermato che nell’ambito di un consuntivo che, come quello della gestione condominiale, soggiace al criterio di cassa, l’approvazione del rendiconto recante un disavanzo tra le somme spese e quelle incamerate dal condominio per effetto dei versamenti eseguiti dai condomini o per altra causa, non implica che, per via deduttiva, possa ritenersi riconosciuto il fatto che la differenza sia stata versata dall’amministratore utilizzando denaro proprio, ovvero che questi sia comunque creditore del condominio per l’importo corrispondente. E questo perché la ricognizione di debito, sebbene possa essere manifestata anche in forma non espressa, richiede pur sempre un atto di volizione su di un oggetto specificamente sottoposto all’esame dell’organo collettivo, chiamato a pronunciarsi su di esso.

Ed ancora. In tema di diritto del condominio a poter ricevere la documentazione condominiale, la Suprema Corte con sentenza nr. 19800/2014 ha stabilito che il singolo partecipante a ciascun ente di gestione, ove non sia stato nominato uno specifico mandatario per l’amministrazione del comprensorio, ha diritto di rivolgersi al proprio amministratore per prendere visione di tutti i giustificativi inerenti le spese e ciò, soprattutto ove esse siano inserite nel rendiconto da approvare. Un tanto partendo dall’assunto che non ha rilievo che i documenti contabili concernenti le spese condominiali richiesti siano relativi alla gestione di un solo condominio ovvero dei servizi comuni del comprensorio ovvero ancora alle spese comuni a più enti di gestione.

La giurisprudenza, ancor prima della riforma aveva, nella prassi, già avuto modo di prendere posizione sul comportamento dell’amministratore rispetto a quello che poi la riforma ha introdotto come obbligo.

In particolare la Suprema Corte, con sentenza nr.12650/2008 aveva ritenuto che è parimenti annullabile la delibera assembleare impugnata dal condomino, non solo nell’ipotesi di rifiuto, ma anche nel caso in cui la consultazione imposta dall’amministratore sia eccessivamente gravosa. Sul punto la sentenza così ha disposto “Ciò impedisce di portare a conoscenza dei condomini elementi costituenti un valido supporto per la formazione di un pieno convincimento. Tale omissione inficia radicalmente l’intera deliberazione, indipendentemente dall’ininfluenza del voto contrario del singolo condomino. Ciascun condomino deve poter esaminare a sua richiesta, secondo adeguate modalità di tempo e di luogo, la documentazione attinente ad argomenti posti all’ordine del giorno”.

Si segnala, poi, un’isolata pronuncia del Tribunale di Roma che, discostandosi dalla giurisprudenza consolidata e da quanto sancito dagli artt.1129, VII comma e 1130 Bis, I comma, c.c., non ha accolto la richiesta di annullabilità della delibera condominiale impugnata dal condomino per violazione del diritto ad avere copia, a proprie spese, di tutta la documentazione condominiale relativa all’approvazione del rendiconto consuntivo dell’ente di gestione. Per il Tribunale romano, infatti, il fatto stesso che l’amministratore avesse comunque consegnato all’attore  “gran parte della documentazione condominiale richiesta” non integrerebbe alcun vizio di legittimità della delibera impugnata; solo “il diniego da parte dell’amministratore alla richiesta consegna … giustificherebbe l’annullabilità della delibera” (Tribunale di Roma, Sez. V, 21.01.2015).

 

  1. LE CONSEGUENZE DELLA MANCATA ESIBIZIONE DELLA DOCUMENTAZIONE

La delibera assembleare con la quale viene approvato il rendiconto consuntivo nonostante questa non sia stata preceduta dalla esibizione della documentazione contabile della gestione, determina la annullabilità della stessa dal momento che incide sulla corretta formazione della volontà dell’assemblea.

Un tanto è ribadito sia nella sentenza pronunciata dalla Corte di Cassazione nr. 11940/03 sia nella sentenza del Tribunale di Napoli con sentenza nr. 8259 del 13.9.2017.

In particolare con la prima sentenza il Supremo Consesso afferma che il non rendere disponibile ai condomini che lo richiedano la documentazione contabile in sede di approvazione del consuntivo, comporta la violazione da parte dell’amministratore dell’obbligo di rendiconto e l’invalidità della delibera di approvazione.

Parimenti il Tribunale di Napoli, accogliendo l’impugnazione proposta da una condomina contro la delibera di approvazione del bilancio consuntivo, ha sottolineato il dovere dell’amministratore di esporre e documentare la verità ed entità dei costi sostenuti e del relativo riparto. Il Tribunale sottolinea inoltre un altro aspetto, ossia che provata l’esistenza del debito l’amministratore deve anche dar prova di aver emesso le corrispondenti bollette di pagamento. Così operando il condomino è messo in grado di difendersi rispetto all’asserito mancato pagamento delle spese condominiali.

Ad ogni buon conto già prima del 2012 la giurisprudenza si era comunque manifestata sul punto affermando che “la mancata visione di tali documenti o per un tempo non adeguato, incide sulla formazione della volontà assembleare; non avendo il condomino una conoscenza completa dei documenti, non potrà esprimere a pieno il suo parere e non potrà influenzare l’orientamento degli altri condomini. Pertanto, la violazione di tale diritto determina l’annullabilità della delibera assembleare approvata, in quanto risulta viziato il procedimento di formazione della volontà assembleare” (Cassazione Civile, 11.09.2003, n.13350). Ugualmente, tra le tante: Cassazione Civile, 29.11.2001, n.15159 “In tema di condominio negli edifici, ciascun condomino ha la facoltà di ottenere dall’amministratore l’esibizione dei documenti contabili non soltanto in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell’assemblea, ma anche al di fuori di tale sede, senza la necessità di specificare la ragione per la quale egli intende prendere visione o estrarre copia dei documenti medesimi, sempre che l’esercizio di tale potere non intralci l’attività amministrativa e non sia contrario ai principi di correttezza, ed i relativi costi siano assunti dai condomini istanti”).

La delibera assembleare può quindi essere impugnata dinnanzi l’Autorità Giudiziaria dal condominio entro 30 giorni dalla data in cui si è tenuta l’assemblea, se presente, ovvero entro 30 giorni da quanto ha ricevuto la delibera assembleare, se non presente, previo comunque in ogni caso l’esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione davanti ad un organismo abilitato ad un tanto.

 

  1. CONSIDERAZIONI CONCLUSIVE

Da questo sin qui esposto si evince che l’amministratore non può rifiutarsi di esibire la documentazione richiesta dal condominio e che, in caso di omesso adempimento, egli ne risponde per inadempimento e la delibera assembleare con la quale viene approvato il rendiconto è annullabile.

 

Elisa Boreatti

avvocato

 

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