Premessa
Quando si parla di condominio il pensiero va ad un edificio all’interno del quale vivono diverse persone ognuna delle quali ivi si trova in quanto titolare di un diritto di proprietà sull’immobile (ovvero altro diritto reale) o in forza di un contratto ad esempio di locazione o comodato.
Quando, invece, si parla di hotel il pensiero va ad un edificio strutturato in modo tale da dare alleggio, ed eventualmente anche il vitto, a delle persone che si impegnano a versare il corrispettivo.
Negli ultimi tempi, però, “le carte sul tavolo sono state spiate” !
Spesso capita infatti di vedere all’interno dei condomini unità immobiliari adibite a bad and breakfast, airbnb e all’interno degli hotel stanze adibite a case private!
I condhotel: quadro normativo
I condhotel (o condo hotel), realtà già presenti all’estero, hanno fatto il loro ingresso in Italia con il Decreto del Presidente del Consiglio nr. 13/18 titolato “Regolamento recante la definizione delle condizioni di esercizio dei condhotel , nonché dei criteri e delle modalità per la rimozione del vincolo di destinazione alberghiera in caso di interventi edilizi sugli esercizi alberghieri esistenti e limitatamente alla realizzazione della quota delle unità abitative a destinazione residenziale, ai sensi dell’articolo 31 del decreto-legge 12 settembre 2014, n. 133, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 novembre 2014, n. 164”.
Il richiamato decreto, proposto dal ministero dei beni e delle attività culturali e del turismo di concerto con il ministro dello sviluppo economico, è stato pubblicato sulla Gazzetta ufficiale nr. 54 del 6.3.2018 ed è entrato in vigore il successivo 28 marzo.
I condhotel: caratteristiche
La definizione di queste realtà è data dall’art. 1 del decreto che le identifica come “ esercizio alberghiero aperto al pubblico, a gestione unitaria, composto da una o più unità immobiliari ubicate nello stesso comune o da parti di esse, che forniscono alloggio, servizi accessori ed eventualmente vitto, in camere destinate alla ricettività e, in forma integrata e complementare, in unità abitative a destinazione residenziale, dotate di servizio autonomo di cucina, la cui superficie complessiva non può superare i limiti di cui all’articolo 4, comma 1, lettera b).
I condhotel si presentano, quindi, come delle strutture composte da camere tradizionali e da alloggi indipendenti che usufruiscono dei servizi della struttura alberghiera e che possono essere acquistati per trascorrere le vacanze ovvero per un investimento immobiliare.
Va segnalato, tuttavia, che non tutte le strutture alberghiere possono trasformarsi, a seguito di riqualificazione, in condhotel.
L’art. 4 richiede, infatti, la presenza di precisi presupposti. In particolare la disposizione indica, tra gli altri requisiti, che la struttura sia dotata di almeno sette camere, le unità abitative, dotate di cucina, devono trovarsi all’interno dello stesso comune sede della struttura ricettiva e ad una distanza non superiore a 200 metri lineari dalla stessa, deve esserci un servizio di portineria unica per tutti coloro che usufruiscono del condhotel sia in qualità di ospiti dell’esercizio alberghiero che di proprietari delle unità abitative a uso residenziale. Ma non solo. All’esito dell’intervento di riqualificazione, inoltre, deve essere riconosciuta all’esercizio alberghiero una classificazione minima di tre stelle e la cessione a terzi deve riguardare al massimo una porzione corrispondente al 40% della superficie totale.
Ma non solo. La possibilità di trasformazione della struttura ricettiva è prevista per gli immobili che hanno una destinazione alberghiera al momento della entrata in vigore del decreto.
Unità abitativa ad uso residenziale in un condhotel
Alla luce di quanto sopra, quindi, le unità immobiliari deputate a condhotel vengono acquistate da privati in forza di contratto di compravendita e, in tal caso il proprietario dell’appartamento potrà utilizzare anche i servizi tipici della struttura ricettiva alberghiera. Ma non solo. Il proprietario, per il tramite del gestore unico della struttura, potrà anche concedere in locazione l’unità acquistata: in tal caso i guadagni vengono ripartiti tra questi e la proprietà.
Fermo quanto sopra si segnala un altro aspetto che origina proprio dal fatto che l’unità acquistata dal privato rientra in un contesto di condhotel.
L’art. 6 stabilisce, infatti, che il proprietario deve rispettare le modalità di conduzione del condhotel, garantire l’omogeneità estetica dell’immobile in caso di interventi edilizi sull’unità acquisita, nonché gli ulteriori obblighi definiti attraverso la regolazione negoziale di cui all’articolo 6.
I condhotel e le Regioni
Il Decreto 13/18 all’art. 11 sancisce che le Regioni hanno un ruolo primario in questa opera di trasformazione degli alberghi in condhotel, trasformazione che oltre ad essere una nuova forma di investimento per i privati può essere intesa come una forma di riqualificazione edilizia ed urbana.
L’art. 11 prevede infatti che le Regioni hanno il compito di agevolare la rimozione del vincolo di destinazione alberghiera e l’art. 13 stabilisce che le stesse, sia a statuto speciale che ordinario, sono chiamate ad adeguare i propri ordinamenti entro un anno dalla pubblicazione del decreto medesimo.
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avv. Elisa Boreatti
