Cosa compro con la compravendita?

Elisa Boreatti

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Oggetto della compravendita immobiliare è l’acquisto di una casa: casa che deve essere esattamente identificata in modo tale da rendere certo l’oggetto. In termini giuridici il codice civile traduce questo richiedendo che l’oggetto del contratto debba essere determinato o determinabile, lecito e possibile (art. 1346 cc).

COME SI IDENTIFICA IL BENE?

Leggendo l’art. 2659 cc nr. 4 in punto di “nota di trascrizione” si evince che devono essere individuati “almeno tre dei suoi confini”.

A tal riguardo si segnala una recente sentenza della Corte di Cassazione nr. 18026 dep. 28.8.2020 che sul tema così dispone:

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Deve richiamarsi in proposito l’orientamento di questa Corte secondo il quale l’oggetto del contratto per il quale è necessaria la forma scritta (nel caso, vendita di bene immobile futuro altrui) può considerarsi determinabile, benché non indicato specificamente, solo se sia con certezza individuabile in base agli elementi prestabiliti dalle parti nello stesso atto scritto senza necessità di fare ricorso al comportamento successivo delle parti, dovendosi considerare indeterminabile l’oggetto del contratto, nel quale l’individuazione del bene non sia desumibile dagli elementi contenuti nel relativo atto scritto ma sia rimessa ad una successiva scelta di uno dei contraenti e restando irrilevante, a tal fine, l’eventuale adempimento della controprestazione”.

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Di contro, non è necessario che il bene sussista al momento della stipula del contratto.

Esso potrebbe esservi solo “sulla carta”. La disposizione non chiede, infatti, la sua esistenza, ma solo che sia possibile giuridicamente e materialmente.

Questa situazione si verifica, per esempio, quando l’acquirente, prende visione della casa solo “sul progetto, firma il preliminare e versa la caparra al costruttore”.

Non si dimentichi inoltre che il trasferimento del bene per essere opponibile ai terzi deve essere trascritto nei Pubblici registri immobiliari: in questo modo delle obbligazioni non ne sono a conoscenza solo parte acquirente e venditrice.

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