L’amministratore del condominio è l’organo che in condominio ha il compito di dare esecuzione alle delibere assunte dai condomini in sede assembleare.
Tale ruolo può essere ricoperto sia da una persona giuridica sia da una persona fisica purchè abbia i requisiti previsti dalla L. 220/12, normativa che è intervenuta proprio per “professionalizzare” questa figura.
In particolare, recependo alcune prassi e gli orientamenti giurisprudenziali, che nel corso del tempo si sono andati consolidando il legislatore ha stabilito che una persona che vuole essere nominata amministratore deve avere il godimento dei diritti civili, non deve essere stata condannata per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a 2 anni e, nel massimo, a 5 anni; non essere stata sottoposta a misure di prevenzione (ad es.: l’obbligo di soggiorno) divenute definitive (salvo che non sia intervenuta la riabilitazione); non essere interdetta o inabilitata; non essere annotata nell’elenco dei protesti cambiari; possedere il diploma di scuola secondaria di secondo grado; aver frequentato un corso di formazione iniziale e svolgere una attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.
Ora gli ultimi tre requisiti non sono necessari se l’assemblea ha nominato amministratore uno dei condomini dello stabile.
Diversamente nel caso in cui l’amministrazione sia affidata ad una società i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili (cioè dai soci che rispondono dei debiti della società con il loro patrimonio personale come il socio accomandatario nella Società in accomandita semplice), dagli amministratori della società e dai dipendenti che vengono incaricati di svolgere concretamente le funzioni di amministrazione dei condominii ai quali la società fornisce i propri servizi.
Una volta nominato dall’assemblea, colui che è stato designato amministratore deve formalmente accettare l’incarico e, in quella occasione, deve anche fornire le indicazioni anagrafiche, il luogo di conservazione dei documenti condominiali, il riferimento della polizza assicurativa e il compenso che richiede. L’amministratore nominato deve comunicare il proprio codice fiscale all’Agenzia delle Entrate, producendo il verbale dell’assemblea ove viene nominato e copia del codice fiscale del condominio.
Deve altresì affiggere una targhetta sul luogo di accesso al condominio (portone, cancello, di solito accanto ai citofoni o al numero civico) o di maggior uso comune (ingresso a porticati o all’inizio di un vialetto condominiale), accessibile anche ai terzi, sulla quale indicare le proprie generalità.
Accettato l’incarico il rapporto che si instaura tra amministratore, da una parte, e condomini, dall’altra, viene giuridicamente qualificato di mandato con rappresentanza e l’amministratore-mandatario è soggetto alle disposizioni previste agli articoli 1703 e seguenti del codice civile come emerge dalla lettura dell’art. 1129 cc [1].
COME AVVIENE UNA NUOVA NOMINA?
Successivamente alla nomina dell’amministratore, si possono verificare delle situazioni che richiedono la nomina di uno nuovo.
Tra queste vi è quella prevista dall’art. 71 bis disp att cc, ossia la perdita dei requisiti richiamati per la sua nomina.
In tal caso l’amministratore cessa automaticamente l’incarico e deve procedere alla convocazione di una assemblea perché questa proceda alla nomina di un altro soggetto. Come si diceva l’amministratore viene nominato per la gestione delle parti comuni ed ha anche l’obbligo di procedere a richiedere le spese di gestione e le azioni dallo stesso poste in essere sono vincolanti per tutti i condomini come affermato dall’art. 1133 cc [2].
Nell’ambito del suo operato (tenuto in conto che il rapporto che si instaura tra lui e i condomini è qualificabile come rapporto di mandato) egli deve agire con la diligenza del buon padre di famiglia ai sensi e per gli effetti dell’art. 1710 cc [3].
Ecco perché quindi l’amministratore insieme all’assemblea viene definito come organo necessario del condominio e in particolare l’esecutore delle decisioni di quest’ultima.
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[1] Art. 1129 cc: Nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore.
[2] Art. 1133 cc Provvedimenti presi dall’amministratore: I provvedimenti presi dall’amministratore nell’ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini. Contro i provvedimenti dell’amministratore è ammesso ricorso all’assemblea senza pregiudizio del ricorso all’autorità giudiziaria nei casi e nei termini previsti dall’articolo 1137.
[3] Art. 1710 cc Diligenza del mandatario: 1. Il mandatario è tenuto a eseguire il mandato con la diligenza del buon padre di famiglia; ma se il mandato è gratuito la responsabilità per colpa è valutata con minor rigore. 2. Il mandatario è tenuto a rendere note al mandante le circostanze sopravvenute che possono determinare la revoca o la modificazione del mandato.
