L’emergenza epidemiologica da coronavirus sta imperversando nel nostro paese con gravi ripercussioni sull’intero assetto economico.
L’interruzione della quasi totalità delle attività produttive ha portato con sé la necessita di prevedere alcune misure, all’interno del decreto-legge 18/2020, in materia di proprietà che andiamo qui di seguito ad analizzare.
Prima di tutto è necessario evidenziare che per fronteggiare la situazione di emergenza, l’articolo 6 comma 7 del D.L. 18/2020 ha previsto, per tutta la durata dello stato di emergenza dichiarato in data 31.01.2020, la possibilità di requisire in uso beni immobili, come strutture alberghiere ovvero altri immobili aventi analoghe caratteristiche, per poter ospitare persone in sorveglianza sanitaria e isolamento fiduciario o in permanenza domiciliare, quando tali misure non possano essere attuate presso il domicilio della persona interessata.
Ad agire per la requisizione di cui sopra è il Prefetto che, su proposta del Dipartimento della Protezione Civile e sentito il dipartimento di prevenzione territoriale competente, emette apposito decreto.
Ai proprietari dei beni immobili oggetto di requisizione è offerta una somma di denaro a titolo di indennità, calcolata alla stregua del valore corrente di mercato dell’immobile, in misura corrispondente allo 0,42% di detto valore.
La requisizione può durare fino al 31.07.2020, a meno che nuove disposizioni non prevedano il protrarsi del periodo di crisi.
Quanto previsto con l’art. 6 comma 7 del decreto oggetto di trattazione sta a significare dunque che la Pubblica Amministrazione, data la situazione di crisi, ha la possibilità di emanare un provvedimento che incide direttamente sulla sfera patrimoniale del privato (o della società), privando quest’ultimo del possesso del suo bene immobile o comunque limitandolo nel suo godimento, il tutto ovviamente a fronte di un indennizzo.
Per quanto riguarda invece le tutele previste a favore dei proprietari di immobili, il decreto-legge n. 18 del 17.03.2020 ha introdotto innanzi tutto con l’articolo 54, per nove mesi dall’entrata in vigore del decreto, la possibilità di accedere al Fondo solidarietà mutui “prima casa”, di cui all’art. 2, commi da 475 a 480 della legge 244/2007, anche ai lavoratori autonomi e liberi professionisti che autocertifichino di aver registrato, in un trimestre successivo al 21.02.2020 o nel minor lasso di tempo intercorrente tra la data della domanda e la predetta data, un calo del fatturato superiore al 33% di quello dell’ultimo trimestre del 2019 in conseguenza della chiusura o della restrizione della propria attività, operata in attuazione delle disposizioni adottate dalle autorità per fronteggiare l’emergenza.
Il Fondo di solidarietà mutui “prima casa”, di cui all’art. 2, commi da 475 a 480 della legge 244/2007, consente ai titolari di un mutuo contratto per l’acquisto della prima casa, di beneficiare della sospensione delle rate, fino a 18 mesi, al verificarsi di specifiche situazioni di temporanea difficoltà, destinate ad incidere negativamente sul reddito complessivo del nucleo familiare. La normativa relativa all’accesso al Fondo, normalmente, prevede come situazioni di difficoltà i seguenti accadimenti:
• Cessazione del rapporto di lavoro subordinato a tempo indeterminato;
• Cessazione del rapporto di lavoro subordinato a tempo determinato;
• Cessazione del rapporto di lavoro parasubordinato, o di rappresentanza commerciale o di agenzia;
• Morte o riconoscimento di grave handicap ovvero invalidità civile non inferiore all’80%.
A tali ipotesi, come detto, il decreto-legge “Cura Italia” ha aggiunto la possibilità di accedervi anche ai lavoratori autonomi ed ai liberi professionisti che dimostrino un calo del fatturato superiore al 33% riconducibile all’emergenza sanitaria in corso.
È da evidenziare che precedentemente, il D.L. 9/2020 con l’art.26 aveva già esteso l’intervento del Fondo in parola anche alle ipotesi di sospensione del lavoro o riduzione dell’orario di lavoro per un periodo di almeno 30 giorni.
Il comma 2 dell’art. 54 del D.L. n. 18/2020 ha sostituito il comma 478 dell’articolo 2 della legge n. 244/2007 prevedendo il pagamento da parte del Fondo, a favore del mutuatario che ne fa richiesta, degli interessi compensativi nella misura del 50% degli interessi maturati durante il periodo di sospensione.
Questo sta a significare che allo stato, per nove mesi a decorrere dal 17.03.2020, tanto i lavoratori subordinati quanto i lavoratori autonomi ed i professionisti hanno la possibilità di sospendere per 18 mesi il muto acceso sulla prima casa qualora dovessero subire danni alla loro attività lavorativa. Nel periodo di sospensione il 50% degli interessi maturati vengono pagati dal Fondo.
Le misure di sostegno finora vista riguardano i lavoratori subordinati, autonomi ed i professionisti ma non si applicano alle imprese.
In materia di micro, piccole e medie imprese interviene l’articolo 56 del decreto in analisi che prevede che queste possano accedere alle seguenti misure di sostegno finanziario:
• Impossibilità di revoca in tutto o in parte, fino al 30.09.2020 per le aperture di credito a revoca e per i prestiti a fronte di anticipi su crediti esistenti al 29.02.2020;
• Proroga fino al 30.09.2020, alle medesime condizioni, dei prestiti non rateali con scadenza precedente alla richiamata data;
• Sospensione dei mutui e degli altri finanziamenti a rimborso rateale fino al 30.09.2020.
Per accedere a tali misure l’impresa deve avanzare apposita richiesta all’istituto di credito con cui ha in essere il rapporto, corredato dall’autocertificazione di aver subito in via temporanea carenze di liquidità quale conseguenza dell’emergenza coronavirus.
Con questa previsione il legislatore ha voluto concedere alla piccole e medie imprese la possibilità di vedere dilazionati i termini di pagamento di mutui e prestiti ed allo stesso tempo il prolungamento delle aperture di credito, consentendo così alle stesse di rimanere in attività.
Sempre in materia di sostegno alle attività imprenditoriali, l’articolo 65 del D.L. 18/2020 ha previsto per i soggetti esercenti attività d’impresa un credito d’imposta del 60% dell’ammontare del canone di locazione di marzo 2020 di immobili rientranti nella categoria catastale C/1 (negozi e botteghe) al fine di contrastare gli effetti negativi delle misure di prevenzione e contenimento connesse all’emergenza epidemiologica.
Ovviamente tale disposizione non viene applicata alle attività identificate come essenziali, tra cui farmacie, parafarmacie e punti vendita di generi alimentari e beni di prima necessità.
Sempre in materia di locazione è inoltre da evidenziare che l’articolo 95 del decreto-legge in analisi ha previsto per le federazioni sportive nazionali, enti di promozione sportiva, associazioni e società sportive, professionistiche e dilettantistiche, la sospensione dei termini per il pagamento dei canoni di locazione e concessori relativi all’affitto di impianti sportivi pubblici dello Stato e degli enti territoriali. La sospensione è prevista dalla data di entrata in vigore del decreto, ossia dal 17.03.2020, fino al 31.05.2020.
I versamenti dei canoni sospesi dovranno poi essere effettuati alternativamente o in un’unica soluzione entro il 30.06.2020, oppure mediante rateizzazione fino ad un massimo di 5 rate mensili di pari importo a decorrere dal mese di giugno 2020.
Alla luce della analisi svolta appare chiaro come il Governo abbia sì posto in essere delle tutele assolutamente necessarie, come quelle relative alla sospensione dei mutui a persone fisiche ed imprese, ma allo stesso tempo ha lasciato privi di tutela molteplici soggetti, basti pensare ad esempio che la previsione del credito di imposta di cui all’articolo 65 del D.L. è previsto solo per gli esercenti conduttori di immobili con categoria catastale C/1 mentre nulla è stato disposto per attività che conducano in locazione immobili in altra categoria catastale.
Ancora, l’articolo 95 del decreto in analisi ha previsto la sospensione dei versamenti dei canoni di locazione e concessione relativi all’affitto di impianti sportivi pubblici dello Stato e degli enti territoriali, ma nulla è stato previsto per le associazioni o società sportive che detengono un contratto di locazione con un privato.
A fronte dell’analisi condotta, ci si auspica che il Governo promulghi una più adeguata normativa volta a tutelare più ampia tutela di cittadini e imprese.
Avv. Gennaro Colangelo Dr. Luigi Faggiano
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