Deposito cauzionale: le regole da conoscere per non commettere errori

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INDICE DEI CONTENUTI
1. Che cos’è il deposito cauzionale
2. Disciplina del deposito cauzionale
3. Il deposito cauzionale è qualificato come un pegno irregolare: le motivazioni
4. La restituzione del deposito cauzionale
5. Il locatore può chiedere la fideiussione oltre il deposito cauzionale
6. Conclusioni

ASCOLTA L’INTRODUZIONE


Che cos’è il deposito cauzionale

Il deposito cauzionale è la forma di garanzia più comune e peculiare della locazione, per gli obblighi legali e convenzionali gravanti sul conduttore in ambito locatizio, riconducibile alla categoria delle cosiddette «garanzie idonee» menzionate dall’art. 1608 c.c.

Il legislatore l’ha disciplinato all’art. 11 della legge n. 392/1978 per le locazioni non abitative e stabilisce che esso non possa essere superiore a tre mensilità del canone e che la somma versata produce interessi legali, i quali devono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno.

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Disciplina del deposito cauzionale

Sebbene l’art. 11 della legge n. 392/1978 sia collocato nel capo relativo alle locazioni ad uso abitativo, si applica anche alle locazioni ad uso non abitativo.

Il codice civile non fornisce una definizione di deposito cauzionale e tale lacuna è colmata dalla giurisprudenza che, conformemente alla dottrina prevalente, configura il deposito cauzionale, nella misura in cui abbia ad oggetto denaro o, eventualmente, altre cose fungibili, come pegno irregolare con funzione di garanzia delle obbligazioni gravanti sul conduttore. La funzione del deposito cauzionale è, quindi, quella di assicurare l’adempimento di tutti gli obblighi, legali e convenzionali, del conduttore, ivi compresa l’osservanza della destinazione, la regolarità dei versamenti periodici, l’esatta restituzione del bene locato e, quindi, non soltanto di quella relativa al pagamento del canone (Cass. Civ., sez. II, 15 ottobre 2002, n. 14655). Ecco quindi che, una volta versato, esso diviene di proprietà del locatore, residuando in capo al conduttore un diritto di credito esigibile solo nel momento in cui, cessato il contratto e venuta meno la sua finalità, il conduttore potrà chiederne la restituzione.

Il deposito cauzionale è qualificato come un pegno irregolare: le motivazioni

La natura di pegno irregolare deriverebbe dalla circostanza dello spossessamento in danno del conduttore di una somma di denaro che viene consegnata al locatore, mentre l’irregolarità è data dal fatto che il bene dato in pegno si confonde con il patrimonio del locatore, che ne diviene il proprietario. Inoltre, nel pegno regolare, il creditore non può disporre del bene ricevuto, che è individuato e deve essere custodito e restituito al debitore all’estinzione del debito. Nel caso di specie, invece, il locatore può disporre liberamente del deposito ed è tenuto unicamente alla restituzione di una somma equivalente a quella versatagli all’inizio del rapporto, oltre alla corresponsione degli interessi.

La restituzione del deposito cauzionale

Proprio perché il deposito cauzionale è una forma di garanzia, il locatore ha l’obbligo di restituire al conduttore il deposito cauzionale, unitamente agli eventuali interessi non corrisposti annualmente.

Questo obbligo sorge:

  • Una volta che il contratto di locazione si sia risolto.
  • Una volta che il conduttore abbia integralmente adempiuto le sue obbligazioni.

Attenzione però a due aspetti.

Il primo. La somma versata a titolo di deposito cauzionale non può essere opposta in compensazione, a meno che le parti lo convengano espressamente, con i canoni dovuti (nemmeno con gli ultimi), perché altrimenti verrebbe meno la sua funzione di garanzia per le altre obbligazioni eventualmente ancora rimaste a carico del conduttore. Secondo il risalente e consolidato indirizzo della giurisprudenza di legittimità, infatti, le somme corrisposte a titolo di deposito cauzionale non possono essere poste in compensazione con i canoni di locazione. Giova ribadirlo la ragione di questo si rinviene proprio nel fatto che il deposito cauzionale non può essere assimilato al canone e non può essere imputato in conto canoni e perché è esigibile solo al termine della locazione (sempre che il conduttore abbia integralmente adempiuto alle proprie obbligazioni). Quella che è ammessa, invece, è la compensazione giudiziale che si ha nel momento in cui, riconsegnato l’immobile e risolto il contratto, la cauzione, così divenuta esigibile, venga opposta al controcredito vantato dal locatore, ad esempio per canoni non pagati o per la mancata remissione in pristino dell’immobile modificato senza il consenso del locatore.

Il secondo. Il locatore non può trattenere la relativa somma a tempo indeterminato dopo la riconsegna dell’immobile, allo scopo di una eventuale futura rivalsa per pretesi danni, ma deve proporre domanda giudiziale, potendo altrimenti il conduttore agire per la restituzione anche con il ricorso alla procedura monitoria.

Ecco quindi che nel caso in cui il conduttore si sia reso inadempiente, la ritenzione della cauzione da parte del locatore al termine della locazione è legittima soltanto quando consegue ad una pronuncia giudiziale. A fronte dell’inadempimento del conduttore, pertanto, il locatore non può semplicemente trattenere la somma versata a titolo di cauzione, ma deve agire in giudizio affinché gli sia legittimamente attribuita; in tal caso l’obbligo restitutorio diviene esigibile solo all’esito del relativo giudizio (Cass. civ., sez. VI, 25 febbraio 2015, n. 3882.

Il locatore può chiedere ANCHE la fideiussione

Un’altra forma di garanzia che può essere richiesta dal locatore (oltre al deposito cauzionale), vi è la fideiussione.  

La previsione della pattuizione di una fideiussione prestata dal conduttore in aggiunta alla costituzione di un deposito cauzionale è stata ritenuta legittima. Pertanto, la nullità ex art. 79 l. equo canone non può colpire pattuizioni tendenti a costituire forme di garanzia assimilabili al deposito di cui all’art. 11, limitatamente alla parte eccedente la misura fissata in detta norma. Parimenti è stata ritenuta valida, anche per un immobile ad uso non abitativo, la clausola recante la sostituzione del deposito cauzionale con una fideiussione, anche a prima richiesta (Trib. Vicenza 13 giugno 2002). Allorché la fideiussione bancaria a semplice richiesta sia stata costituita con funzione sostituiva del deposito cauzionale, essa costituisce non già una tipica garanzia fideiussoria ma una garanzia atipica che, salva la cosiddetta exceptio doli, non consente al garante di opporre eccezioni scaturenti dal rapporto sottostante (locatizio), obbligandolo a pagare sulla base della sola domanda del locatore.

CONCLUSIONI

Conoscere cosa è un deposito cauzionale, quando si deve restituire o quando può essere richiesto sono aspetti importanti e rispetto ai quali è necessario avere chiari i confini della questione soprattutto perché la conclusione dei contratti di locazione è “un’operazione che quotidianamente si compie”. Per una consulenza professionale su deposito cauzionale e conoscere tutto quello che c’è da sapere su questo importante aspetto dei contratti di locazione, visita il nostro sito boreatticolangelo.it: potrai consultare le nostre risorse che riguardano il tema. Buona lettura!

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