INDICE DEI CONTENUTI
1. A CHE PUNTO SIAMO
2. IL CONTRATTO DI MUTUO: LE TIPOLOGIE
3. INADEMPIMENTO AL CONTRATTO DI MUTUO: LE CONSEGUENZE
4. CAMBIARE LE CONDIZIONI AL CONTRATTO DI MUTUO
5. QUALIFICA GIURIDICA DELLA SURROGA
6. CONCLUSIONI
A CHE PUNTO SIAMO
La Banca Centrale Europea per combattere l’inflazione ha alzato in 13 mesi il costo del denaro di ben 450 punti.
Questa scelta, da una parte, ha creato problemi a tutti coloro che per l’acquisto di un immobile avevano scelto un tasso a mutuo variabile e, dall’altra, impone a chi oggi vuole definire una compravendita di concludere un contratto di mutuo a tassi che sono triplicati rispetto a quelli di un anno fa.
Non va meglio neppure a chi sceglie di adottare un mutuo a tasso cosiddetto fisso. In tale ipotesi l’indice cui si deve fare riferimento non è, come nel primo caso all’Euribor, bensì l’Eurirs. In ogni caso anche tale indice, a partire da metà di quest’anno, è aumentato rendendo più cari anche i mutui a tasso fisso. Basti pensare che se a fine luglio 2023 il tasso Eurirs, per un mutuo di 20 anni, era al 2,8% a fine settembre è salito al 3,35% per poi scendere leggermente, nel mese di novembre, al 3.17%.
IL CONTRATTO DI MUTUO: LE TIPOLOGIE
La persona che contrae un mutuo con un istituto di credito (il cosiddetto mutuatario) si obbliga a restituire, secondo il piano di ammortamento convenuto, una somma di denaro. Questo perché, come scrive il legislatore, il contratto di mutuo è quel negozio, disciplinato dal Codice Civile, in forza del quale un soggetto, definito mutuante, consegna ad un’altra, qualificata mutuatario, una somma di denaro che l’altra parte si impegna a restituirla entro un determinato periodo.
Una particolare categoria di mutuo è poi quello ipotecario così definito perché il mutuatario oltre ad impegnarsi alla restituzione a rate della somma richiesta a mutuo deve anche concedere a favore della banca erogante una ulteriore garanzia, ossia l’ipoteca su un bene di sua proprietà che nella maggior parte dei casi coincide con quello oggetto della compravendita..
Dal punto di vista giuridico, infatti, l’ipoteca si qualifica come un diritto reale di garanzia che consente al creditore, in caso di inadempimento del debitore, di soddisfarsi sul patrimonio di quest’ultimo con preferenza rispetto agli altri creditori. Detto diversamente: la banca che ha iscritto ipoteca assume la qualifica di creditore privilegiato rispetto agli altri che vengono definiti chirografi.
Nell’ambito poi del contratto di mutuo ipotecario, la banca e il richiedente il finanziamento possono stipulare il così detto mutuo fondiario che si caratterizza per essere un finanziamento a medio o lungo termine ove la banca iscrive ipoteca di primo grado sul bene acquistato grazie alla liquidità concessa.
INADEMPIMENTO AL CONTRATTO DI MUTUO: LE CONSEGUENZE
In caso di inadempimento al contratto di mutuo, l’ente erogante è legittimato a chiedere il rientro immediato della somma concessa a mutuo e, in difetto di pagamento, può notificare al mutuatario/debitore un atto di pignoramento immobiliare in forza del quale, per l’appunto, chiede la vendita della casa per il cui acquisto aveva concesso l’erogazione in denaro.
Ma vi è di più. In caso di mancato pagamento del mutuo di due rate consecutive di un mutuo, il mutuatario viene anche iscritto ad opera dell’ente erogante nella cosiddetta “lista dei cattivi pagatori” le cui conseguenze però ricadono anche al di fuori di quello che è il rapporto contrattuale concluso con la banca. La segnalazione viene fatta ai cosiddetti Sistemi di intermediazione creditizia (come ad esempio è il CRIF) che altro non sono che banche dati in cui viene inserito il nome del debitore, la natura del finanziamento nonché i termini dei pagamenti ovvero degli omessi o ritardati versamenti delle rate del piano di ammortamento.
CAMBIARE LE CONDIZIONI AL CONTRATTO DI MUTUO
Nel corso del tempo il mutuatario si può rendere conto che le condizioni inizialmente contratte con l’istituto di credito, non rispondono più alle sue esigenze. Ebbene nel lungo periodo questo potrebbe portare il mutuatario a rendersi inadempiente alle obbligazioni assunte con tutto quello che ne consegue.
In tal caso il debitore può gestire la situazione avvalendosi dell’istituto della surroga.
La surroga (nota anche come portabilità) è lo strumento che permette di “trasferire” a costo zero il contratto di mutuo presso un altro istituto di credito che gli offre condizioni economiche migliori (ad esempio pagare una rata più bassa, modificare la durata del finanziamento) oppure gli consente di passare da un mutuo a tasso variabile ad uno fisso. Quello che non può venir modificato, invece, è l’importo della liquidità che inizialmente era stata chiesta e, quindi, non deve cambiare quello che è l’importo del debito residuo. Se, invece, il richiedente la surroga si trova dover chiedere al nuovo istituto anche un incremento dell’importo finanziato, l’operazione che deve essere realizzata non è quella della surroga, bensì quella della sostituzione.
Cosa vuol dire “portabilità a costo zero”?
Significa che l’originaria banca che aveva concesso il mutuo non può:
- chiedere delle spese al mutuatario che decide di avvalersi della surroga;
- non può applicargli delle penali;
- non può opporsi alla richiesta di trasferimento che gli viene rivolta.
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Stessa situazione anche per la nuova banca cui il mutuatario surrogante si rivolge.
Questi benefici sono stati introdotti dalla legge Bersani.
Attenzione però che richiesta la surroga, l’accettazione o meno da parte del nuovo istituto di credito è lasciata alla discrezionalità che, nelle sue valutazioni, può tenere anche in conto se il richiedente ha già usufruito in passato dello strumento de quo. Questo per dire che anche la decisione se e quando avvalersi dello strumento della surroga, deve essere ben ponderato dal mutuatario richiedente.
QUALIFICA GIURIDICA DELLA SURROGA
Giuridicamente questa operazione si sussume nella fattispecie giuridica della “surroga per volontà del debitore” disciplinata dagli articoli 1202 e seguenti del codice civile e che poi trova una sua disciplina specifica all’art. 120 quater del Testo Unico Bancario.
CONCLUSIONI
La surroga è quindi un beneficio concesso al mutuatario che potrebbe porlo al riparo dalle conseguenze negative di un suo futuro inadempimento rispetto agli obblighi assunti con l’istituto di credito. Proprio per questo, però, è importante che il mutuatario valuti sempre attentamente i termini e i tempi con il quale chiederla visto che, come sottolineato, la nuova banca è libera di accettare o meno la richiesta.
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