Difformità catastale: cos’è e come incide sulla compravendita

INDICE DEI CONTENUTI
1. PREMESSA
2. CONTENUTO DELLA VISURA CATASTALE
3. RICHIESTA DELLA VISURA
4. VALORE DELLA VISURA
5. CONSEGUENZE DELLE DIFFORMITÀ
6. COME SANARE LE DIFFORMITÀ
7. CONCLUSIONI

PREMESSA

La due diligence immobiliare è una attività diretta alla verifica delle condizioni di un bene o di un patrimonio immobiliare, prima che il trasferimento del diritto oggetto della possibile transazione venga formalizzato in un accordo.

Delle ragioni per cui è utile procedere con una due diligence ne abbiamo già parlato nei due articoli precedenti “Comprare casa in Italia nel 2023: come rendere l’acquisto una scelta consapevole e non un azzardo finanziario“ e “Due diligence immobiliare: guida per venditori e acquirenti”. 

In particolare qui oggi si vogliono richiamare solo due profili:

• La due diligence individua i potenziali rischi legati alla operazione economica al fine di poterli gestire.
• La due diligence contribuisce  a velocizzare i tempi della operazione economica perchè raccoglie in anticipo le informazioni e la documentazione necessaria alla stipula dell’eventuale accordo finale.

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Ed è proprio la raccolta della documentazione e la sua disamina che permette di dare al bene oggetto di operazione economica il suo giusto valore.

Proprio per giungere a determinare il giusto prezzo si è visto che la due diligence analizza la situazione del bene sotto diversi profili (leggi anche “La valutazione immobiliare con due diligence: come fare affari sul prezzo casa”).

Oggi in particolare, affrontiamo quello della due diligence catastale, anche se prima è necessario soffermarci per capire bene cosa sia una visura catastale.

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CONTENUTO DELLA VISURA CATASTALE

Leggendo una visura catastale si possono acquisire i seguenti dati identificativi e reddituali dei beni immobili (terreni e fabbricati):

• ubicazione: indica il comune e l’indirizzo ove è situato il bene o il terreno;
• foglio: indica la porzione di terreno ove si colloca il bene;
• particella: indica la porzione riportata nel foglio tramite un numero identificativo;
• subalterno: indica la singola unità immobiliare che è presente all’interno della particella;
• categoria: indica la natura dell’unità immobiliare ed è identificata  utilizzando una combinazione alfanumerica (C6 per esempio per indicare un box);
• consistenza: indica la dimensione dell’unità;
• volture catastali: indica l’avvicendarsi dei titolari di diritti sul bene.

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Inoltre, la visura riporta:

• dati anagrafici delle persone, fisiche o giuridiche, intestatarie dei beni immobili;
• i dati grafici dei terreni (la cosiddetta mappa catastale) e delle unità immobiliari urbane (le cosiddette planimetrie che contengono tutti i subalterni presenti in una determinata zona);
• le monografie dei Punti Fiduciali e dei vertici della rete catastale;
• l’elaborato planimetrico (elenco subalterni e rappresentazione grafica);
• gli atti di aggiornamento catastale.

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Il Catasto è quindi  un registro ove sono inseriti tutti i beni immobili presenti sul territorio nazionale.

RICHIESTA DELLA VISURA

Trattandosi di informazioni pubbliche, tutti coloro che hanno interesse (quindi, ad esempio, il potenziale acquirente) possono interpellare l’Agenzia delle Entrate per ottenere le informazioni catastali, ad eccezione delle planimetrie, pagando i tributi così come determinati dall’ente.

Se invece, l’informazione viene richiesta dal titolare del diritto di proprietà o di altro diritto sul bene immobile oggetto di interpello, non solo può accedere anche alle planimetrie, ma la consultazione è gratuita.

Inoltre è utile sapere che: la visura catastale può essere richiesta inserendo i dati:

• del soggetto di cui si vuole avere l’informazione;
• dell’immobile (foglio, mappale, particella).

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La visura catastale può essere:

• attuale;
• storica.

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Mentre quest’ultima contiene la “storia dell’immobile” e quindi le modifiche che nel corso del tempo hanno riguardato i dati catastali nonché i trasferimenti dei diritti inerenti lo stesso, la visura ordinaria offre una fotografia di quella che è la situazione del bene alla data della richiesta.

VALORE DELLA VISURA

La visura storica e quella ordinaria non hanno valore, cosiddetto probatorio, ossia non possono essere utilizzate per provare (da qui “probatorio”) l’esistenza o meni di diritti sul bene. La documentazione ha quindi solo valore fiscale perché i dati inseriti sono funzionali per calcolare le imposte e le tasse sul bene stesso.

DIFFORMITÀ CATASTALI

In sede di due diligence può emergere che la documentazione catastale (la visura, la mappa catastale e la planimetria) presenti delle difformità tra la situazione di fatto e quanto riportato nella stessa. Questo può essere conseguenza per esempio del fatto che nel corso degli anni gli immobili siano stati modificati senza che alla variazione sia seguita la comunicazione ai competenti uffici.

Ebbene queste difformità possono riguardare:

1. i dati anagrafici degli intestatari, la correttezza della titolarietà;
2. la toponomastica;
3. la planimetria.

Un esempio: la visura catastale attuale riporta ancora il precedente proprietario.

Le difformità poi possono essere di due tipi.

1. poco rilevanti e sono quelle che non modificano la rendita catastale.
2. gravi quali la creazione di nuovi locali (si pensi ad esempio al secondo bagno). Rispetto a queste poi viene fatta un’altra distinzione a seconda che:
   • esse siano state fatte nell’ambito di una ristrutturazione per cui è stato comunque presentato un progetto regolare ma semplicemente non vi è stato il suo aggiornamento;
   • esse sono il risultato di lavori eseguiti senza richiedere alcuna autorizzazione.

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Nel primo caso potrebbe non essere necessario procedere con l’aggiornamento catastale, nel secondo è doveroso proprio per quello che si andrà a dire nel prossimo paragrafo.

CONSEGUENZE DELLE DIFFORMITÀ

Sì, se la difformità catastale non permette di identificare il bene oggetto di compravendita quest’ultimo è nullo.

COME SANARE LE DIFFORMITÀ

In caso di difformità catastale l’interessato deve rivolgersi ad un tecnico di fiducia (ad esempio un geometra). Se sono state riscontrate delle difformità catastali lievi il professionista andrà a redigere un cosiddetto attestato di conformità, mentre in caso di difformità gravi dovrà presentare una nuova planimetria catastale e se siamo in presenza di una difformità anche urbanistica deve essere presentata anche la sanatoria.

CONCLUSIONI

È quindi fondamentale verificare la conformità catastale prima del rogito, per evitare rischi di vederti dichiarato nullo l’atto. La due diligence immobiliare e la documentazione catastale vanno esaminate con attenzione.