Difformità catastali: ha conseguenze sulla stipula di un atto di compravendita?

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INDICE DEI CONTENUTI
1. Cosa sono le difformità catastali
2. Difformità catastali e rimedi
3. DIFFORMITÀ CATASTALI: le CONSEGUENZE SULLA VENDITA DELL’IMMOBILE
4. Come si verifica se un immobile presenta delle irregolarità catastali
5. Conclusioni



ASCOLTA L’INTRODUZIONE


Cosa sono le difformità catastali

Le difformità catastali si hanno quando lo stato di fatto di una unità immobiliare non corrisponde a quanto raffigurato nella documentazione depositata presso gli uffici catastali.

Le difformità possono riguardare due profili:

  • i dati anagrafici e la titolarità contenuti nella visura catastale;
  • la rappresentazione grafica dell’unità (la cosiddetta planimetria catastale). Quest’ultima si ha per esempio a seguito di esecuzione di lavori svolti all’interno della proprietà che ne hanno modificato la distribuzione interna (ad esempio se sono state create nuove stanze).

Ecco quindi che i documenti che è necessario verificare per verificare l’esistenza o meno di difformità sono:

  • la visura catastale, ovvero, il documento che contiene i dati identificativi e reddituali dei beni (terreni e fabbricati), i dati anagrafici delle persone fisiche o giuridiche che sono intestatarie degli immobili;
  • la planimetria catastale che, invece, rappresenta graficamente l’abitazione. In caso di terreni i dati anagrafici sono rappresentati nella così detta mappa catastale.

DIFFORMITÀ CATASTALI E RIMEDI

Le difformità possono essere di tue tipi: gravi e lievi.

Queste ultime sono così definite perché non incidono sul numero di vani, sulla superficie calpestabile o sulla rendita catastale.

Si rientra in questa ipotesi, ad esempio, quando il proprietario ha proceduto alla realizzazione di un lavoro all’interno della unità chiedendo al Comune le relative autorizzazioni ma poi non ha provveduto all’aggiornamento della planimetria catastale. Come si vede, in tali casi, le difformità sono di rapida esecuzione per il proprietario in quanto deve procedere “solo” a richiedere una variazione catastale.

Sul punto va poi precisato che se le variazioni non hanno apportato modifiche alla planimetria (ad esempio vi è stato solo un minimo spostamento degli infissi), il proprietario non sarebbe tenuto a provvedere ad alcun che. Va però sottolineato che sarebbe comunque opportuno che gli incaricasse un tecnico che comunicasse le suddette  variazioni a questo perché  in caso di rogito il notaio potrebbe richiedere per la validità dell’atto di vendita un attestato di conformità.

La difformità può però trarre origine anche da una non corretta indicazione nella visura catastale dei dati anagrafici o toponomastici. In tal caso  il proprietario deve presentare una istanza di correzione della visura catastale.

Da quanto sopra, possiamo evincere che la regolarità urbanistico/edilizia di un immobile non determina automaticamente e sempre una regolarità catastale. Attenzione che però è vero anche l’inverso.

Sino ad ora abbiamo trattato le difformità catastali c’è lievi. Come anticipato oltre a queste vi sono anche quelli “c’è gravi” che si verificano quando oltre alla difformità catastale vi è anche una irregolarità urbanistica.

Cosa deve fare in tal caso il proprietario?

Ebbene, prima deve procedere alla regolarizzazione edilizia, se è possibile. Diversamente dovrebbe attendere un condono) e successivamente deve aggiornare la planimetria.

Per completezza segnaliamo che in caso di conformità catastale ma di irregolarità urbanistica il proprietario deve procedere, ove possibile, solo alla regolarizzazione di quest’ultima.

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DIFFORMITÀ CATASTALI: le CONSEGUENZE SULLA VENDITA DELL’IMMOBILE

Tenuto in conto di quanto sin qui esposto è naturale considerare che in caso di compravendita di un immobile è necessario verificare:

  • la corrispondenza tra lo stato di fatto del luogo e la documentazione catastale;
  • la regolarità urbanistica.

Questi passaggi sono fondamentali e la ragione è presto detta. 

La prima è perché l’acquirente si ritrova non solo a dover rispondere egli stesso di dette irregolarità catastali presenti sull’immobile anche se non da lui poste in essere, ma anche potrebbe avere difficoltà a “rimettere” sul mercato l’abitazione. Ne consegue quindi che potrebbe dover pagare delle sanzioni amministrative proprio per il fatto che il precedente proprietario non abbia comunicato la variazione catastale nel termine previsto dalla legge (ossia trenta giorni dalla fine dei lavori) o l’abbia eseguito in ritardo (è il c’è ravvedimento operoso).

Un’altra conseguenza è che l’acquirente, proprio per la presenza di dette difformità, potrebbe convocare il precedente proprietario dinnanzi l’Autorità Giudiziaria chiedendo la declaratoria di nullità dell’atto di compravendita concluso.

Se l’acquirente è poi a conoscenza di queste difformità potrebbe invece anche chiedere una riduzione del prezzo.

Ecco quindi che se conosciute dall’acquirente è opportuno che questi chieda al venditore di  procedere a proprie spese alla loro “correzione” prima della sottoscrizione del rogito. Questo sempre che la difformità sia sanabile. 

COME SI VERIFICA SE UN IMMOBILE PRESENTA DELLE IRREGOLARITÀ CATASTALI

Per accertarsi che l’unità immobiliare sia stata edificata nel rispetto delle normative vigenti, come già affrontato in altri approfondimenti che potete trovare nel sito, è necessario compiere una due diligence“, ossia è importante compiere questi passaggi:

  • Verifica dei documenti ossia l’acquirente deve richiedere al venditore tutti i documenti relativi alla costruzione dell’immobile come i permessi a costruire, le concessioni edilizie e i certificati di agibilità.
  • Controllo presso il Comune e il Catasto. L’accesso presso gli uffici permette di verificare se l’immobile è stato costruito previo rilascio delle autorizzazioni preliminari.
  • Visita ispettiva: è importante che l’acquirente si rechi in loco per verificare lo stato di fatto.
  • Consulto di un tecnico.
  • Verifica presso la sopraintendenza. Non va dimenticato, infatti, che se l’immobile è soggetto a vincoli culturali è importante rivolgersi alla sovraintendenza per verificare se sono state richieste e ottenute le necessarie autorizzazioni per gli interventi eseguiti.

CONCLUSIONI

Dalla lettura di quanto sopra si ha evidenza che è opportuno per il proprietario che compie delle modifiche procedere tempestivamente ovvero mediante ravvedimento operoso alla correzione delle difformità catastali.

Non va sottaciuto che ad oggi con riferimento alle difformità lievi interne è stata annunciata dal Ministro dell’Interno una sanatoria entro fine maggio 2024.

L’obiettivo è quello di consentire la legittimazione di lavori oramai consolidati nel tempo ma che possono, per la loro semplice esistenza, bloccare la circolazione e la ristrutturazione degli immobili. Non rimane che seguire quindi il prosieguo della vicenda sulla quale vi terremo aggiornati.

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