Il soggetto che vuole realizzare sulla sua proprietà interventi di cd nuova costruzione, di ristrutturazione urbanistica e di edilizia (art. 10 D.lgs 380/2001, il cd Testo Unico dell’edilizia) deve acquisire preventivamente dalla Pubblica Amministrazione il cd permesso di costruire.
Al controllo preventivo, la Pubblica Amministrazione può far seguire anche un controllo successivo che si declina nel verificare se l’opera costruita presenti difformità o variazioni essenziali rispetto al titolo abilitativo ottenuto dal privato.
Qualora ravvisi una situazione di non conformità, l’amministrazione può irrogare le sanzioni previste nell’art. 31 del D.lgs 380/2001 (il cd Testo Unico dell’edilizia), ossia può ingiungere al privato di demolire l’opera e di ripristinare lo stato dei luoghi così come esistente prima dell’intervento abusivo, può irrogare una sanzione pecuniaria ovvero può acquisire l’opera al suo patrimonio e procedere alla sua demolizione.
Ma cosa succede se l’intervento irregolare è stato eseguito all’interno di un condominio?
In particolare cosa succede se, a seguito di un controllo, l’amministrazione comunale accerta che con riguardo ad alcune unità immobiliari site al secondo piano “sarebbe stato abusivamente ricavato nel sottotetto dell’edificio de quo, previsto in progetto in un unico vano ad uso comune, vani accessori distinti per ogni singola unità immobiliare fruibili tramite scala di accesso interna, il tutto in assenza di titolo ovvero in difformità al provvedimento edilizio originario”? Chi deve essere il destinatario delle sanzioni irrogate dalla pubblica amministrazione?
Ebbene l’amministrazione comunale ha ritenuto che dell’uso dei sottotetti non conforme alla normativa edilizia dovesse rispondere il Condominio al quale ha notificato l’ordine di demolire l’opera e/o di ripristinare lo stato dei luoghi con l’eventuale acquisizione al patrimonio comunale in caso di non ottemperanza.
Il Condominio, di contro, ha provveduto ad impugnare l’ordine di demolizione dinnanzi al Tar e in quella sede ha chiesto l’annullamento dello stesso per violazione di legge (Tar Lombardia 2302/2016).
Il Tar, esaminata la fattispecie sottoposta alla sua attenzione, ha accolto il ricorso presentato dal Condominio ed ha annullato il provvedimento emesso dal Comune.
La ragione che ha portato l’autorità giudiziaria a giungere a questa conclusione si ravvisa nel fatto che il Condominio è, per consolidata giurisprudenza (tra le tante si ricorda la sentenza della Corte di Cassazione a Sezioni Unite nr. 19663/2014), un ente di gestione privo di personalità giuridica.
In quanto tale, il condominio non è titolare di alcun diritto sulle parti comuni e, di conseguenza, l’ordine di demolizione non avrebbe dovuto essere allo stesso notificato.
Alla luce di quanto sopra pertanto emerge che qualora sulle parti comuni di un edificio condominiale vengano riscontrate delle opere cd abusive le relative sanzioni devono essere indirizzate ai singoli condomini in quanto unici proprietari delle parti comuni indicate dal legislatore, con un elenco cd “aperto”, nell’art. 1117 cc.
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avv. Elisa Boreatti
