In un precedente approfondimento abbiamo parlato del contratto di compravendita e abbiamo visto, seppur in linea generale, quali sono i tratti che lo caratterizzano.
Oggi facciamo un passo ulteriore e affrontiamo l’argomento del contratto di compravendita della prima o della seconda casa.
Fasi dell’acquisto
Prima di procedere all’acquisto dell’immobile è utile, per il potenziale acquirente, verificare il “suo stato”, ossia controllare che sullo stesso non siano iscritte ipoteche o trascritti pignoramenti, che non sia stato costruito in maniera abusiva e, se è posto all’interno di un condominio, che il pagamento delle spese condominiali sia regolare.
Dopo questa fase preliminare l’acquirente può presentare una proposta di acquisto nella quale manifesta al venditore la propria volontà di acquistare la casa.
Qualora la proposta venga accettata dal venditore, le parti andranno a stipulare un contratto preliminare e, successivamente, andranno a concludere il contratto di compravendita dinnanzi il notaio (ricordiamoci, infatti. che il legislatore richiede la forma scritta come requisito essenziale).
Oggetto del contratto di compravendita
Le parti che intervengono nell’ambito del contratto di compravendita sono definite venditore ed acquirente.
Quest’ultimo con questo contratto può decidere di acquistare l’immobile dove andrà a risiedere oppure può decidere di voler acquistare una “seconda casa”, ad esempio per adibirla a casa vacanze o per darla in locazione e, quindi, per metterla a reddito.
Ma il contratto di compravendita che viene concluso, viene trattato allo stesso modo?
La risposta è negativa.
Il legislatore, infatti, ha ritenuto che tutti debbano avere “un tetto sulla testa” e, pertanto, ha previsto solo nel primo caso dei benefici fiscali, mentre alcunchè ha stabilito per la seconda ipotesi.
Acquisto della prima casa
Le agevolazioni fiscali applicate sono, ad esempio, l’imposta di registro che viene calcolata nella percentuale del 2% sul valore catastale dell’immobile, mentre dopo l’acquisto il proprietario è esentato dal pagamento dell’IMU e della TASI (sempre che non si tratti di abitazione qualificata di lusso).
Si evidenzia, tuttavia, che per poter usufruire dei predetti benefici, è necessario che sussistano particolari requisiti: l’acquirente deve indicare nel rogito che trattasi di immobile che verrà adibito a prima casa; deve porre ivi la propria residenza o al massimo deve trasferirla entro 18 mesi dalla conclusione dell’atto di acquisto; il proprietario non deve possedere altre case su tutto il territorio nazionale.
Cosa succede al proprietario se usufruisce delle agevolazioni pur non sussistendone le condizioni? Al verificarsi di detta situazione, i benefici verranno revocati e la proprietà dovrà versare allo Stato quanto a suo tempo risparmiato, gli interessi e alla stessa verranno applicate delle sanzioni.
Acquisto della seconda casa
Spese accessorie in fase di acquisto
Come si diceva dal momento che trattasi di un acquisto non necessario, non viene prevista alcuna agevolazione fiscale.
Ne consegue pertanto che nel caso in cui il venditore non applichi l’Iva, al prezzo di acquisto e al compenso del notaio, devono aggiungersi “solo” l’imposta di registro (nella misura del 9% del valore catastale, mentre in caso di acquisto prima casa è del 2%), l’imposta catastale e quella ipotecaria che sono invece imposte fisse (ciascuna determinata nella misura di euro 50,00).
Nel caso in cui il venditore/costruttore, nell’ambito di una vendita di un immobile entro 5 anni dalla fine della costruzione o di una casa popolare, scelta di applicare l’Iva al prezzo e al compenso del notaio devono aggiungersi l’imposta di registro, quella ipotecaria e quella catastale che sono calcolate nella misura fissa di euro 200,00 ciascuna oltre all’iva che è calcolata nella misura del 22% sul prezzo di acquisto qualora l’immobile sia definito di “lusso”, o nella misura del 10% negli altri casi.
Queste imposte devono essere versate dall’acquirente al notaio in sede di stipula del rogito unitamente al prezzo di compravendita.
Spese accessori “post acquisto”
Dal momento che non viene applicata alcuna agevolazione, il proprietario della seconda casa deve versare tutte le imposte che compongono la IUC (Imposta Unica Comunale).
In particolare giova ricordare che la IUC si basa su due presupposti: il primo è costituito dal possesso di immobili da parte di un soggetto ed è collegato alla natura e al valore degli stessi, il secondo è collegato alla erogazione e alla fruizione di servizi comunali. Ecco quindi che la IUC è composta dall’IMU dovuta dal possessore della abitazione e dalla TASI (richiesta al contribuente dallo Stato per la fruizione di servizi cd “indivisibili”) e dalla TARI (richiesta, invece, per finanziare i costi del servizio di raccolta e di smaltimento rifiuti.
Situazioni particolari
Ora se IMU e TASI sono imposte sempre dovute, la TARI può non essere versata dal proprietario qualora provi che la seconda casa è disabitata (ossia è priva di arredi e di impianti elettrici, idrici e fognari).
Si segnala inoltre che, pur fermo il pagamento dell’IMU e della TASI, queste possono essere versate in misura ridotta dal proprietario della seconda casa al verificarsi di particolari circostanze.
Ad esempio quando la seconda casa viene concessa, con contratto di comodato registrato, dal proprietario/genitore al figlio o dal proprietario ad un parente in linea retta entro il primo grado sempre che l’immobile sia utilizzato dal comodatario come abitazione principale, ivi ponga la sua residenza, non sia un immobile che rientri nelle categorie degli immobili di lusso. Inoltre il comodante (ossia il proprietario) deve possedere un solo immobile in Italia, oltre alla casa principale, e deve dare dichiarazione della conclusione del contratto al Comune. In tal caso la riduzione delle imposte dovute è pari al 50%.
Si segnala che si ha sempre una riduzione dell’importo dovuto a titolo di IMU e TASI, seppur in termini ridotti, anche qualora la seconda casa venga concessa in locazione a canone concordato.
Infine si richiama la sentenza della Corte di Cassazione (nr. 2565/18) che ha statuito in merito al fatto che anche l’acquisto della seconda casa può beneficiare delle agevolazioni previste per l’acquisto della prima qualora quest’ultima sia inagibile, inidonea e non utilizzabile.
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Emerge quindi che l’acquisto di una seconda casa ha costi più alti non solo in fase di compravendita ma anche in fase di “mantenimento” della stessa.
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Avv. Elisa Boreatti
