Spesso si prende la decisione di mettere in vendita un immobile di proprietà.
Ma dopo essere giunti a questa scelta è importante sapere se vi sono anche altri obblighi che fanno capo al venditore.
In particolare oggi affrontiamo la questione se questi ha il dovere di allegare al momento della compravendita anche la certificazione di conformità degli impianti presenti all’interno dell’unità immobiliare.
Prima di rispondere alla domanda, è necessario specificare che le certificazioni sono dichiarazioni o attestazioni rilasciate da ditte specializzate che attestano che gli impianti sono stati realizzati a regola d’arte e quindi sono stati eseguiti nel rispetto della normativa in materia vigente a quella data (e questo a prescindere quindi da eventuali interventi normativi successivi).
Tra questi certificati si ricorda quello di sicurezza degli impianti che sono indicati nel DM 37/2008 (ad esempio quello elettrico, del gas, idrico).
Fatta questa premessa si pone il problema di capire se la proprietà è (ancora) obbligata ad allegarli all’atto di compravendita.
Ora, per rispondere al quesito si deve richiamare una data, ossia il 25 giugno 2008.
Infatti prima di quel giorno, in forza dell’art. 13 del Dm 37/2008, in caso di trasferimento immobiliare il proprietario era obbligato ad allegare all’atto di compravendita la documentazione amministrativa riguardante gli impianti e il libretto di manutenzione degli stessi a garanzia della conformità degli stessi.
A far data dal 25 giugno 2008, invece, tale obbligo non sussiste più (essendo la norma stata abrogata dal DL 35/2008 convertito con legge 133/2008) e, quindi, il proprietario può vendere la propria unità a prescindere dalla allegazione della predetta documentazione.
Tuttavia si precisa che tale esenzione non riguarda la vendita di immobili di nuova costruzione: per queste infatti le dichiarazioni di conformità degli impianti rappresentano per i fabbricati di nuova costruzione la condizione indispensabile per il rilascio del certificato di agibilità, sicchè non è necessario descriverle nel rogito, essendo ricomprese nella certificazione di agibilità.
Ma alla luce della abrogazione dell’art. 13 del DM vuol dire che il proprietario è sempre esonerato dall’obbligo di consegnare all’acquirente la documentazione?
La risposta è negativa.
Infatti se è pur vero che tale dovere non discende più dall’art. 13 del citato DM, è altrettanto vero che la fonte dello stesso si può ravvisare, comunque, nell’art. 1477 cc che in tema di compravendita dispone “il venditore deve pure consegnare i titoli e i documenti relativi alla proprietà e all’uso della cosa venduta”. E tra questi documenti rientrano per l’appunto quelli relativi alla conformità degli impianti.
Tuttavia si segnala che tale norma è derogabile dalle parti le quali, quindi in sede di stipula del contratto, nell’ambito della autonomia contrattuale loro riconosciuta, possono convenire che il venditore sia esonerato dalla predetta consegna.
Fermo quanto sopra deve essere segnalato anche un altro aspetto ossia che, anche a seguito dell’abrogato art. 13, il venditore è tenuto, alla luce delle disposizioni del codice civile – art. 1476, 1490 e 1492 cc a garantire che il bene venduto sia immune da vizi e pertanto potrà essere chiamato dall’acquirente a rispondere dei danni che quest’ultimo potrebbe subire a causa della non conformità degli impianti presenti all’interno dell’immobile oggetto di compravendita.
Alla luce di quanto sopra emerge pertanto che già a far tempo dalla stipula del contratto preliminare, è utile che parte venditrice ed acquirente affrontino per iscritto il tema “stato degli impianti” in modo tale che:
– se questi non sono a norma, l’acquirente, portato a conoscenza della circostanza, potrà decidere di concludere ugualmente l’acquisto ma al contempo potrà chiedere, per esempio, una riduzione del prezzo di acquisto (tenuto in conto per l’appunto delle spese che dovrà affrontare per regolarizzare gli impianti) ovvero che il venditore provveda lui stesso entro la data di stipula del rogito alla regolarizzazione della situazione;
– se sono a norma in sede di rogito il venditore consegnerà la documentazione attestante un tanto.
Quanto sopra si rileva quanto mai necessario perché così facendo il venditore potrebbe evitare di essere coinvolto in azioni giudiziarie avviate nei suoi confronti dall’acquirente (risoluzione del contratto o riduzione del prezzo e/o risarcimento del danno) e l’acquirente, prima della stipula del contratto, è a conoscenza dello stato degli impianti e quindi se potrà utilizzarli senza dover eseguire interventi di adeguamento e quindi sostenere ulteriori spese.
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avv. Elisa Boreatti
