Comprare casa è un momento molto importante nella vita di ciascuna persona tanto è vero che l’ordinamento richiede che l’atto di compravendita avvenga con le forme dell’atto pubblico, quindi, con un atto dinnanzi un pubblico ufficiale quale è il notaio.
Il bene oggetto di compravendita può provenire, al soggetto che lo venda anche da successione.
Quali sono gli accorgimenti che si devono tener presente al verificarsi di questa ipotesi?
Di seguito si affronterà, in particolare, l’aspetto che riguarda la compravendita di un bene ereditario accettato tacitamente dall’erede. Le ragioni che portano ad affrontare questa situazione sono date dal fatto che, da una parte, l’accettazione viene posta in essere senza che l’adozione di un atto formale trascrivibile presso la Conservatoria dei registri immobiliari e, dall’altra, che al verificarsi di questa situazione è necessario garantire all’acquirente un “acquisto in sicurezza”.
Tuttavia, per ben comprendere in quale contesto si inserisce la questione, è necessario fare una breve premessa.
Il nostro ordinamento riconosce il principio in forza del quale nessuno può essere erede contro la propria volontà e il principio in forza del quale una persona non succede automaticamente nel patrimonio del defunto. Per assumere la qualifica di erede, infatti, si deve dapprima essere persone alle quali la legge, appunto per testamento o in forza della legge stessa, viene attribuita la qualifica di chiamati all’eredità (ossia di persone in grado di subentrare nel patrimonio del defunto all’apertura della successione).
Ma non solo. Presente questa posizione soggettiva, il chiamato all’eredità deve manifestare la propria volontà di divenire erede. Il codice civile stabilisce che il diritto di accettare l’eredità si prescrive in 10 anni ferma la possibilità, per chiunque vi abbia interesse, di chiedere all’autorità giudiziaria di fissare un termine entro il quale compiere questa dichiarazione (artt. 480 e 481 cc).
Accettazione dell’eredità: come può avvenire?
L’eredità può essere accettata espressamente, tacitamente o con beneficio di inventario.
Si verifica la prima ipotesi quando la persona con un atto formale dichiara di accettare l’eredità, ossia vi provvede con una dichiarazione che può avere la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata.
Si ha la seconda quando il soggetto compie un atto che fa presupporre senza incertezze la sua volontà di accettare. Alcuna dichiarazione viene resa, ma vengono compiuti degli atti che la persona non potrebbe compiere se non rivestisse la qualifica di erede. Un esempio di accettazione tacita si ha, per esempio, nella vendita del bene ereditario.
Aspetto che accomuna queste due forma di accettazione è che il patrimonio dell’erede si confonde con quello del de cuius.
Situazione diversa si ha, invece, quando l’erede accetta ma al contempo dichiara di voler tener distinto il suo patrimonio da quello del de cuius: in tal caso egli accetta con beneficio di inventario. Questa forma di accettazione è del tipo cautelativo in quanto così operando l’erede non diventa responsabile dei debiti del de cuius. A tale ultimo riguardo, si segnala che vi sono delle ipotesi in cui è la legge stessa che impone l’adozione di quest’ultima modalità. Un esempio si ravvisa nell’art. 471 cc ove il codice stabilisce che qualora il chiamato all’eredità sia un minore, i genitori che esercitano la responsabilità genitoriale possono accettare l’eredità solo seguendo detta forma e che il minore possa poi compiere l’inventario entro un anno dal compimento della maggiore età. L’ordinamento ha voluto adottare questa forma di tutela proprio per proteggere il minore che non è in grado, per la sua giovane età, di valutare attentamente i suoi interessi.
Trascrizione nei registri immobiliari
La trascrizione dell’accettazione dell’eredità nei registri immobiliari della conservatoria permette alla persona che ha compiuto l’operazione di rendere il suo acquisto opponibile a chiunque.
Infatti sino a che non è stata compiuta la trascrizione dell’acquisto mortis causa, ex art. 2648 cc, le successive trascrizioni o iscrizioni a carico dell’acquirente non producono alcun effetto
Come avviene la trascrizione nei registri immobiliari presso la Conservatoria del luogo in cui si trova l’immobile? Questa operazione avviene attraverso la trascrizione di atti notarili o provvedimenti giudiziali e permette che il diritto di proprietà della persona deceduta continui rispetto alla persona dell’erede.
Ora se nessun problema dovrebbe sorgere in merito all’erede che accetta espressamente l’eredità, ossia quella che per l’appunto avviene attraverso uno specifico atto notarile, problemi potrebbero sorgere, invece, se l’accettazione dell’eredità avviene in modo tacito. Infatti se vero è che per diventare eredi non è necessario un atto formale, è altrettanto vero che per poter procedere alla vendita del bene immobile è necessario che colui che vende sia titolare del diritto di proprietà e che un tanto emerga proprio dai registri immobiliari di cui sopra (il cd principio della continuità delle trascrizioni).
Accettazione tacita di eredità – trascrizione
L’accettazione tacita dell’eredità, si è visto, si verifica quando una persona diviene tacitamente titolare di un diritto su un bene immobile. Esempi di accettazione tacita possono essere il conferire incarico ad un soggetto di vendere un bene proveniente dal de cuius. Sul punto si segnala però che la trascrizione del certificato relativo alla dichiarazione di successione non è assimilabile alla trascrizione dell’accettazione dell’eredità perché la prima rileva solo dal punto di vista fiscale.
Quali svantaggi potrebbe avere una tale situazione? Ebbene può accadere per esempio che chi vende l’immobile in realtà non sia erede e pertanto l’acquirente, una volta acquistato l’immobile, potrebbe essere destinatario di una azione di petizione di eredità da parte dell’erede effettivo il quale gli chiederebbe la restituzione del bene immobile.
Ecco quindi che è opportuno, anche in ipotesi di accettazione tacita, procedere sempre alla trascrizione della stessa in modo tale da ripristinare la cd continuità delle trascrizioni
Compravendita e accettazione tacita di eredità
Quando un soggetto vende un immobile deve esserne il proprietario ed egli a propria volta deve averlo acquistato da un precedente soggetto che ne era a propria volta proprietario.
Contezza di tale situazione emerge dalla cd verifica della continuità delle trascrizioni che il notaio compie di solito in sede di compravendita.
Questa continuità potrebbe però venir meno nel momento in cui l’erede abbia acquisito il diritto di proprietà sul bene successivamente compravenduto a seguito di accettazione tacita di eredità e una tale situazione potrebbe incidere sulla vendita stessa.
Ecco quindi che al verificarsi di tale situazione è necessario ristabilire la cd continuità delle trascrizioni.
Come avviene?
Il venditore in sede di rogito dichiarerà di accettare l’eredità e il notaio provvederà a trascriverla nel registro immobiliare. successivamente sempre il notaio provvederà a trascrivere l’atto di compravendita tra l’erede/venditore e l’acquirente.
In conclusione
prima di procedere al rogito di un immobile ereditario è necessario compiere gli atti e gli adempimenti necessari affinchè il giorno della compravendita parte acquirente e venditrice non siano costretta a rinviare la firma dell’atto non essendo state compiute correttamente le preliminari formalità che si rendono necessarie per perfezionare la procedura di acquisto mortis causa.
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Avv. Elisa Boreatti
