DIRITTO CIVILE: I coeredi devono pagare le spese condominiali dell’immobile ereditato?

Elisa Boreatti

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La risposta al quesito è affermativa anche se deve essere specificato che il titolo in forza del quale i coeredi devono provvedere al pagamento delle spese condominiali muta a seconda del momento in cui il debito è sorto.

 

Procediamo quindi ad analizzare le ipotesi che si potrebbero verificare

Se il debito condominiale è maturato a far tempo data della accettazione di eredità, gli eredi vanno considerati al pari di qualunque proprietario. Ne consegue, quindi, che sono obbligati in solido verso il condominio in quanto l’obbligazione (concernente il pagamento di spese condominiali relative ad una unità immobiliare ricevuta per successione) è di natura indivisibile fino a quando la proprietà risulta indivisa.

Se, invece, il debito è maturato nel periodo in cui era ancora in vita il de cuius, i coeredi rispondono in via solidale sempre che non abbiano rinunciato all’eredità, che non abbiano accettato con beneficio di inventario o che il testatore non abbia disposto diversamente.

 

Coeredi obbligati in solido

Per quanto riguarda i debiti maturati prima della morte del de cuius la Suprema Corte con sentenza nr. 21907/2011 ha enunciato il seguente principio di diritto: “I comproprietari di una unità immobiliare sita in condominio sono tenuti in solido, nei confronti del condominio, al pagamento degli oneri condominiali sia perchè detto obbligo di contribuzione grava sui contitolari del piano o della porzione di piano inteso come cosa unica e i comunisti stessi rappresentano, nei confronti del condominio, un insieme, sia in virtù del principio generale dettato dall’art. 1294 cc (secondo il quale, nel caso di pluralità di debitori, la solidarietà si presume), alla cui applicabilità non è di ostacolo la circostanza che le quote dell’unità immobiliare siano pervenute ai comproprietari in forza di titoli diversi”.

Le norme che rilevano, quindi, sono due:

-l’art. 1294 cc “solidarietà tra condebitori” che così dispone “i condebitori sono tenuti in solido se dalla legge o dal titolo non risulta diversamente”;

– l’art. 1317 cc “Disciplina delle obbligazioni indivisibili” che così stabilisce “le obbligazioni indivisibili sono regolate dalle norme relative alle obbligazioni solidali in quanto applicabili, salvo quanto è disposto dagli articoli seguenti”.

 

Coeredi come unicum

I coeredi sono infatti soggetti legati tra loro dal vincolo della comunione e rispetto al condominio non vanno considerati come singoli condomini, ma come un insieme.

Conferma di un tanto si ricava sia leggendo l’art. 67 disp att cc (che dispone che qualora un piano o porzione di piano appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea condominiale) sia considerando che la ripartizione pro quota delle spese comuni (ricavabile dal combinato disposto degli artt. 1101 e 1104 cc) concerne esclusivamente i rapporti interni tra comunisti, non implicando anche un’attuazione parziaria dell’obbligazione per quanto attiene ai rapporti esterni con il creditore.

 

Il principio della solidarietà

Dal momento che la regola della solidarietà riguarda ogni tipo di obbligazione (e non soltanto le obbligazioni da contratto) ne consegue che detto principio abbraccia anche l’obbligazione di partecipare alle spese per l’amministrazione della cosa comune, le quali trovano la loro fonte oltre che nella delibera dell’assemblea o nell’attività dell’amministratore anche direttamente nella legge.

La regola della solidarietà passiva è stata infatti introdotta dal codice civile del 1942 in conseguenza della commercializzazione delle obbligazioni civili al fine di rafforzare, nella fase di attuazione del rapporto obbligatorio, tanto le probabilità per il creditore di vedere soddisfatto il suo interesse creditorio al bene oggetto della prestazione quanto la “comunione di interessi” dalla quale, nella realtà della vita, “più debitori… obbligati per un solo debito…sono legati intimamente” (Relazione al codice civile, n. 597).

 

Cosa vuol dire essere obbligati in solido?

Vuol dire che il creditore (ossia il condominio e quindi l’amministratore) può esigere da ciascuno dei coeredi, che sono pertanto obbligati in solido tra loro, l’intero ammontare del debito, salvo il regresso del solvens nei confronti dei condebitori (contitolari della stessa porzione di piano) per la parte di ciascuno di essi.

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avv. Elisa Boreatti

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