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- Premessa
In un precedente approfondimento abbiamo visto quali sono le caratteristiche del contratto di locazione, quali sono le sue fonti normative e quali tipi di contratto di locazione possono essere stipulati tra conduttore e locatore. Tra questi viene in rilevo il cd “contratto transitorio”.
- Definizione
Il contratto transitorio è un particolare tipo di contratto di locazione ad uso abitativo che viene concluso in quanto risponde a esigenze transitorie del locatore o del conduttore. Ed è proprio questo l’elemento che distingue il contratto de quo da quello di locazione ad uso abitativo “ordinario” (anche detto 4+4) nonché da quello stagionale (in quanto la finalità in questo negozio è turistica). Rimane fermo sempre e comunque l’obbligo del versamento del corrispettivo da parte del conduttore (il cd canone; ricordiamo, infatti, che se non vi fosse questo elemento non si concluderebbe più un contratto di locazione, bensì di comodato).
- Quadro normativo
La disciplina del contratto transitorio è data dall’art. 5 L. 431/98 rubricato “contratti di locazione di natura transitoria” il quale, a propria volta, richiama la normazione secondaria per la definizione delle condizioni e delle modalità necessarie per la conclusione di validi ed efficaci negozi giuridici transitori. In particolare per la tipologia di contratto qui analizzato si deve aver riferimento al Decreto del Ministro delle Infrastrutture e dei trasporti del 16.1.2017 che, modificando quello del 30.12.2002, ha dettato “i criteri generali per la realizzazione degli accordi da definire in sede locale per la stipula dei contratti di locazione … locazione transitori e dei contratti di locazione per studenti universitari, ai sensi dell’articolo 5, commi 1, 2 e 3 della stessa legge”.
- La transitorietà che giustifica la minor durata
L’art. 2 del DM 16.1.2017 rubricato “Criteri per definire i canoni dei contratti di locazione di natura transitoria e durata degli stessi” stabilisce, al comma 1, che “I contratti di locazione di natura transitoria di cui all’art. 5, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431 … sono stipulati per soddisfare particolari esigenze dei proprietari o dei conduttori”. Queste esigenze, con particolare riferimento a quelle derivanti da mobilita’ lavorativa e connesse allo studio, all’apprendistato e formazione professionale, all’aggiornamento ed alla ricerca di soluzioni occupazionali, sono individuate nell’ambito della contrattazione territoriale tra le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative. Esigenze che in forza del successivo comma 4 devono essere richiamate nel contratto e che, per quelli stipulati per una durata superiore a trenta giorni, devono essere provate con apposita documentazione da allegare al contratto stesso.
L’essenzialità della indicazione dell’elemento della transitorietà emerge poi dalle conseguenze che il legislatore ha fatto discendere in caso di sua omessa indicazione: in tal caso il contratto, sebbene concluso nella forma di locazione transitoria, si “trasforma” in contratto di locazione “ordinario”, ossia quello la cui durata è di 4 anni + 4 anni.
- Disciplina
Proprio perché il contratto di locazione viene concluso per far fronte ad esigenze di natura transitoria, il legislatore ha individuato quale sia il lasso temporale che può soddisfare le esigenze di transitorietà anche se si segnala che sul punto la disciplina è stata di recente modificata. Infatti il DM del 2002 aveva stabilito che la durata del contratto doveva essere compresa tra un mese (termine minimo) e diciotto mesi (termine massimo). Successivamente il DM 16.1.2017 è intervenuto e all’art.2 ha stabilito solo la durata massima che il contratto deve avere (fino a 18 mesi). Se poi il contratto venisse stipulato per un periodo diverso da quello previsto dall’art. 2 il termine indicato dalle parti nel contratto verrebbe sostituito ex lege con il periodo di 18 mesi.
Fermo quanto sopra si segnala altresì che qualora le parti concordino che il contratto deve avere una durata superiore ai 30 giorni esse hanno non solo l’obbligo di registrazione del negozio giuridico all’Agenzia delle Entrate ma, se l’unità abitativa fa parte di un condominio, hanno anche l’obbligo di comunicare all’amministratore il nominativo del conduttore ai fini dell’aggiornamento dell’anagrafe condominiale.
Ulteriore conseguenza della natura transitoria del contratto de quo si individua nel fatto che decorso il termine indicato nel contratto questo si estingue, ossia cessa di produrre i suoi effetti giuridici, senza bisogno di alcuna disdetta (nel contratto di locazione cd “ordinario” si ricorda invece che in mancanza di disdetta il contratto si rinnova tacitamente per ugual durata). Sul punto si deve comunque fare una precisazione: se le ragioni della transitorietà sono state poste dal locatore, è necessario che quest’ultimo le confermi prima della scadenza con apposita comunicazione al conduttore: in caso contrario, se il conduttore rimane nel godimento dell’immobile, il contratto diventa soggetto alla disciplina ordinaria. Ed ancora, se il locatore comunica il perdurare dell’esigenza transitoria e poi non adibisce l’immobile all’uso dichiarato entro 6 mesi, il locatore può essere condannato al risarcimento del danno a favore del conduttore oppure al ripristino del contratto di locazione secondo la disciplina ordinaria.
Si segnala altresì che, mentre il contratto di locazione ad uso abitativo “ordinario “ (il cd 4+4) ovvero quello ad uso diverso, è sufficiente la sottoscrizione del regolamento negoziale che disciplina termini, condizioni e modi del rapporto, per il contratto de quo locatore e conduttore devono avvalersi di moduli standard predisposti dal Ministero dei Trasporti e delle Infrastrutture. Sul punto l’art. 2 comma 7 stabilisce che “I contratti di locazione di cui al presente articolo sono stipulati esclusivamente utilizzando il tipo di contratto (Allegato B) che è approvato ai sensi dell’art. 4-bis della legge 9 dicembre 1998, n. 431 e successive modificazioni”.
- Il canone di locazione
Nei contratti di locazione di natura transitoria, in generale, il canone è oggetto di libera pattuizione eccezion fatta per le città con un numero di abitanti superiore a 10.000 nonché i Comuni con esse confinanti e i capoluoghi di Provincia ove, a causa della loro grandezza, nella determinazione del canone le parti devono rispettare delle soglie minime e massime stabilite in sede sindacale.
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avv. Elisa Boreatti
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