Quadro normativo
Il contratto di locazione è uno dei tipi di negozio previsto e disciplinato dal codice civile agli artt. 1571 e cc.
Tuttavia il codice non è l’unica fonte normativa in quanto vi sono anche delle leggi “speciali” che integrano la disciplina contenuta negli articoli del codice.
In particolare si fa riferimento alla Legge 392/78 “Disciplina delle locazioni di immobili urbani” e la Legge 431/98 “Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo” ove con la prima il legislatore è andato a regolare le locazioni ad uso diverso dall’abitazione, la seconda dispone in merito a quelle ad uso abitativo.
Profili generali
L’art. 1571 cc definisce il contratto di locazione qualificandolo come quel contratto con il quale una parte si obbliga a far godere ad un’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo e verso un determinato corrispettivo (in difetto di quest’ultimo elemento si configura, invece, il contratto di comodato). Ne consegue che il contratto si conclude (ndr si perfeziona) con il solo accordo tra le parti e, pertanto, la consegna del bene non rappresenta un elemento costitutivo della fattispecie negoziale, ma si configura come una delle obbligazioni poste a carico del locatore.
Altre caratteristiche che emergono dalla lettura della disposizione legislativa sono che il contratto è oneorso (ossia il godimento di un bene di proprietà altrui deve avere quale corrispettivo il versamento di un prezzo) e di durata. A tal ultimo riguardo si osserva che sia il codice civile sia la legislazione speciale escludono la configurazione di una locazione a tempo indeterminato. Di un tanto si ha riscontro leggendo l’art. 1573 cc che fissa in trent’anni la durata massima (salvo diverse norme di legge) e tale termine andrà a sostituire di diritto quello eventualmente più lungo previsto dalle parti. Specifici termini di durata legale sono poi previsti in relazione a particolari fattispecie di locazione, come nel caso di quelle ad uso transitorio oppure nel caso di locazione di immobili urbani per i quali è ammessa la possibilità di concordare quale durata della locazione la vita del conduttore e i due anni successivi alla sua morte (art. 1607 cc). Per quanto riguarda invece le locazioni di immobili urbani ad uso non abitativo la durata non può essere inferiore ad anni sei, mentre se la locazione riguarda immobili adibiti ad attività alberghiera o all’esercizio di attività assimilate la durata non può essere inferiore ad anni nove.
Per quanto riguarda la cessazione del contratto si osserva che nelle locazioni a tempo determinato il contratto cessa con lo spirare del termine, mentre per quelle ove le parti non hanno dato alcun riferimento temporale il rapporto non cessa se prima della scadenza stabilita una delle parti contraenti non comunica all’altra la disdetta nel termine convenuto.
I soggetti contrattuali
Il rapporto di locazione si instaura tra il locatore (ossia colui che è proprietario dell’immobile concesso in locazione) e il conduttore. Con riferimento a tale ultima figura giova rilevare che l’art. 6 della legge 392/78 prevede che il coniuge, gli eredi, i parenti e gli affini nonché coloro che hanno avuto una relazione morte uxorio con il de cuius (sempre che siano stati con lo stesso abitualmente conviventi) hanno il diritto di succedere nel contratto
Locazioni particolari: la locazione stagionale
Il legislatore ha ritenuto di introdurre oltre alle figure delle locazioni ad uso abitativo e quelle ad uso non abitativo, anche altri modelli tra i quali si annovera la locazione a carattere stagionale prevista e disciplinata dall’art. 27 comma 6, legge 392/78. Leggendo la norma non rinveniamo la definizione di tale figura contrattuale, ma solo la sua disciplina. In particolare a tal riguardo viene stabilito che “il locatore è obbligato a locare l’immobile per la medesima stagione l’anno successivo allo stesso conduttore che gliene abbia fatto richiesta con lettera raccomandata prima della scadenza del contratto. L’obbligo del locatore ha la durata massima di sei anni consecutivi o di nove se si tratta di utilizzazione alberghiera”.
–
riproduzione riservata
avv. Elisa Boreatti
