LA SENTENZA: Contratto di mediazione condizionato e diritto alla provvigione

Elisa Boreatti

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In caso di mancato rilascio delle licenze per l’esercizio di una attività di pub non sussiste il diritto alla provvigione in capo all’agenzia immobiliare

Corte di Cassazione, sez. II Civile, ordinanza 3 aprile – 25 luglio 2019, n. 20192

FATTO

Attraverso l’intermediazione di un’agenzia immobiliare, la società proprietaria di un’immobile ad uso commerciale aveva concluso un contratto di affitto sottoposto a condizione sospensiva, rappresentata dal rilascio di alcune licenze per l’esercizio di attività di pub.

Successivamente, dette licenze erano state negate dal Comune tanto che il conduttore aveva adito il locale Tribunale per ottenere la restituzione della provvigione corrisposta ai due agenti immobiliari, pari ad euro 3.400,00, nonché dell’importo di euro 5.100,00 che esso promittente conduttore aveva consegnato come deposito cauzionale, alla stessa agenzia di intermediazione.

In primo grado la domanda del conduttore è stata respinta, mentre è stata parzialmente accolta in secondo grado in quanto la Corte d’Appello ha stabilito che nonostante il perfezionamento del contratto di affitto, il diritto alla mediazione non sorgeva, in applicazione dell’art. “1755” c.c., (così testualmente in sentenza, ndr) comma 1, sicché i titolari della agenzia immobiliare  andavano condannati alla restituzione della somma di Euro 1.700,00 da ciascuno di essi incassata. Per quanto riguardava la restituzione del deposito cauzionale la Corte d’Appello ha statuito che il conduttore doveva rivolgere la domanda alla proprietà non essendovi alcuna ragione per ritenere sussistente un obbligo degli agenti immobiliari per trattenerlo e consegnarlo alla proprietà solo in caso di avveramento della condizione sospensiva.

– Contro tale sentenza il conduttore ha presentato ricorso per cassazione.

 

LA POSIZIONE DELLA SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE

La Corte di Cassazione preliminarmente afferma che tra conduttore e proprietà si era concluso un contratto di locazione e non un preliminare in quanto era giunta l’accettazione della proposta

Ciò chiarito, la sentenza non merita le censure mosse dal ricorrente perché:

– l’insussistenza del diritto al compenso da parte del mediatore è stata motivata in applicazione dell’art. 1757 c.c., comma 1, norma che subordina espressamente il diritto al compenso al verificarsi della condizione (in sentenza è indicato l’art. 1755, ma è un evidente errore materiale, ndr): in questo caso la condizione era quella del rilascio delle licenze da parte dell’amministrazione comunale;

– l’insussistenza di un preciso dovere di restituzione del deposito cauzionale da parte dei convenuti è stata, invece, giustificata in base al rilievo che il contratto di affitto, seppur condizionato, si era comunque concluso tra le parti e che non risultava dimostrata alcuna ragione tale da giustificare un dovere, per il mediatore, di trattenere presso di sé il deposito cauzionale e di consegnarlo al locatore solo al momento dell’avveramento della condizione sospensiva, sicché non potendosi ritenere i convenuti responsabili della consegna dell’assegno alla società proprietaria, solo a questa andava avanzata richiesta di restituzione una volta divenuto inefficace il contratto per mancato avveramento della condizione.
Tale conclusione appare in linea con l’art. 1357 c.c., che regola appunto gli atti disposizione in pendenza della condizione prevedendo espressamente che “chi ha un diritto subordinato a condizione sospensiva o risolutiva può disporne in pendenza di questa, ma gli effetti di ogni atto di disposizione sono subordinati alla stessa condizione” (il che significa che la X poteva incamerare provvisoriamente la cauzione, salvo a restituirla in caso di mancato avveramento della condizione).
L’errore di fondo in cui mostra di incorrere il ricorrente sta nel non avere colto la differenza tra le due diverse figure della mediazione e della locazione e, soprattutto, di non essersi confrontato con la disciplina del contratto condizionato (artt. 1353 e ss.), che una volta concluso, è senz’altro valido tra le parti ma, nel caso di apposizione di condizione sospensiva, resta subordinato, quanto all’efficacia, all’avveramento della stessa. Con l’ulteriore conseguenza che il mancato avveramento della condizione sospensiva fa sorgere per il contraente l’obbligo di restituzione di somme.
La Corte di Cassazione ha quindi cassato la sentenza di appello nei limiti del motivo accolto, con rinvio della causa alla Corte di appello in diversa composizione.

 

Si allega il testo dell’ordinanza

Corte di Cassazione, sez. II Civile, ordinanza 3 aprile – 25 luglio 2019, n. 20192

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