Oltre all’assemblea condominiale, l’altra figura che rileva all’interno del condominio è quella dell’amministratore che ha il ruolo di gestire le parti comuni, di far rispettare il regolamento condominiale e di procedere al recupero della morosità.
Le norme che ne disciplinano la figura sono state oggetto di modifica da parte della legge 220/12 e questo proprio perché detto intervento legislativo ha voluto fornire ai condomini non solo strumenti che garantiscano una maggior trasparenza nella gestione condominiale (si ricorda, per esempio, che la riforma prevede l’apertura di un conto corrente condominiale e la stipula da parte dell’amministratore di una polizza assicurativa per la responsabilità civile) ma anche “garanzie” sulla professionalità di colui che riveste l’incarico di amministratore (a titolo esemplificativo si richiamano i corsi di formazione che deve sostenere l’amministratore). Un tanto si è reso necessario perchè l’esercizio di questa professione non è richiesto l’aver superato un esame di Stato oppure di essere iscritti in Albi ad hoc.
Quando la nomina dell’amministratore?
L’art. 1129 comma c cc dispone che la nomina è obbligatoria quando all’interno dell’edificio condominiale vi siano almeno 9 proprietari e va deliberata dall’assemblea.
In alcuni casi, uno o più condomini ovvero anche l’amministratore dimissionario, possono rivolgersi all’autorità giudiziaria chiedendo per l’appunto la nomina di altro amministratore. Si segnala che in tale ultimo caso colui che riceve l’incarico giudizialmente ha gli stessi obblighi, poteri e responsabilità dell’amministratore di nomina assembleare.
Al di sotto del numero dei nove proprietari i condomini possono comunque ritenere opportuno procedere alla nomina che sarà quindi volontaria.
Chi può essere nominato amministratore?
Il ruolo di amministratore può essere ricoperto sia dalle persone fisiche (non solo estranee alla compagine condominiale ma anche da parte di uno stesso condomino) sia dalle società.
La persona fisica ovvero i soci illimitatamente responsabili, gli amministratori e i dipendenti che sono chiamati a svolgere le funzioni di amministratore devono essere comunque in possesso dei requisiti indicati nell’art. 71 disp att cc pena la cessazione dall’incarico.
Si segnala che la LEGGE 3 maggio 2019 n. 37 (in Gazz. Uff., 11 maggio 2019, n. 109). – Disposizioni per l’adempimento degli obblighi derivanti dall’appartenenza dell’Italia all’Unione europea – Legge europea 2018 è intervenuta in merito alla possibilità per gli agenti immobiliari di svolgere il ruolo di amministratori, negando tale possibilità con l’art. 2 ha previsto che «3. L’esercizio dell’attività di mediazione è incompatibile con l’esercizio di attività imprenditoriali di produzione, vendita, rappresentanza o promozione dei beni afferenti al medesimo settore merceologico per il quale si esercita l’attività di mediazione, nonchè con l’attività svolta in qualità di dipendente di ente pubblico o privato, o di dipendente di istituto bancario, finanziario o assicurativo ad esclusione delle imprese di mediazione, o con l’esercizio di professioni intellettuali afferenti al medesimo settore merceologico per cui si esercita l’attività di mediazione e comunque in situazioni di conflitto di interessi».
Quale rapporto si instaura tra amministratore e condomini?
Colui che è stato designato amministratore deve formalmente accettare l’incarico e in quella occasione deve anche fornire le indicazioni anagrafiche, il luogo di conservazione dei documenti condominiali, i riferimento della polizza assicurativa e il compenso che richiede.
Dalla accettazione si instaura tra amministratore, da una parte, e condomini, dall’altra, un rapporto qualificato di mandato con rappresentanza e l’amministratore-mandatario è soggetto alle disposizioni previste agli articoli 1703 e seguenti del codice civile come emerge dalla lettura dell’art. 1129 cc. Sul punto si richiama la sentenza della Corte di Cassazione, la nr. 19348 del 2005, che sul punto così dispone “Poiché il credito per le somme anticipate nell’interesse del condominio dall’amministratore trae origine dal rapporto di mandato che intercorre con i condomini, non trova applicazione la prescrizione quinquennale di cui all’art. 2948 n. 4 c.c., non trattandosi di obbligazione periodica; nè tale carattere riveste l’obbligazione relativa al compenso dovuto all’amministratore, atteso che la durata annuale dell’incarico, comportando la cessazione “ex lege” del rapporto, determina l’obbligo dell’amministratore di rendere il conto alla fine di ciascun anno”.
Durata dell’incarico
L’amministratore resta in carica un anno, a partire dal giorno dell’accettazione della nomina.
Al termine dell’incarico annuale, il mandato è rinnovato automaticamente per un altro anno (art. 1129 c. 10 c.c.) salvo che i condomini non intendano essere amministrati per un altro anno dallo stesso amministratore: allora in tal caso devono provvedere a votare la revoca dell’incarico.
L’amministratore successivamente alla nomina
L’amministratore:
– comunica il proprio codice fiscale all’agenzia delle entrate, producendo il verbale dell’assemblea di nomina e copia del codice fiscale del condominio;
– deve altresì affiggere una targhetta sul luogo di accesso al condominio (portone, cancello, di solito accanto ai citofoni o al numero civico) o di maggior uso comune (ingresso a porticati o all’inizio di un vialetto condominiale), accessibile anche ai terzi, sulla quale indicare le proprie generalità, il proprio domicilio e i suoi recapiti, anche telefonici;
– l’obbligo di procedere a richiedere le spese di gestione e le azioni dallo stesso poste in essere sono vincolanti per tutti i condomini come affermato dall’art. 1133 cc.
avv. Elisa Boreatti
