DIRITTO CONDOMINIALE: L’assemblea di condominio: cosa è utile sapere ?

Elisa Boreatti

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Il condominio è un edificio composto da più unità immobiliari di proprietà di diversi soggetti che ha delle parti comuni che sono strutturalmente e funzionalmente connesse alle prime. Per la gestione e organizzazione di queste parti comuni all’interno del condominio vengono individuati degli organi che operano nel rispetto della normativa vigente e del regolamento condominiale (che costituisce la “legge particolare” del condominio stesso).

Ruolo principale è assolto dall’assemblea di condominio che, quale organo deliberativo, ha il compito di regolamentare l’uso delle parti comuni, di decidere sulla ripartizione delle spese, di approvare le manutenzioni e le innovazioni nonché di approvare il preventivo e il consuntivo delle spese gestionali. Inoltre ha anche il potere di nominare gli altri organi condominiali alcuni obbligatori, quali l’amministratore, e altri facoltativi, quali il consiglio di condominio e il revisore contabile.

Quando si convoca ?

L’assembla va convocata entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio di gestione per deliberare sui seguenti temi:

–          l’approvazione o meno del consuntivo, del preventivo e della ripartizione delle spese

–          le questioni di “ordinaria” amministrazione.

In via straordinaria può essere convocata in qualsiasi momento quando vi sono particolari ed impreviste necessità ovvero quando devono essere deliberati i lavori di straordinaria amministrazione.

Chi convoca?

L’amministratore convoca l’assemblea.

Vi sono situazione tuttavia in cui la richiesta può essere fatta anche da due condomini che rappresentano 1/6 del valore dell’edificio (art. 66 comma 1 disp att cc). Al verificarsi di tale situazione qualora l’amministratore non vi provveda entro i successivi 10 giorni dalla domanda, gli stessi condomini possono procedere all’autoconvocazione secondo le modalità di legge o con quelle specificamente stabilite dal regolamento di condominio (art. 66 c. 1 seconda parte disp.att. c.c.).

Pari potere di “sollecito”, anche se non espressamente previsto dal codice, è riconosciuto ai condomini qualora l’amministratore non convochi l’assemblea ordinaria per l’approvazione del rendiconto e per l’effetto pari potere di autoconvocazione viene riconosciuto qualora l’amministratore non proceda in tal senso.

Infine si ciascun condomino può convocare l’assemblea ordinaria o straordinaria quando l’amministratore venga a mancare improvvisamente o quando questi non ha più i requisiti per svolgere l’incarico.

Come viene convocata?

L’amministratore invia ai condomini un avviso di convocazione (art. 66 disp att cc) che deve essere portato a conoscenza (pena l’annullabilità della delibera su richiesta degli interessati stessi) almeno cinque giorni prima del giorno dell’assemblea (il mancato rispetto di questo termine e modo è uno dei motivi di annullamento del verbale entro).

Il codice, oltre al termine, individua anche il contenuto che deve avere l’avviso. Pertanto indica che questi deve essere sottoscritto dall’amministratore, deve indicare il giorno e l’ora della prima e della seconda convocazione, l’ordine del giorno e la delega che un condomino può rilasciare ad altro soggetto.

Ma non solo. Riferendosi all’ordine del giorno questi deve presentare l’elenco delle materie e degli argomenti oggetto di discussione in assemblea e sui quali si dovranno adottare le conseguenti decisioni.

Al termine dell’elenco spesso si trova il punto contenente l’espressione “varie ed eventuali”.

Attenzione, perché con questa espressione non vuol dire che i condomini possono far rientrare tutti gli argomenti che ritengono, ma solo quelle che attengono a questioni informative senza che sulle stesse possa essere assunta dall’assemblea alcuna decisione.

Come deve essere trasmesso l’ordine di convocazione?

Alla luce delle conseguenza che derivano dal mancato rispetto dei giorni stabiliti dal legislatore tra la data di invio della convocazione e quella in cui è fissata l’assemblea,  il codice stabilisce che l’avviso può essere inoltrato a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata (PEC), fax o tramite consegna a mano.

Vengono scelti detti strumenti in quanto permettono di avere certezza circa la data in cui il condomino ha ricevuto la convocazione.

Ne deriva che la cd mail ordinaria non è contemplata in quanto difetta proprio del requisito della certezza dell’accettazione.

Sul punto si segnala comunque che è intervenuta la Corte d’Appello di Brescia, Sezione II Civile, che con sentenza nr. 4 del 3 gennaio 2019 che ha ritenuto non fondata la censura mossa da un condomino il quale lamentava che il Giudice di prima cure avrebbe errato nel ritenere che la convocazione dell’assemblea condominiale a lui fatta a mezzo mail ordinaria fosse corretta. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso in quanto “ se invero è corretto ritenere che unico strumento equipollente alla raccomandata indicata dalla disposizione di legge è la comunicazione PEC, posto che solo con tale modalità perviene al notificante un messaggio di accettazione e consegna dell’avviso, tuttavia nel caso in esame è stato lo stesso condomino X ad aver richiesto la comunicazione avverso un mezzo “informale” quale la e.mail, non avendo egli indicato un indirizzo PEC bensì l’indirizzo, mail, (omissis…)”. Ne consegue che l’invio della mail per come dimostrato dal Condominio appellato ha rispettato le forme indicate dal condomino.

avv. Elisa Boreatti

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