DIRITTO CIVILE: Le forme di garanzia di cui il locatore può avvalersi

1. Premessa

La locazione è un contratto che ha visto il suo utilizzo sin dall’epoca dell’impero romano in quanto rappresenta il principale strumento per trasferire un diritto personale di godimento su un bene, mobile o immobile, dal proprietario (locatore) ad altro soggetto (locatario) verso un determinato corrispettivo.

2. Locatore – conduttore e lo squilibrio del rischio di inadempimento

Sebbene il contratto di locazione abbia solcato i millenni della prassi applicativa esso si è sempre caratterizzato per un sostanziale squilibrio del rischio di inadempimento tra i due contraenti.

Meglio detto, risulta facile osservare che la prestazione cui è obbligato il proprietario (consegnare la cosa locata) si esaurisce principalmente mettendo il conduttore nella disponibilità del bene oggetto del contratto; per contro, la prestazione cui è obbligato il conduttore, vale a dire il pagamento regolare del canone pattuito, si sostanzia in diversi atti dispositivi da eseguirsi con cadenza periodica. Emerge dunque chiaramente come il soddisfacimento del diritto del proprietario sia maggiormente condizionato ed esposto alla costante collaborazione e diligenza del conduttore; mentre quest’ultimo, una volta avuta la disponibilità del bene non ha più bisogno della collaborazione del proprietario.

3. Le garanzie di cui il locatore può avvalersi

Per cercare di ridurre questo squilibrio il proprietario può avvalersi di strumenti diretti a prevenire l’insorgenza di un eventuale inadempimento del conduttore richiedendo a questi opportune garanzie.

A tale scopo, il proprietario può garantirsi sia con uno specifico bene del locatario, costituendo un pegno o un’ipoteca sul medesimo bene, oppure mediante il patrimonio di altri soggetti che siano disponibili a garantire il locatore contro l’inadempimento del garantito locatario.

3.1 La fideiussione

Tra le forme di garanzia più diffuse vi è la fideiussione. Essa si sostanzia in una garanzia personale e trova la sua disciplina in primis nell’art. 1936 c.c.. Il fideiussore, in buona sostanza, è colui che obbligandosi personalmente verso il creditore, garantisce con il proprio patrimonio l’adempimento di un’obbligazione altrui (ossia quella del conduttore) in quanto, ai sensi dell’art. 1944 comma 1 cc il fideiussore diventa obbligato in solido con il conduttore per il pagamento del debito. Alla luce di quanto esposto, pertanto, il creditore potrebbe chiedere direttamente al fideiussore  l’esecuzione della prestazione cui è obbligato il garantito.

Tuttavia le parti possono limitare tale possibilità introducendo il c.d. beneficium ordinis in forza del quale si impone al creditore si sollecitare dapprima l’adempimento del debitore principale e soltanto al rifiuto da parte di questi potrà rivolgersi al fideiussore. Un ordine può essere stabilito anche per l’esecuzione potendosi convenire il c.d. beneficium excussionis, vale a dire l’onere a carico del creditore di agire con l’esecuzione per il soddisfacimento del suo credito innanzitutto nei confronti del debitore principale e soltanto dopo contro il garante.

Ad ogni buon conto qualora il fideiussore si trovasse a dover pagare l’importo che sarebbe dovuto dal conduttore può chiedere a quest’ultimo tutto quanto versato per suo conto. Tale meccanismo costituisce una applicazione della disciplina della surrogazione legale prevista e disciplinata dall’art. 1203 cc (istituto che consente al soggetto che ha pagato di succedere a titolo particolare nel lato attivo del rapporto obbligatorio). Ai sensi dell’art. 1949 cc pertanto il fideiussore che ha pagato il creditore/locatore si surroga allo stesso ottenendo la possibilità di agire contro il debitore principale-conduttore per la ripetizione di quanto versato giovandosi delle garanzie che assistono il creditore-locatore originario.

In tale categoria di contratto risulta molto diffusa per i contratti di locazione la fideiussione bancaria, il cui costo viene sostenuto dall’inquilino. Trattasi di un contratto annuale con un Istituto di credito, rinnovabile, che il futuro inquilino stipula in virtù del quale la banca si impegnerà a versare il canone di affitto al posto del locatario nel caso in cui quest’ultimo risulti inadempiente. Alla stipula del contratto con la banca, il futuro inquilino dovrà vincolare la somma equivalente al canone di locazione annuale con l’istituto di credito, affinché esso possa garantire per lui.

3.2       Contratto autonomo di garanzia

Altro contratto utile all’assolvimento della funzione di garanzia è il contratto autonomo di garanzia ossia quel contratto attraverso il quale il garante, su incarico del debitore, assume nei riguardi del creditore l’impegno ad effettuare una determinata prestazione nell’eventualità che questi (ossia il debitore) non adempia alle proprie obbligazioni.

Il pagamento da parte del garante è dovuto a semplice richiesta del garantito (ossia del locatore) e quindi con rinunzia a far valere qualsivoglia eccezione relativa all’esistenza e alla validità del rapporto obbligatorio sottostante.

Rispetto al contratto de quo sono dunque individuabili tre rapporti contrattuali che compongono la fattispecie complessa in cui si incardina il contratto autonomo di garanzia: il primo è il contratto base, vale a dire il contratto che lega l’ordinante (ovvero il garantito ovvero il conduttore) nei confronti del beneficiario della garanzia (ovvero il creditore della prestazione originaria ovvero il locatore) e che viene qualificato come rapporto di valuta.

Il secondo contratto si sostanzia in un mandato da cui deriva il rapporto di provvista tra il debitore principale (ossia il conduttore) e il garante in virtù del quale il primo conferisce al secondo l’incarico di stipulare il contratto di garanzia con il creditore del rapporto base (ossia il locatore).

Il terzo contratto, vale a dire quello di garanzia vero e proprio, viene stipulato tra il garante e il  beneficiario e obbliga il primo a versare al secondo, a sua semplice richiesta e senza poter opporre alcuna eccezione, l’equivalente della prestazione dovuta dal debitore maggiorato delle spese e dei danni.

Si nota subito come la principale peculiarità di questa forma contrattuale attiene al suo grado di autonomia rispetto al rapporto sottostante. Tale caratteristica produce diversi effetti: innanzitutto, rispetto a figure vicine al contratto in esame, esso si riverbera sul piano pratico sottraendo la possibilità al garante di opporre verso il beneficiario le eccezioni relative al rapporto base, vale a dire al rapporto contrattuale che le parti intendono garantire mediante il contratto autonomo di garanzia (id est il contratto di locazione).

3.3       Pegno su un bene del debitore

Come sopra accennato il pagamento del canone di locazione può essere garantito anche mediante la creazione di un pegno su un bene del debitore conduttore.

Il pegno è un diritto reale di garanzia che viene costituito dal debitore su una propria cosa mobile al fine di riservarla, in caso di suo inadempimento, al futuro soddisfacimento del creditore. In sostanza con il pegno il creditore isola idealmente il bene oggetto di garanzia dal patrimonio del debitore potendolo utilizzare in maniera esclusiva per onorare il proprio credito rimasto inadempiuto, a preferenza rispetto gli altri creditori.

Per quanto riguarda i beni che possono essere oggetto di pegno si richiama l’art. 2784, comma 2 c.c. che stabilisce che possono essere dati in pegno i beni mobili, le universalità di mobili, i crediti e gli altri diritti aventi ad oggetto beni mobili. Dalla lettura della disposizione emerge che possono essere oggetto di pegno le cose corporali, determinate o determinabili e le universalità di beni mobili gravando il diritto, in questo caso, sull’insieme delle cose che compongono il complesso dei beni (esempio di pegno su universalità è dato dal pegno costituito sui beni che compongono un’azienda). Ulteriore oggetto di pegno può essere rappresentato dai crediti.

3.4       Strumenti assicurativi

A tal proposito non si può trascurare la possibilità per il locatore di avvalersi anche di strumenti assicurativi utili a proteggerlo contro l’inquilino insolvente. Si pensi, ad esempio alle polizze di tutela legale in virtù delle quali si dispone in favore del locatore un indennizzo a copertura delle spese legali sostenute per tutelare il proprio credito.

Una forma di contratto assicurativo molto utile in questo senso è pure il payment protection insurance.

Trattasi di polizze che coprono il rischio di insolvenza del conduttore-debitore rispetto a crediti del locatore. In questo caso, diversamente da quanto avviene per le polizze fideiussorie in cui l’assicuratore o l’istituto di credito contrae l’obbligazione di prestare garanzia senza assumere un rischio, l’assicuratore non si obbliga a pagare un debito altrui con il conseguente rischio di una infruttuosa azione di regresso o surroga ex art. 1203, n. 3, ma si obbliga a pagare un indennizzo parametrato all’insolvenza del debitore derivante da un evento futuro ed incerto che incide sulla solvibilità del debitore come la perdita di lavoro a causa di un incidente. L’assicuratore, dunque, si accollerebbe il rischio creditizio quale controprestazione dei premi incassati dall’assicurato. In pratica il locatore potrebbe coprirsi dal rischio che una iniziale valutazione positiva della solvibilità del conduttore sia inficiata da un evento successivo imprevedibile (ad esempio la perdita del lavoro) che dà luogo ad una situazione di insolvenza del debitore non dipendente da sua volontà. Differentemente dalla garanzia assunta dal garante in capo al quale sorge una obbligazione principale o accessoria avente ad oggetto il medesimo contenuto di quella cui il conduttore è obbligato, nel caso della garanzia assicurativa il proprietario si assicura contro le eventuali sopravvenienze negative che possano colpire il conduttore pregiudicando la sua capacità di adempiere al contratto.

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avv. Elisa Boreatti                  avv. Salvatore Capone