Situazione di fatto
Viene stipulato un contratto di locazione, ai sensi dell’art. 2 della L. 431/98, tra il proprietario di un immobile ed un terzo, chiamati rispettivamente, in forza del contratto in essere, locatore e conduttore.
Nel contratto viene inserita la clausola risolutiva espressa, in funzione della quale, il mancato pagamento anche di una sola rata del canone, decorsi venti giorni dalla scadenza, comporterà la risoluzione di diritto dello stesso.
In seguito alla stipula del contratto di locazione, il conduttore cessa di versare il canone, di conseguenza il locatore decide di avvalersi della clausola risolutiva espressa.
In questa circostanza viene meno il contratto di locazione. Il locatore, per riottenere la disponibilità dell’immobile, occupato illegittimamente dal conduttore, non potrà più esperire l’azione di cui agli artt. 657 c.c. e ss, ossia il procedimento di convalida di sfratto, poiché manca un valido titolo che legittima il locatore ad agire in tal senso.
Norme di riferimento
Legge n. 431 del 9/2/1998: Legge sulle locazioni abitative;
Art. 1456 c.c.: clausola risolutiva espressa: “I contraenti possono convenire espressamente che il contratto si risolva nel caso che una determinata obbligazione non sia adempiuta secondo le modalità stabilite.
In questo caso, la risoluzione si verifica di diritto quando la parte interessata dichiara all’altra che intende valersi della clausola risolutiva”;
Art. 447 bis c.p.c.: norme applicabili alle controversie in materia di locazione, di comodato e di affitti.
Art. 1591 c.c.: danni per ritardata restituzione: “Il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l’obbligo del maggior danno”.
Risoluzione del contratto di locazione e azione esperibile per il rilascio dell’immobile senza titolo
Nel contratto di locazione, disciplinato dalla L. 431/98, può essere inserita la c.d. clausola risolutiva espressa.
In base a tale condizione contrattuale le parti stabiliscono, ex ante e quindi al momento della sottoscrizione del contratto, che il loro rapporto giuridico si può risolvere nel caso in cui una o più specifiche obbligazioni non siano adempiute secondo le modalità individuate nel corpo dello stesso contratto.
Nel caso specifico è stata inserita la clausola risolutiva espressa, in funzione del mancato pagamento del canone di locazione e decorsi venti giorni da quel momento, il contratto si risolve di diritto.
Successivamente, il conduttore non pagando il canone di locazione si rende inadempiente. Di contro il locatore dichiara di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa inserita, portando quindi alla risoluzione del contratto.
Questo, però, comporta di fatto l’impossibilità in capo al locatore di poter esperire il procedimento di convalida di sfratto, poiché in seguito alla risoluzione del contratto, non vi è più un valido titolo.
Si verifica la c.d. “occupazione senza titolo”.
Il locatore al fine di riottenere la disponibilità dell’immobile e quindi la condanna al rilascio dello stesso, dovrà avvalersi di un’azione civile ben diversa.
La posizione della Giurisprudenza
Secondo una sentenza della Corte di Cassazione n. 10070/2001 è possibile, in assenza di un valido titolo, azionare il rito speciale di cui all’art. 447 bis c.p.c., ossia il rito locatizio, poiché ab origine, tra le parti, vi era un valido contratto.
Le controversie in materia di locazione e di comodato di immobili urbani e quelle di affitto di aziende sono disciplinate dagli articoli relativi alle controversie di lavoro (artt. 414 e ss c.p.c.), salva ovviamente l’ipotesi in cui sia possibile utilizzare la forma di tutela del procedimento speciale della convalida di sfratto, dunque qualora si è in presenza di un valido ed efficace titolo.
Il locatore è altresì legittimato, ai sensi dell’art. 1591 c.c., a chiedere il risarcimento dei danni per ritardata restituzione dell’immobile.
A conferma di quanto sopra detto, la Cassazione, con sentenza n. 1854/2007, dichiara che la costituzione in mora del conduttore, necessaria per gli obblighi risarcitori previsti dall’art. 1591 c.c, si determina, sia nel caso di risoluzione giudiziale del contratto, sia nel caso di risoluzione di diritto, dalla data della proposta della domanda e non da quella del suo accoglimento.
Conclusione
Il locatore che si trovi a volere ottenere un provvedimento di rilascio immobile, vista la sussistenza di un titolo che legittimi lo stesso ad esperire il procedimento di convalida di sfratto, sarà tenuto ad azionare un procedimento ai sensi dell’art. 447 bis c.p.c. e potrà altresì chiedere il risarcimento danni per ritardata restituzione ai sensi dell’art. 1591 c.c.
avv. Elisa Boreatti Dott.ssa Bruna Moretti
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