Considerazioni preliminari
Comprare casa vuol dire che tra un acquirente ed un venditore viene stipulato un contratto di compravendita in forza del quale il diritto di proprietà viene trasferito dal secondo al primo.
A volte questo atto può essere preceduto dalla firma di un contratto preliminare, ossia di un contratto in forza del quale le parti si obbligano a concludere successivamente il contratto di compravendita. La differenza principale tra le due fattispecie negoziali è che la prima genera “solo” un effetto obbligatorio, mentre è con la seconda che viene trasferito il diritto di proprietà sull’immobile
Ma chi può ricoprire il ruolo del venditore?
La risposta a questa domanda è che venditore può essere sia un privato che un costruttore.
L’immobile deve sussistere al momento della stipula del contratto?
La risposta è negativa in quanto accade oggetto della compravendita può essere sia un immobile già esistente sia uno “sulla carta”. In tale ultima circostanza, quindi, l’acquirente vede nascere nel corso del tempo la sua casa, quando firma il preliminare egli non ha visionato l’abitazione, ma ha esaminato solo il progetto e, pertanto, si vincola all’acquisto di una casa versando dei soldi senza, di contro, avere la certezza di poter successivamente concludere il contratto di compravendita in quanto nelle more è esposto alle vicende che possono coinvolgere il costruttore.
Potrebbe accadere, infatti, che l’impresa costruttrice fallisca prima di terminare i lavori o, addirittura, ultimato l’immobile ma prima di aver effettuato il rogito, il promissario acquirente potrebbe rischiare di perdere quanto già erogato all’impresa costruttrice vittima del dissesto. Sul punto si ricorda che l’art. 72 della Legge Fallimentare stabilisce che, in caso di fallimento del venditore, il curatore ha la facoltà di recedere dal contratto preliminare o darvi esecuzione nel successivo rogito notarile di compravendita. Al verificarsi della prima situazione le somme versate dal promissario acquirente diventano (per il fallimento) debiti chirografari della procedura e vengono pagati in coda dopo che il curatore ha provveduto a pagare i cd creditori privilegiati. Le fasi successive prevedono che la casa verrà venduta all’asta; il ricavato andrà ad incrementare la “massa liquida fallimentare”.
Per ovviare a queste situazioni, era stato emanato il decreto legislativo 122/2005 – conosciuto come “Testo unico dei beni ancora da costruire” ed entrato in vigore il 21 luglio 2005. Il predetto decreto aveva introdotto, con gli articoli 3, 4, 5 e 6, delle forme di tutela a favore dell’acquirente così da cautelarlo nell’ambito della stipula di quei contratti che hanno ad oggetto il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento di immobili per i quali il permesso di costruire o altra denuncia o provvedimento abilitativo sia stato richiesto successivamente alla data di entrata in vigore del presente decreto una serie di strumenti.
In particolare il decreto era (ed è) strutturato in modo tale da prevedere al primo articolo la definizione di costruttore, di acquirente e di situazione di crisi e di immobile da costruire. Definire gli anzidetti termini è importante in quanto viene così delineato il campo applicativo, ossia i presupposti soggettivi ed oggettivi, del decreto.
Ecco quindi che per «acquirente» si intende la persona fisica che sia promissaria acquirente o che acquisti un immobile da costruire, ovvero che abbia stipulato ogni altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per effetto l’acquisto o comunque il trasferimento non immediato, a se’ o ad un proprio parente in primo grado, della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire, ovvero colui il quale, ancorche’ non socio di una cooperativa edilizia, abbia assunto obbligazioni con la cooperativa medesima per ottenere l’assegnazione in proprietà o l’acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire per iniziativa della stessa. Per «costruttore» si intende, invece, l’imprenditore o la cooperativa edilizia che promettano in vendita o che vendano un immobile da costruire, ovvero che abbiano stipulato ogni altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per effetto la cessione o il trasferimento non immediato in favore di un acquirente della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire, sia nel caso in cui lo stesso venga edificato direttamente dai medesimi, sia nel caso in cui la realizzazione della costruzione sia data in appalto o comunque eseguita da terzi. Ed ancora. Per «situazione di crisi»: la situazione che ricorre nei casi in cui il costruttore sia sottoposto o sia stato sottoposto ad esecuzione immobiliare, in relazione all’immobile oggetto del contratto, ovvero a fallimento, amministrazione straordinaria, concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa. Infine, per «immobili da costruire» si intendono gli immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità.
Si segnala tuttavia che successivamente è stato emanato il D.Lgs. n. 14 del 12 gennaio 2019, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale del 14 febbraio 2019 – conosciuto come Codice della crisi di impresa e dell’insolvenza – ove nella sua terza parte ha stabilito delle modifiche agli artt. 3, 4, 5 e 6 del d.Lgs. 122/2005.
Le predette modifiche, in vigore a far data dal 16 marzo 2019, sono volte a fornire maggiori garanzie all’acquirente e si applicano ai contratti aventi ad oggetto immobili da costruire per i quali il titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato successivamente a tale data (art. 5, comma 1-ter, d.lgs. 122/2005).
Quali sono queste modifiche?
In particolare con il predetto intervento legislativo si è ampliato l’ambito di applicazione degli strumenti già previsti nel 2005 in quanto degli stessi si può avvalere sia chi ha concluso il contratto per atto pubblico sia chi lo ha concluso per scrittura privata autenticata.
Di seguito si indicano, pertanto, gli strumenti “aggiornati”.
L’art. 2, in materia di fideiussione, stabilisce che all’atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità, ovvero in un momento precedente, il costruttore è obbligato, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere unicamente dall’acquirente, a procurare il rilascio ed a consegnare all’acquirente una fideiussione. E’ stata poi introdotta una nuova ipotesi di escussione della garanzia fideiussoria a favore dell’acquirente nell’ipotesi in cui quest’ultimo abbia ottenuto dal notaio l’attestazione di non aver ricevuto per la data dell’atto di trasferimento della proprietà la polizza assicurativa di cui all’art. 4 e l’acquirente dichiari al costruttore di voler recedere dal contratto preliminare o da ogni altro contratto diretto al successivo acquisto dell’immobile.
L’art.4 rubricato “Assicurazione dell’immobile” prevede oggi che il costruttore è obbligato a contrarre ed a consegnare all’acquirente all’atto del trasferimento della proprietà una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell’acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ai sensi dell’articolo 1669 del codice civile, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione.
Ricordiamo che l’art. 1669 del codice civile prevede la responsabilità dell’appaltatore per dieci anni dal compimento dell’opera, se questa, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, per vizio del suolo o per difetto della costruzione. La denunzia deve essere fatta entro un anno dalla scoperta, e il diritto al risarcimento si prescrive in un anno dalla denunzia.
Ma quale è l’ambito di operatività della garanzia? Ora, mentre il concetto di rovina totale o parziale è abbastanza facile da interpretare, maggiori dubbi presenta l’individuazione dei “gravi difetti costruttivi delle opere”, e di ciò occorre tenere conto nella formulazione della polizza assicurativa, soprattutto in relazione alle eventuali esclusioni da essa previste. Ricordiamo infatti che la Corte di Cassazione ha affermato che i “gravi difetti” dell’opera, rilevanti ai fini dell’art. 1669 c.c., non si identificano necessariamente con vizi influenti sulla staticità dell’edificio, ma possono anche riguardare elementi secondari ed accessori (come impermeabilizzazioni, rivestimenti, infissi) purché tali da compromettere la funzionalità globale dell’opera stessa e che, senza richiedere opere di manutenzione straordinaria, possono essere eliminati solo con interventi di manutenzione ordinaria (si vedano, p. es., Cass. 8140/2004; Cass. 11740/2003; Cass. 81/2000; Cass. 14449/1999; Cass. 456/1999; Cass. 3301/1996; Cass. 1256/1995 e Cass. 1164/1995) oppure arrecare un apprezzabile danno alla funzione economica o una sensibile menomazione della normale possibilità di godimento dell’immobile, in relazione all’utilità cui l’opera è destinata (si vedano, p. es., Cass. 1154/2002; Cass. 1393/1998; Cass. 7992/1997; Cass. 5103/1995; Cass. 1081/1995; Cass. 3644/1989 e Cass. 6619/1988). Sono stati dunque considerati rientrare nell’ambito di applicazione dell’art. 1669 c.c. i gravi difetti riguardanti, per esempio: la pavimentazione interna ed esterna (Cass. 2238/2012); le infiltrazioni d’acqua, l’umidità nelle murature e i problemi rilevanti d’impermeabilizzazione (Cass. 84/2013; Cass. 21351/2005; Cass. 117/2000); l’inefficienza di un impianto idrico (Cass. 3752/2007); l’impianto centralizzato di riscaldamento (Cass. 5002/1994; Cass. 7924/1992); il crollo o il disfacimento degli intonaci esterni dell’edificio (Cass. 6585/1986; Cass. 4369/1982). Il Codice della Crisi ha quindi introdotto una nuova possibilità di nullità del contratto sottoscritto.
Fermo quanto sopra, viene altresì previsto che l’applicabilità della disciplina prevista fagli articoli 2, 3 e 4 non può essere rinunciata dall’acquirente e che ogni clausola contraria è nulla e deve intendersi come non apposta. Si consideri comunque che le predette tutele sussistono se il contratto preliminare, ed ogni altro contratto che sia diretto al successivo acquisto in capo ad una persona fisica del diritto di proprietà o di ogni altro diritto reale su un immobile, è redatto e deve contenere le prescrizioni indicate nell’art. 6 del decreto stesso e sia stipulato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata. Anche questo articolo, infatti, è stato oggetto di modifica nell’anno 2019 prevedendo per l’appunto che l’atto possa essere stipulato anche per scrittura autenticata così da permettere un controllo da parte del notaio sulla intera operazione.
Ma non solo. Rimane fermo quanto già previsto all’articolo 8 del decreto legislativo del 2005 (che stabilisce che il notaio non può procedere alla stipula dell’atto di compravendita se, anteriormente o contestualmente alla stipula, non si sia proceduto alla suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento di un titolo per la cancellazione o frazionamento dell’ipoteca a garanzia o del pignoramento gravante sull’immobile) e il diritto di prelazione se il venditore-costruttore fallisse prima del rogito e la limitazione dell’azione revocatoria, qualora il costruttore fallisse dopo il rogito (ex art.67, lettera c).
La trascrizione del contratto preliminare
Il contratto preliminare, quando è stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata, deve essere poi trascritto nei registri immobiliari e vale come una vera e propria prenotazione dell’acquisto dell’immobile, poiché è opponibile nei confronti dei terzi. Grazie alla trascrizione, il promittente acquirente gode di una tutela aggiuntiva rispetto alla fideiussione, che può essere escussa solo quando ricorrono determinate situazioni previste dalla legge (crisi dell’impresa o mancata consegna della polizza postuma decennale). Dal momento della trascrizione del contratto preliminare l’immobile è “prenotato” dal futuro acquirente, e qualsiasi trascrizione o iscrizione successiva non ha effetto nei suoi confronti. Ricordiamo che il contratto definitivo di compravendita deve essere stipulato entro un anno dalla data concordata tra le parti, e comunque non oltre tre anni dalla trascrizione del contratto preliminare.
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avv. Elisa Boreatti
