DIRITTO CIVILE: Trasferimento immobiliare in sede di divorzio o separazione: serve il notaio?

Elisa Boreatti

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BREVI CENNI SULLA NORMATIVA DI RIFERIMENTO

I coniugi solamente con l’accordo di separazione (disciplinato dalle norme del codice civile artt. 150 e ss., dal codice di procedura civile artt. 706 e ss. e da norme speciali in materia) o di divorzio (disciplinato dell’art. 149 c.c., dalla legge 898/1970 e dalla legge n. 74/1987 (che ha apportato delle modifiche significative alla precedente) o per mezzo della negoziazione assistita (Decreto legge 132/2014, convertito nella legge n.162 del 10 novembre 2014) possono regolare le questioni patrimoniali tra cui: la divisione o il trasferimento di quote di beni comuni, l’assegnazione ad uno dei coniugi di beni di proprietà comune o esclusiva dell’altro coniuge, il riconoscimento di un assegno di mantenimento a favore del coniuge debole.

L’accordo con il quale i coniugi regolano le predette questioni è formato da:
1.      In caso di separazione consensuale: decreto di omologa di separazione dall’autorità giudiziaria (art. 711 c.c.);

2.      In caso di divorzio congiunto: sentenza che viene poi trascritta nei registri dello stato civile del Comune ove i coniugi hanno contratto matrimonio;

3.      In caso di negoziazione assistita: sottoscrizione della convenzione di negoziazione, la cui copia autenticata munita delle relative certificazioni deve essere depositata a cura dei legali, entro 10 giorni, a pena di sanzione amministrativa pecuniaria da 2.000 a 10.000 euro, all’ufficiale dello stato civile del Comune in cui il matrimonio fu iscritto o trascritto per tutti gli adempimenti successivi necessari (art. 6 Decreto legge 132/2014, convertito nella legge n.162 del 10 novembre 2014).
Il provvedimento (corredato dai seguenti documenti: contratto di compravendita dell’immobile oggetto di trasferimento; planimetria catastale con dichiarazione di conformità dei luoghi allo stato di fatto; visura catastale; certificato di prestazione energetica) dovrà poi essere trascritto, a cura delle parti, nei registri immobiliari presso la Conservatoria del luogo in cui si trova l’immobile oggetto di trasferimento.

Alla luce delle brevi premesse normative sul punto, in giurisprudenza è sorto un contrasto interpretativo sull’essenzialità della figura del Notaio in sede di separazione e divorzio quando vi è ad oggetto un trasferimento immobiliare.

A tal proposito si riporta l’excursus processuale.

TRIBUNALE E CORTE D’APPELLO

La Corte d’Appello di Ancona ha confermato la decisione del primo grado rigettando l’impugnazione proposta dagli ex coniugi G.R. ed R.I. affermando che la sentenza di cessazione degli effetti civili del matrimonio pronunciata su ricorso congiunto delle parti non può contenere una clausola con la quale si attui un trasferimento immobiliare ma soltanto l’impegno preliminare di vendita o di acquisto.

A sostegno della decisione è stato affermato che pur potendo i coniugi pattuire trasferimenti di diritti reali, anche immobiliari, lo strumento del trasferimento del diritto reale attuato direttamente dalle parti differisce profondamente dall’atto pubblico redatto dal notaio ai sensi della legge notarile in quanto solo l’assistenza di un professionista consente di non violare il D.L. n. 78 del 2010, art. 19, comma 4, conv. nella L. n. 122 del 2010, che impone a pena di nullità dell’atto una serie di precise indicazioni (identificazione catastale, riferimento alle planimetrie depositate in catasto, dichiarazione della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie).

Secondo la Corte territoriale la norma ha espressamente demandato al notaio e non ad altri operatori il compito della individuazione e della verifica catastale nella fase di stesura degli atti traslativi.

RICORSO IN CASSAZIONE E MOTIVI DI IMPUGNAZIONE

Gli ex coniugi hanno proposto ricorso congiunto in Cassazione avverso la pronuncia della Corte d’Appello.

Il Procuratore Generale ha depositato requisitoria scritta chiedendo il rigetto del ricorso.

Le parti ricorrenti, con memoria, hanno precisato che l’accordo di trasferimento immobiliare costituisce un elemento indispensabile del complessivo e definitivo assetto ai loro interessi ed hanno rilevato che l’atto era corredato di:

1. relazione tecnica giurata contenente attestazione di conformità energetica, elettrica, visura e planimetria catastale;

2. dichiarazione di obbligo di effettuare a loro spese e cura la trascrizione e/o le richieste di ulteriori forme di pubblicità immobiliare nonché di depositare la ricevuta di avvenuta presentazione della richiesta di pubblicità immobiliare e della nota di trascrizione, esonerando la cancelleria da ogni responsabilità in merito.

In subordine hanno richiesto che l’accordo venisse qualificato come impegno preliminare, evidenziando l’inutile aggravio di spese che tale soluzione avrebbe comportato e la necessità di cristallizzare tempestivamente la soluzione concordata.

I motivi dell’impugnazione sono i seguenti:

1. Violazione dell’art. 1322 c.c. in relazione all’illegittima lesione del loro diritto di raggiungere accordi atipici patrimoniali meritevoli di tutela, evidenziando come quello di separazione o divorzio abbia sicuramente natura negoziale meritevole di tutela.

2. Violazione degli artt. 1362 e 1376 c.c., per non essere stata rispettata la volontà negoziale delle parti di procedere al trasferimento immobiliare contenuto nell’accordo sul presupposto che il giudice di merito avrebbe dovuto prendere atto e rispettare la volontà delle parti quale espressione chiara di attribuzione a tale trasferimento di immediati effetti traslativi.

3. Violazione del D.L. n. 78 del 2010, art. 19, in quanto la norma, al contrario di quel che la Corte ha affermato, ritiene soddisfatte le finalità di controllo in essa contenute mediante attestazioni di conformità ed autodichiarazioni.

4. Violazione degli artt. 1350 e 2657 c.c., per non aver ritenuto che la specificazione contenuta nel D.L. n. 78 del 2010, art. 19, relativa all’individuazione prima della stipula da parte del notaio degli intestatari catastali e la verifica della conformità con le risultanze dei registri immobiliari riguarda le ipotesi in cui le parti scelgono di rivolgersi ad un notaio ma non esclude la liceità di effettuare i trasferimenti con scrittura privata autenticata da pubblico ufficiale autorizzato. La lettura dell’art. 1350 c.c., adottata dalle parti costituirebbe una violazione dell’autonomia privata. Il verbale di udienza del 28 novembre 2016, essendo stato redatto dal cancelliere nel compimento di attività certificativa quale pubblico ufficiale costituisce atto pubblico ex art. 2699 c.c..

CONTRASTO INTERPRETATIVO E RIMESSIONE DELLA QUESTIONE ALLE S.U.

La norma che ha determinato il contrasto interpretativo è il comma 1 bis aggiunto alla L. n. 52 del 1985, art. 29, introdotto dal D.L. n. 78 del 2010, art. 19, comma 14, convertito nella L. n. 122 del 2010 il quale recita che:

“Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie.

La predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari”.

Il contrasto interpretativo riguarda la funzione del previsto controllo notarile in relazione alla validità dell’atto.

Infatti:

A. Nei primi due periodi la norma stabilisce dei requisiti dell’atto a pena di nullità ed in particolare la dichiarazione di conformità allo stato di fatto dei dati catastali, che può essere sostituita, come nella specie, da un’attestazione rilasciata da un tecnico abilitato;

B. Nell’ultimo periodo è previsto il controllo di conformità dei dati catastali a quelli contenuti nel registro delle iscrizioni e trascrizioni immobiliari da parte del notaio ma non è prevista la sanzione di nullità in mancanza di questa ulteriore verifica.

La Cassazione chiarisce che la nullità riguarda l’assenza dei requisiti ed ha un contenuto di carattere oggettivo, essendo rivolta a prevenire e sanzionare atti che non siano conformi allo stato di fatto dell’immobile, in relazione ad eventuali violazioni della disciplina urbanistica. Ne consegue che la nullità dell’atto non può essere ancorata ai soggetti che svolgono la funzione di controllo di conformità, ben potendo la difformità permanere anche dopo l’intervento notarile. E’ necessario, di conseguenza, che l’atto traslativo contenuto nel verbale di separazione consensuale o nella sentenza che recepisce le determinazioni divorzili congiunte, sia corredato dei requisiti richiesti dalla legge a pena di nullità, dovendo assumere l’efficacia di atto pubblico di trasferimento di un bene immobile ma la verifica che la norma rimette al notaio può essere svolta da un ausiliario del giudice dal momento che la validità dell’atto deriva esclusivamente dalla conformità alle prescrizioni normative.

Infatti, sempre secondo la Cassazione, una conclusione diversa sarebbe contraria alla legittima esplicazione dell’autonomia privata anche in sede di definizione delle condizioni economico patrimoniali conseguenti alla separazione personale od al divorzio. La giurisprudenza di legittimità ha affermato che gli atti traslativi tra coniugi (ed ex coniugi) possono perfezionarsi non soltanto in sede giudiziale, ma anche in sede stragiudiziale, frequentemente (ma non solo) in adempimento di un impegno a trasferire assunto in sede giudiziale (Cass. 17612 del 2018).

Coerenti con queste indicazioni sono gli orientamenti della sezione tributaria in sede d’interpretazione della L. n. 74 del 1987, art. 19. Infatti, secondo la sezione tributaria La norma stabilisce che tutti gli atti, i documenti ed i provvedimenti relativi al procedimento di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili del matrimonio nonchè ai procedimenti anche esecutivi e cautelari diretti ad ottenere la corresponsione o la revisione degli assegni di cui alla L. 1 dicembre 1970, n. 898, artt. 5 e 6, sono esenti dall’imposta di bollo, di registro e da ogni altra tassa.

Seguendo questa prima interpretazione della norma pare che non vi sia la necessità dell’atto pubblico davanti al notaio.

L’opinione contraria invece, esaurientemente esposta nel provvedimento impugnato, poggia le basi sull’indispensabilità ed insostituibilità della funzione del notaio nel controllo relativo alla validità (ed alla legalità) dell’atto. La natura inderogabile della norma e degli obblighi di conformità ivi contenuti impone verifiche tecnico-giuridici notevolmente complesse da compiersi esclusivamente attraverso la capacità professionale e la funzione pubblicistica del notaio e di conseguenza il controllo del giudice non può che essere esterno e meramente formale, non potendo estendersi per mancanza del supporto necessario ai controlli richiesti dalla legge.

IN CONCLUSIONE

Alla luce di quanto sopra esposto il Collegio ha ritenuto, trattandosi di questione di particolare importanza, di dover affidare la valutazione alle S.U.

Per noi è auspicabile che le S.U. nell’ottica di snellimento delle procedure burocratiche non sottopongano il predetto trasferimento al passaggio notarile.

Si resta pertanto in attesa della decisione delle S.U. sul punto alla quale dedicheremo un altro approfondimento.

Avv. Gennaro Colangelo                                                     Dr.ssa Bruna Moretti

 

Si allega

Ricorso di remissione alle Sezioni Unite

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