Questo approfondimento vuole individuare quali siano le finalità e le caratteristiche di determinati patti contrattuali che spesso vengono utilizzati dai contraenti ma rispetto ai quali, a volte, gli ambiti applicativi non sono ben chiari.
Di seguito, quindi, si analizzerà la caparra confirmatoria, l’acconto, il deposito cauzionale e la caparra penitenziale.
Caparra confirmatoria
La caparra confirmatoria è la somma di denaro o la quantità di cose fungibili che viene versata da una parte contrattuale all’altra per garantire l’adempimento delle obbligazioni giuridiche assunte: essa quindi è manifestazione della serietà dell’impegno assunto.
Da queste poche righe si evincono gli scopi che le parti vogliono raggiungere nel momento in cui pattuiscono il versamento della caparra e che si possono individuare nel voler confermare il contratto, nel voler considerare la stessa un anticipo di prestazione in caso di adempimento, nel voler determinare un indennizzo preventivo, invece, in caso di inadempimento la cui entità varia a seconda che l’inadempimento sia di colui che ha dato la caparra o di colui che l’ha ricevuta. Nel primo caso la parte adempiente può recedere dal contratto e trattenere quanto versato; nel secondo caso colui che ha versato la caparra può parimenti recedere dal contratto e ottenere il doppio della somma versata.
Diversamente qualora le parti adempiano alle rispettive obbligazioni viene meno la funzione di garanzia propria della caparra e pertanto questa dovrà essere restituita o imputata alla prestazione stessa.
Fermo quanto sopra si segnala che l’art. 1385 terzo comma cc prevede, comunque, la possibilità per la parte non inadempiente di ottenere l’adempimento del contratto ovvero la risoluzione dello stesso (e in ogni caso l’integrale risarcimento del danno) secondo le regole generali.
Ma come si presenta la caparra confirmatoria? Essa è un patto contrattuale a natura reale in quanto le parti concordemente convengono che l’una consegni all’altra, per l’appunto una somma di denaro o una quantità di cose fungibili (ossia di beni che possono essere scambiati con altri dello stesso genere). In quanto patto contrattuale esso accede ad un negozio principale con la conseguenza che in caso di declaratoria di nullità di quest’ultimo, colui che ha versato la caparra (cd solvens) ha diritto alla restituzione in quanto è venuto meno il titolo che aveva giustificato la dazione della somma di denaro.
Rispetto alla caparra confirmatoria si segnala la sentenza n. 24747 pronunciata dalla Corte di Cassazione il 5 dicembre 2016 che afferma che “il preliminare di compravendita di un immobile è da ritenersi comunque valido anche in presenza di una caparra concordata emessa dal promissario acquirente che è risultata priva di provvista al momento della sua emissione”. Le ragioni vanno individuate nella circostanza che la funzione della caparra è assolta dalla messa a disposizione della somma e non anche dall’immissione della stessa nella disponibilità del destinatario.
L’acconto
Dalla caparra confirmatoria si distingue l’acconto che, invece, si presenta come una somma di denaro che viene imputata preventivamente a parte del prezzo concordato. Qualora la parte inadempiente sia quella che ha versato l’acconto quest’ultimo perde la somma di denaro, mentre se è inadempiente il soggetto che l’ha ricevuta deve restituirla (ma non nella misura del doppio, come accade invece qualora sia stata pattuita una caparra confirmatoria).
Il deposito cauzionale
E’ anche esso una somma di denaro che viene versata da una parte contrattuale all’altra in sede di stipula del contratto ed ha la funzione di garantire l’adempimento delle obbligazioni assunte. In caso di inadempimento di queste il deposito ha la funzione di risarcimento del danno
Uno degli ambiti applicativi del deposito cauzionale è quello del contratto di locazione: in questo caso il deposito viene versato dal conduttore al locatore per tutelare quest’ultimo da eventuali danni che il primo potrebbe arrecare all’immobile. Al termine del periodo di durata del contratto di locazione qualora tutte le obbligazioni siano state rispettate dall’inquilino il deposito versato deve essere restituito.
Clausola penale
E’ una clausola con la quale le parti stabiliscono forfettariamente, al momento della conclusione del contratto, l’entità del risarcimento del danno in caso di inadempimento o di ritardo nell’adempimento delle prestazioni pattuite. La finalità è, quindi, come ben si evince dalla lettura dell’art. 1382 cc quella di limitare il risarcimento del danno alla prestazione promessa nella clausola penale e che è dovuta indipendentemente dalla prova del pregiudizio sofferto. A tal riguardo poi si segnalano due ulteriori aspetti. Il primo è che oltre alla prestazione indicata nella clausola penale può essere chiesta anche quella principale se e solo se questo è stato espressamente previsto dalle parti. La seconda è che il Giudice, anche d’ufficio, può intervenire, diminuendo equitativamente l’importo della penale, qualora la prestazione principale sia stata in parte adempimento o qualora l’ammontare della stessa sia eccessiva.
Caparra penitenziale
La caparra penitenziale è disciplinata dall’art. 1386 cc e si presenta come una somma di denaro che viene versata al momento della conclusione del contratto come avviene per la caparra confirmatoria, ma si distingue da quest’ultima in quanto costituisce il corrispettivo del diritto di recesso esercitato da una delle parti. Qualora le parti abbiano, invece, solo pattuito il versamento della somma si ha la diversa figura della multa penitenziale disciplinata dall’art. 1373 cc.
Si segnala che nell’ipotesi in cui le parti abbiano pattuito una caparra penitenziale queste, in caso di inadempimento – e a differenza di quanto accade per la caparra confirmatoria – non possono adire il Giudice per chiedere l’adempimento o la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno. La ragione si rinviene proprio nel fatto che trattasti di una sorta di penale concordata che, per l’effetto, ha quale ulteriore conseguenza che in caso di adempimento la somma versata a tale titolo deve essere restituita.
–
Riproduzione riservata
avv. Elisa Boreatti
