Chi vive le assemblee condominiali sa che spesso il rifacimento della facciata dello stabile è uno di quei lavori che generano accese discussioni tra i condomini. Questo perché il lavoro di ristrutturazione della facciata di un condominio è un lavoro imponente, che ha un costo che spaventa.
Ma cosa si intende per facciata condominiale?
La facciata è l’insieme delle linee architettoniche e delle strutture ornamentali che connotano l’edificio, imprimendogli una propria fisionomia autonoma e un particolare pregio estetico.
Ne deriva che la facciata rappresenta, quindi, l’immagine stessa dell’edificio, l’involucro esterno e visibile nel quale rientrano, senza differenza e aldilà delle esposizioni, sia la parte anteriore, frontale e principale che gli altri lati dello stabile.
La facciata ai sensi del punto uno dell’articolo 1117 c.c. è oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari in altre parole è una parte comune al pari delle scale o degli elevatori.
Fanno parte della facciata condominiale tutti quegli elementi architettonici che, per loro natura, diventano parte integrante dei connotati e dell’aspetto armonico della stessa, come, ad esempio, le fasce di coronamento (cornicioni o marcapiano), le colonnine, i fregi, gli stucchi, le mensole e tutte quelle decorazioni che contribuiscono a fare da ornamento all’edificio e, dunque essendo destinate all’abbellimento della facciata sono da considerarsi parti comuni dello stesso.
Per quanto concerne, invece, i balconi che compongono la facciata, nel silenzio del legislatore, anche dopo la riforma, le numerose questioni sorte in merito alla presunzione di comunione hanno richiesto più volte l’intervento della giurisprudenza.
In merito, anche se è ritenuto principio pacifico che i balconi sono elementi accidentali esclusi dalla proprietà comune tuttavia una copiosa giurisprudenza ha evidenziato che gli elementi decorativi del balcone (i c.d. “frontalini”, i cementi decorativi dei parapetti, nonché le viti di ottone e i piombi ai pilastri della balaustra, le aggiunte sovrapposte con malta cementizia, ecc.), i quali ” … svolgendo una funzione decorativa estesa all’intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico …”, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell’art. 1117, n. 3, cod. civ., con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini … ” (Cass. n. 587/2011; n. 14576/2004; n. 176/1986).
È pacifico che la facciata, quale parte presuntivamente comune dell’edificio è indifferenziatamente destinata al servizio di tutti i condomini, “con la conseguenza che le spese della sua manutenzione devono essere sostenute dai relativi titolari in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà” (Cass. n. 945/1998).
Analogamente, le spese per gli elementi architettonici decorativi dei balconi (fasce marcapiano, ringhiere, ecc.), quando si identificano con la struttura della facciata, vanno ripartite a carico della collettività condominiale, suddivise tra tutti i condomini in maniera proporzionale alle singole quote di proprietà (Cass. n. 587/2011).
Così è anche per i c.d. “frontalini”, considerati per orientamento giurisprudenziale costante elemento imprescindibile della facciata poiché assicurano l’estetica dello stabile tanto quanto lo stesso muro perimetrale dell’edificio con cui si integrano in un rapporto armonico (Trib. Milano 5102/1992; Cass. 1361/1989).
In ragione della presunzione legale di condominialità della facciata, a carico di tutti i proprietari delle unità immobiliari devono porsi, in proporzione, le spese di rifacimento dell’intonaco (Cass. n. 298/1977), nonché quelle di “riparazione della pannellatura della facciata di un edificio“, sul rilievo che essa assolve ad una duplice funzione, “l’una di protezione verso l’esterno dei balconi di proprietà esclusiva dei singoli condomini e di riparo dagli agenti atmosferici, l’altra di abbellimento della facciata dello stabile” (Cass. n. 13655/1992).
Le spese necessarie per la manutenzione della facciata vanno ripartite in base ai millesimi di proprietà anche tra i proprietari delle autorimesse o dei box interrati (Cass. n. 298/77; n. 945/1998), sempre che si trovino compresi strutturalmente nell’edificio condominiale e non siano collocati in corpi di fabbrica separati.
In tale ultimo caso, infatti, la giurisprudenza opta per la tesi negativa sulla base delle regole concernenti il c.d. “condominio parziale”, secondo il quale all’uso diverso dei beni comuni corrispondono spese diverse tra i condomini in proporzione all’utilizzo e al godimento separato della res condominiale. Per cui, si è escluso che i proprietari dei box contenuti in un immobile che sia separato dall’edificio con le unità abitative, debbano concorrere alle spese di manutenzione della facciata, che serve quindi solo una parte del fabbricato, formando oggetto di condominio separato, le quali “debbono essere sostenute solo dai proprietari delle unità immobiliari di questa parte e non dagli altri, secondo il principio generale del comma 3 dell’art. 1123 c.c.” (Cass. n. 1255/1995)
Ma il rifacimento della facciata è un opera a carattere ordinario o straordinario?
Perché è importante sapere se si tratta di un lavoro di manutenzione ordinaria o straordinaria?
Il primo motivo è per capire chi paga i lavori in caso di affitto di un appartamento.
Se trattasi di lavoro straordinario paga sempre il proprietario.
Il secondo per sapere la maggioranza dell’assemblea di condominio per approvare il lavoro.
Ultimo, ma non meno importante, per le detrazioni fiscali.
Se vengono fatti dei lavori che non modificano la facciata esterna e nemmeno il colore, questi sono considerati di manutenzione ordinaria. Ad esempio la rasatura, intonacatura e tinteggiatura della facciata senza cambiare il colore è una manutenzione ordinaria. Analogamente anche la sostituzione degli infissi della facciata con le stesse caratteristiche (numero di ante e forma) e colore è ordinaria.
Il rifacimento della facciata condominiale è una manutenzione straordinaria. Si tratta di un lavoro non prevedibile, di notevole entità, che è finalizzato ad evitare il degrado dell’edificio, restituire integrità ed efficienza o a rinnovare parti strutturali.
Stiamo parlando di ristrutturazioni e non della modifica della facciata per l’aspetto architettonico.
Appurato che si tratta di manutenzione straordinaria e non ordinaria qual’è la maggioranza che serve per approvare i lavori di rifacimento della facciata?
Per le innovazioni, consentite purché non lesive del decoro architettonico dell’edificio, è richiesta la maggioranza prescritta dall’art. 1136, 5° co., c.c. (ovvero la maggioranza dei partecipanti al condominio ed i due terzi del valore dell’edificio); ove invece si tratti del “rifacimento” della facciata o di riparazioni straordinarie è richiesta la maggioranza prevista dall’art. 1136, 2° co., c.c. (ossia la maggioranza degli intervenuti in assemblea ed almeno la metà del valore dell’edificio).
Il legislatore ha previsto diversi incentivi fiscali a favore dei cittadini, nel caso in cui questi, volontariamente o meno, intendano procedere al rifacimento della facciata condominiale:
- Ristrutturazione Edilizie
- Ecobonus per cappotto termico
- Bonus Facciate
Con la prima il cittadino puo beneficiare della detrazione fiscale del 50% per i lavori di ristrutturazione facciata per una spesa massima di 96.000€ per il condominio in 10 anni.
Se il Condominio procede al rifacimento del cappotto termico a fronte del c.d. eco bonus viene concessa una detrazione fino al 75% per un tetto massimo di 40 mila euro per singola unità immobiliare.
L’ultima è quella più importante, la Legge di Bilancio 2020 ha introdotto il Bonus Facciate con detrazione 90% senza limiti di spesa.
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Avv. Gennaro Colangelo Avv. Elisa Boreatti
