DIRITTO CONDOMINIALE: In caso di violazione del regolamento condominiale i condomini possono essere chiamati a pagare la sanzione pecuniaria

Elisa Boreatti

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Art. 70 disp. att. cc – L. 220/2012 – DL 145/2013

 

Sommario: 1. L’art. 70 disp att cc norma a tutela del bene comune – 2. La sanzione pecuniaria: 2.1) natura e destinatari della sanzione; 2.2) requisiti per l’applicabilità della sanzione; 2.3) Importo della sanzione; 2.4) Organo deputato alla irrogazione della sanzione; 2.5) Organo deputato alla applicazione della sanzione; 3) Conclusioni.

1.L’ART. 70 disp att cc NORMA A TUTELA DEL BENE COMUNE

Il testo dell’art. 70 disp. att è stato destinatario di due interventi legislativi: il primo è quello di cui la legge 220/2012 che ha introdotto delle modifiche al fine sia di responsabilizzare i condomini al rispetto delle regole indicate nel regolamento condominiale sia di disincentivare il comportamento non corretto dei beni comuni stante la comminatoria di una sanzione pecuniaria; il secondo è quello di cui il DL 145/2013 che è intervenuto sul testo individuando quale sia l’organo deputato ad irrogare le sanzioni pecuniarie e quali siano le maggioranze necessarie per deliberare in tal senso.

La norma, eccezionale e inderogabile, infatti dispone che “per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200,00 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800,00. La somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie”.

Due sono gli aspetti che in primis rilevano: il primo è l’aumento del valore della sanzione (si passa da una somma fino ad euro 0,05 ad una somma fino ad euro 200,00); il secondo è l’introduzione del concetto di recidiva del comportamento.

Tuttavia sul punto si osserva che la riforma non ha chiarito se la recidiva deve riguardare la stessa norma del regolamento condominiale oppure se la maggior sanzione può essere applicata  anche nel caso in cui la violazione riguardi altre disposizioni del regolamento.

Rimane confermata anche nella versione post riforma la devoluzione delle somme al fondo per le spese ordinarie.

2.LA SANZIONE PECUNIARIA       

2.1)  Natura e destinatari della sanzione

La norma di cui all’art. 70 disp. att. cc ha natura di norma eccezionale dal momento che prevede una “sanzione privata”, ossia una sanzione posta dai condomini e che ha come destinatari i condomini stessi.

Per questo motivo l’orientamento dottrinale maggioritario ritiene che detta sanzione possa essere irrogata ai soli condomini e non anche ai conduttori proprio perché questi ultimi non partecipano alla organizzazione della realtà condominiale nonostante utilizzino ed usufruiscano delle parti comuni.

2.2) Requisiti per l’applicabilità della sanzione

Il presupposto affinché possa essere applicata una sanzione pecuniaria è da individuarsi nella esplicita e preventiva previsione di un tanto nel regolamento condominiale che costituisce la fonte primaria dei diritti e degli obblighi di tutti i condomini sempre che le stesse siano rispettose

Diversamente, come stabilito nella sentenza della Corte di cassazione nr 10329/2008, in assenza di previsione regolamentare si configurerebbe una lesione del diritto di godimento del singolo condomino sui beni comuni.

Parimenti la giurisprudenza ritiene che il regolamento non possa prevedere sanzioni pecuniarie di importo superiore o diverso da quello stabilito dall’art. 70 disp. att. cc statuendo che sono nulle, in quanto conta legem, le eventuali delibere assembleari che dovessero prevedere sanzioni di importo maggiore.

Sul punto si segnala  quanto stabilito dalla Suprema Corte di Cassazione nella sentenza n. 820 del 16 gennaio 2014 (che seppur pronunciata prima della entrata in vigore della riforma condominiale, conserva parimenti tutta la sua efficacia) che è stata chiamata a decidere in merito alla legittimità di una delibera del condomino che disponeva la rimozione coatta dell’auto del condomino, con spese a suo carico, per il caso d’inosservanza delle disposizioni concernenti la regolamentazione dell’uso dei parcheggi comuni.  La Suprema Corte ha chiarito che “qualora nel regolamento condominiale sia inserita, secondo quanto previsto eccezionalmente dall’art. 70 disp. att. c.c., la previsione di una sanzione pecuniaria, avente natura di pena privata, a carico del condomino che contravvenga alle disposizioni del regolamento stesso, l’ammontare di tale sanzione non può essere superiore, a pena di nullità, alla misura massima consentita dallo stesso art. 70 e pari ad Euro 0,05 (Cass. Sez. 2, sentenza n. 10329 del 21/4/2008; Cass. n. 948 del 26/1/1995). A maggior ragione, dunque, non si può ritenere che sia consentito introdurre nel regolamento condominiale sanzioni diverse da quelle pecuniarie, ovvero diversamente “afflittive”, ciò che sarebbe in contrasto con i principi generali dell’ordinamento che non consentono al privato, se non eccezionalmente, il diritto di autotutela”.

Gli anzidetti divieti di introdurre nel regolamento condominiale sanzioni diverse da quelle pecuniarie ovvero diversamente afflittive pertanto trovano la propria ragione nel fatto che nel nostro ordinamento non è consentito al privato di diritto di “autotutela”, se non in casi tassativi ed eccezionali.

Inoltre in ipotesi di violazione del regolamento condominiale contrattuale effettuata da un condomino, ciascuno degli altri condomini può richiedere, oltre al risarcimento anche la riduzione in pristino e un tanto senza che possano essere opposte eventuali violazioni del suddetto regolamento cui il richiedente medesimo abbia dato causa (Cass. civ., sez. II, 28 gennaio 2000, n. 977). La ragione si rinviene nella circostanza che al regolamento condominiale, sia pure di natura contrattuale, non sono applicabili le norme dettate per i contratti a prestazioni corrispettive e, in particolare, non è applicabile la disciplina dell’eccezione di inadempimento. Si ricorda, infatti, che il principio inadimpienti non est adimplendum trae origine dal nesso di interdipendenza che, nei contratti sinallagmatici, lega le prestazioni delle parti, mentre le obbligazioni assunte dai condomini con il regolamento contrattuale sono indipendenti l’una dall’altra e garantiscono contemporaneamente il diritto di tutti i contraenti.

2.3) Importo della sanzione

La sanzione irrogata deve essere nei limiti indicati ed imposti nell’art. 70 disp. att. cc diversamente la stessa sarebbe nulla, come parimenti sarebbero contra legem eventuali delibere assembleari che dovessero prevedere sanzione di importo superiore a quello previsto nella predetta disposizione.

2.4) Organo deputato alla irrogazione della sanzione

L’individuazione della assemblea quale organo deputato a deliberare in punto di irrigazione della sanzione è avvenuta in un momento successivo alla riforma, ossia con il DL 145/2013 (il cd. decreto “destinazione Italia”) che ha integrato, in tal senso, l’art. 70 disp att cc.

L’anzidetto intervento ha altresì indicato la maggioranza necessaria (per millesimi e per teste) necessaria per deliberare in punto di irrogazione della sanzione (sempre che un tanto sia previsto nel e dal regolamento condominiale).

Alla luce di quanto sopra emerge che attribuire all’assemblea (ossia agli stessi condomini) il potere di stabilire i casi di infrazione al regolamento e gli importi della sanzione  vuol dire che viene riportata nella sfera della autonomia privata – che compete a ciascun condomino (e quindi alla loro autoresponsabilità) – la regolamentazione dei rapporti e degli interessi che li riguardano.

A fronte di tale riconosciuto potere si pone, di contro, il rischio che esso venga esercitato in maniera discrezionale tanto più se si considera l’intervento legislativo operato sul quantum delle sanzioni. Una tale situazione potrebbe essere superata nel modo seguente.

Per gli edifici già esistenti: la individuazione della infrazione e della sanzione corrispondente o è già prevista nel regolamento condominiale di tipo contrattuale (e come tale già accettato dai condomini) oppure l’assemblea, all’unanimità, dovrebbe deliberare (prima della irrogazione della sanzione, non potendo questa essere applicata retroattivamente) l’elenco delle sanzioni con le relative sanzioni.

Per gli edifici di futura costruzione i relativi regolamenti dovrebbero già prevedere la anzidetta classificazione infrazione/sanzione.

2.5) Organo deputato alla applicazione della sanzione

L’amministratore, previa delibera assembleare, è la figura che nell’ambito della vita condominiale è deputato all’applicazione delle sanzioni e alla richiesta del pagamento delle stesse.

A tal fine l’amministratore, in quanto organo preposto al rispetto del regolamento condominiale ex art 1130 cc, non necessita di una preventiva delibera assembleare in tal senso in quanto detto potere rientra tra le sue attribuzioni; di contro l’amministratore, proprio perché deve operare per il rispetto del regolamento, non può irrogare sanzioni diverse e superiori a quelle già previste.

Si ricorda che a seguito della riforma il ruolo dell’amministratore in punto di sanzioni condominiali è mutato. Prima dell’intervento legislativo, infatti, l’amministratore era la figura alla quale veniva conferita la facoltà sanzionatoria (si veda Suprema Corte di cassazione sentenza 14735/2006) e il condominio sanzionato che avesse voluto contestare l’irrogazione della sanzione poteva esperire il rimedio indicato dall’art. 1333 cc. Con l’intervento legislativo del 2013 detto potere è stato conferito alla assemblea.

 

3)         CONCLUSIONI

Alla luce di quanto sopra emerge che il legislatore ha voluto intervenire in maniera più incisiva in punto di tutela del bene comune dando nuova veste alla norma con intesa che in caso di sua violazione l’amministratore, preliminarmente, deve procedere avviando la procedura di mediazione e successivamente adire, in caso di verbale negativo, la competente autorità giudiziaria.

Riproduzione riservata

Elisa Boreatti

Avvocato

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