Quando si parla di condominio si pensa ad un edificio composto da più unità immobiliari, di proprietà di diversi soggetti, che ha delle parti comuni strutturalmente e funzionalmente connesse alle prime.
Ma il condominio non è solo questo.
Dal punto di vista giuridico viene qualificato, infatti, come un ente di gestione, privo di personalità giuridica (sul punto si segnala una recente sentenza della Corte di cassazione a Sezioni Unite – la nr. 10934/19) e di autonomia patrimoniale, che ha lo scopo di gestire le parti comuni. Per fare questo, all’interno del condominio vengono individuati degli organi che operano nel rispetto della normativa vigente e del regolamento condominiale (che costituisce la “legge particolare” del condominio stesso).
Quali sono gli organi del condominio e quali sono le loro funzioni?
In primis vi è l’assemblea di condominio che viene definita come l’organo deliberativo che ha il compito di regolamentare l’uso delle parti comuni, di decidere sulla ripartizione delle spese, di approvare le manutenzioni e le innovazioni nonché di approvare il preventivo e il consuntivo delle spese gestionali.
Ma non solo. L’assemblea ha altresì un potere di nomina di altri organi condominiali alcuni obbligatori, quali l’amministratore, e altri facoltativi), quali il consiglio di condominio e il revisore contabile.
L’assembla di condominio deve essere convocata entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio di gestione per deliberare in merito all’approvazione o meno del consuntivo, del preventivo e della ripartizione delle spese nonché in merito alle questioni di “ordinaria” amministrazione.
Può essere convocata, invece, in via straordinaria in qualsiasi momento quando vi sono particolari ed impreviste necessità ovvero quando devono essere deliberati i lavori di straordinaria amministrazione.
Ma come opera l’assemblea?
L’assemblea è competente a deliberare, seppur con le maggioranze indicate negli articoli del codice civile, su tutti gli argomenti che riguardano la gestione delle parti comuni. Tra queste si ricorda la nomina e revoca dell’amministratore, l’approvazione del rendiconto annuale e del preventivo e l’avvio di azioni giudiziarie.
Chi convoca l’assemblea?
L’assemblea viene convocata dall’amministratore.
Tuttavia si segnala che la richiesta di convocazione, se si verificano fatti eccezionali, può pervenire anche da due condomini che rappresentano 1/6 del valore dell’edificio (art. 66 comma 1 disp att cc) e, qualora l’amministratore non vi provveda entro 10 giorni dalla richiesta, gli stessi condomini possono procedere all’autoconvocazione secondo le modalità di legge o con quelle specificamente stabilite dal regolamento di condominio (art. 66 c. 1 seconda parte disp.att. c.c.).
Pari potere di “sollecito”, anche se non espressamente previsto dal codice, è riconosciuto ai condomini qualora l’amministratore non convochi l’assemblea ordinaria per l’approvazione del rendiconto e per l’effetto pari potere di autoconvocazione viene riconosciuto qualora l’amministratore non proceda in tal senso.
Si segnala, invece, che ciascun condomino può convocare l’assemblea ordinaria o straordinaria quando l’amministratore venga a mancare improvvisamente o quando questi non ha più i requisiti per svolgere l’incarico.
Come viene convocata l’assemblea?
L’amministratore invia ai condomini un avviso di convocazione (art. 66 disp att cc) che deve essere portato a conoscenza (pena l’annullabilità della delibera su richiesta degli interessati stessi) almeno cinque giorni prima del giorno dell’assemblea. Il codice individua poi il contenuto dell’avviso e, in particolare, prevede che questi deve essere sottoscritto dall’amministratore, deve indicare il giorno e l’ora della prima e della seconda convocazione, l’ordine del giorno. Con particolare riferimento a quest’ultimo aspetto si osserva che deve contenere l’elenco delle materie e degli argomenti che saranno oggetto di discussione in assemblea e sui quali si dovranno adottare le conseguenti decisioni. Deve essere redatto in maniera chiara per consentire agli interessati di comprenderne esattamente il tenore e l’importanza, valutare l’opportunità o meno di intervenire alla riunione, le indicazioni da dare a chi eventualmente li rappresenta, le obiezioni o i suggerimenti da poter sollevare.
Come deve essere trasmesso l’ordine di convocazione?
Tenuto in conto degli effetti che derivano dal non rispetto dei giorni stabiliti dal legislatore tra la data di invio della convocazione e quella in cui si tiene l’assemblea il codice civile, all’art. 66 delle disposizioni di attuazioni del codice civile, stabilisce che l’avviso può essere inoltrato a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata (PEC), fax o tramite consegna a mano.
Detti strumenti infatti permettono di avere certezza circa la data in cui il condomino ha ricevuto la convocazione. Per questo motivo la cd mail ordinaria non è contemplata in quanto difetta proprio del requisito della certezza dell’accettazione. Tuttavia si segnala che sul punto è intervenuta la Corte d’Appello di Brescia, Sezione II Civile, che con sentenza nr. 4 del 3 gennaio 2019 che ha ritenuto non fondata la censura mossa da un condomino il quale lamentava che il Giudice di prima cure avrebbe errato nel ritenere che la convocazione dell’assemblea condominiale a lui fatta a mezzo mail ordinaria fosse corretta. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso in quanto “ se invero è corretto ritenere che unico strumento equipollente alla raccomandata indicata dalla disposizione di legge è la comunicazione PEC, posto che solo con tale modalità perviene al notificante un messaggio di accettazione e consegna dell’avviso, tuttavia nel caso in esame è stato lo stesso condomino X ad aver richiesto la comunicazione avverso un mezzo “informale” quale la e.mail, non avendo egli indicato un indirizzo PEC bensì l’indirizzo, mail, (omissis…)”. Ne consegue che l’invio della mail per come dimostrato dal Condominio appellato ha rispettato le forme indicate dal condomino.
Gli altri organi del condominio
Tra i poteri dell’assemblea, come di diceva, vi è quello di nomina di altri organi (necessari o facoltativi) del condominio.
Quello che deve necessariamente nominare è l’amministratore, mentre può nominare il consiglio di condominio e il revisore contabile.
L’amministratore è quindi l’organo esecutivo, scelto dall’assemblea, che ha il compito di eseguire le deliberazioni che la stessa ha assunto. L’amministratore opera rispetto ai terzi come un mandatario.
Come si diceva l’assemblea può nominare, nei condomini con almeno dodici unità, anche un consiglio di condominio. Il codice civile nulla dice in merito al quorum e quindi nel silenzio della legge si ritiene che la nomina avvenga a maggioranza dei presenti.
Il consiglio deve essere composto da almeno tre condomini ed ha funzioni consultive e di controllo. Ma cosa vuol dire questo? Che rapporto c’è tra le deliberazioni dell’assemblea e quelle del consiglio?
Preliminarmente va osservato che i consiglieri non hanno il potere di sostituirsi all’assemblea o all’amministratore: essi hanno solo la funzione di collaborare con l’amministrazione ai fini di una gestione che risponda alle reali esigenze dell’edificio. Tanto è vero che la loro nomina viene prevista non in ogni caso ma solo quando quest’ultimo è composto da almeno 12 unità.
A tal riguardo si segnala una recente sentenza della Corte di Cassazione che ha statuito sul punto.
Altro organo facoltativo è il revisore della contabilità condominiale che può essere nominato dall’assemblea che gli affida l’incarico di controllare la contabilità condominiale.
La delibera di nomina è assunta con le stesse maggioranze necessarie per nominare l’amministratore (cioè maggioranza degli interventi in assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio).
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avv. Elisa Boreatti
