DIRITTO CONDOMINIALE: Come si usano le parti comuni?

Elisa Boreatti

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Premessa

In un condominio convivono beni di proprietà esclusiva dei singoli condomini e beni comuni.
La norma di riferimento per quanto riguarda i beni ad uso collettivo è l’art. 1117 cc rubricato “Parti comuni dell’edificio” che, in forza di presunzione iuris et de iure, stabilisce, seppur a titolo esemplificativo, che “Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se non aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo: 1) le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate…”.
Tra le parti comuni rientrano, quindi, tutte le parti che sono necessarie ed essenziali alla funzionalità del fabbricato. Nel consegue, pertanto, che rientrano in detta categoria, seppur non espressamente indicati dall’art. 1117 cc, anche i pianerottoli (intesi come prolungamento delle scale di accesso), i passetti, i corridoi, pur se posti in concreto al servizio di singole proprietà rientrano nella categoria dei beni collettivi (vedasi sul punto Corte di Cassazione 15444/2007).

Uso delle parti comuni

Per quanto riguarda l’utilizzo dei beni comuni devono essere osservate le disposizioni che sono quelle contenute nel regolamento di condominio, se esistente, e quelle prevista dall’art. 1102 cc rubricato “uso delle parti comuni” seppur con la di seguito indicata precisazione.
Infatti se vero è che l’assemblea ha il potere di regolamentare la vita del condominio imponendo anche delle restrizioni rispetto a quanto previsto dall’art. 1102 cc, è altrettanto vero che la stessa non può approvare un regolamento che contrasti con le norme del codice civile che stabiliscono il divieto per ciascun condomino di rinunciare ai diritti sulle cose comuni, stabiliscono l’indivisibilità delle parti comuni, regolano le innovazioni, regolano la nomina e la revoca dell’amministratore, individuano gli obblighi e le attribuzioni dell’amministratore, regolano i casi di dissenso dei condomini rispetto alle liti giudiziarie, disciplinano la costituzione dell’assemblea e le deliberazioni nonché regolano l’impugnazione delle delibere dell’assemblea. Pertanto in caso di contrasto tra disposizioni normative e regolamentari prevalgono le prime.

Il regolamento condominiale

Il regolamento, la cui adozione è obbligatoria quando la compagine condominiale è composta da più di dieci condomini, può essere definito come l’accordo di tutti i condomini volto a regolare la gestione dell’edificio, l’utilizzo delle parti comuni e la partecipazione dei singoli proprietari alle spese che ad esse ineriscono. Il regolamento, pertanto, si pone come la “carta fondamentale del condominio” e per questo le disposizioni che lo compongono vincolano tutti i componenti della collettività condominiale.
A tal riguardo si richiama la sentenza della Corte di Cassazione, la nr. 12342 del 1995, che a tal riguardo così si pronuncia “(ndr il regolamento) si configura, in relazione alla sua specifica funzione di costituire una sorta di statuto della collettività condominiale, come un atto volto a incidere con un complesso di norme giuridicamente vincolanti per tutti i componenti di detta collettività su un rapporto plurisoggettivo e a porsi come fonte di obblighi e diritti non tanto per la collettività come tale quanto, soprattutto, per i singoli condomini” (corte di Cassazione 12342/95).
Questo vuol dire che dal regolamento discendono obblighi che devono essere rispettati da tutti i condomini, dai loro eredi nonché dagli aventi causa come emerge dalla lettura congiunta dell’art. 1138 cc terzo comma con l’art. 1107 cc (norma dettata in tema di comunione).

Quali sono le conseguenze in caso di violazione del regolamento?

Nel caso di uso non conforme alle disposizioni del regolamento della parte comune, l’art. 70 disp. att. cc, norma che è stata modificata dalla legge 220/12 proprio per fornire al condominio uno strumento più efficace per reprimere i comportamenti scorretti, stabilisce che il regolamento può prevedere l’irrogazione di sanzioni.
Ma non solo. Il trasgressore è tenuto anche al risarcimento del danno che per quanto riguarda quello di natura patrimoniale è considerato esistente in re ipsa una volta accertata la violazione al regolamento e il relativo risarcimento decorre dalla data di commissione dell’illecito. Sul punto si richiamano le sentenze della Corte di Cassazione 14213/2012 e 11486/2010).
Pertanto al verificarsi di un uso non corretto del bene comune il condominio potrà chiedere la cessazione della condotta, il risarcimento del danno e, se previsto dal regolamento, potrà anche procedere per far irrogare una sanzione pecuniaria (che deve comunque essere di un importo tale da rispettare quanto stabilito dall’art. 70 disp att cc).
Ma cosa succede nel caso in cui la violazione sia commessa dal conduttore dell’immobile?
In tale situazione il condominio potrà rivolgere le proprie pretese oltre che al conduttore, quale soggetto che ha posto in essere la condotta illecita, anche alla proprietà dell’immobile. Quest’ultimo, infatti, proprio in quanto proprietario (e quindi condomino) è destinatario diretto delle disposizioni regolamentari. Egli pertanto non solo è tenuto a rispettare le disposizioni del regolamento, ma anche a farle rispettare dalla persona cui ha locato l’immobile.

Conclusioni

Alla luce di quanto esposto, pertanto, è importante che una persona che vive in condominio prenda coscienza delle disposizioni regolamentari al fine di non incorrere in violazioni che possono legittimare l’amministrazione ad agire nei suoi confronti.

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avv. Elisa Boreatti

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