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L’approfondimento trae spunto da una vicenda seguita dallo Studio Legale Boreatti Colangelo che, stante l’inerzia di uno stabile facente parte di un comparto a nominare il delegato al comparto stesso, ha depositato, nell’interesse del Cliente, ricorso al Tribunale di Milano, sezione volontaria giurisdizione, chiedendo la nomina giudiziale.
Il Tribunale di Milano con provvedimento del 23 maggio 2018, accogliendo il ricorso, ha nominato il rappresentante del Condominio inerte designando un soggetto estraneo allo stesso.
Riferimento normativo
Preliminarmente si consideri che il supercondominio prima della L. 220/12 era una figura coniata dalla giurisprudenza e che solo con la riforma ha trovato formale ingresso nella legge.
Infatti questa è andata a modificare sia l’art. 1117 bis cc sia l’art. 67 disp att cc, comma terzo.
In particolare con la prima disposizione viene introdotto proprio il concetto giuridico di supercondominio e viene stabilito che le disposizioni che disciplinano il condominio, in quanto compatibili devono essere applicate anche al supercondominio; con il secondo articolo, invece, viene disposto che, nei casi di cui all’art 1117 bis cc, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condomino deve procedere alla nomina di un proprio rappresentante.
Dalla lettura congiunta delle anzidette norme emerge che il discrimen per la nomina del rappresentante o meno del rappresentante è il numero del partecipanti al supercondominio. Se questo è superiore ha 60 la nomina è imposta dalla legge e deve avvenire nel rispetto delle maggioranze di cui all’art. 1136, quinto comma cc (quindi con la maggioranza degli intervenuti e i due terzi del valore dell’edificio).
Omessa nomina del rappresentante
Alla luce di quanto sopra esposto ne consegue che non si deve automaticamente ritenere obbligatoria la nomina del rappresentante per il solo fatto che si tratti di supercondominio, ma questa deve intervenire ogni qual volta al supercondominio partecipino oltre i 60 componenti.
Se l’assemblea del condominio, nonostante obbligata e nonostante le diffide rivolte a provvedervi entro un congruo termine, non vi provvede, come nel caso trattato dallo Studio Legale, si può adire il Tribunale, sezione volontaria giurisdizione.
Si segnala che il Tribunale, come nella posizione seguita dallo Studio, può nominare anche un soggetto estraneo alla struttura condominiale stessa.
Non può, invece, essere nominato a rappresentante l’amministratore e questo tenuto conto dell’art. 67, comma 5, disp att cc che vieta a quest’ultimo di ricevere deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea”.
Ma quali sono gli ambiti in cui il rappresentante è chiamato ad agire?
Il rappresentante interviene, in rappresentanza del condominio che lo ha nominato, nelle assemblee ordinarie convocate dal supercondominio e in quelle attinenti la nomina dell’amministratore.
Rimangono escluse quindi le assemblee straordinarie, ove quindi, l’amministratore del supercondominio deve convocare ciascun partecipante. Si ricordi che in caso di unità immobiliare intestata a più comproprietari, ai fini del computo dei partecipanti, questi devono essere considerati un solo condomino.
Rimane parimenti esclusa la partecipazione del rappresentante alle assemblee aventi ad oggetto la revoca dell’amministratore in quanto, a differenza della nomina che viene considerata questione cd ordinaria, la revoca evidenzia patologie nel rapporto supercondominio / amministratore che possono trovare fondamento in casi ritenuti gravi da legislatore e che necessitano, quindi, di una approfondita discussione.
Pertanto ne consegue che anche nei casi di suprcondominii composti da oltre 60 partecipanti il rappresentante non può intervenire sempre in rappresentanza dello stabile che lo ha nominato, ma solo per le assemblee ordinarie e per la nomina dell’amministratore.
Il rappresentante, nelle assemblee che gli competono, inoltre, agisce ed opera secondo le regole del mandato ed ha ampia libertà di azione, così come previsto dal quinto comma dell’art. 67 disp att cc il quale così dispone “ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto”.
Una volta ricevuta la convocazione da parte del supercondominio, il rappresentante deve notiziare tempestivamente l’amministratore di ciascun condominio in punto di ordine del giorno e delle decisioni assunte dall’assemblea dei rappresentanti del condominio.
Avv. Elisa Boreatti Dott.ssa Rosa Colucci
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