Premessa
Per affrontare l’argomento partirei da una domanda: vi è capitato di passeggiare per strada e veder affisse, vicino ai portoni di accesso dei condomini, delle targhette che riportano il nome della persona o della società che amministra lo stabile.
Ebbene i dati ivi indicati identificano proprio l’amministratore, ossia la persona fisica o la società che, a seguito di nomina assembleare o di nomina giudiziale, assume l’incarico di gestire e amministrare l’edificio.
L’esigenza della nomina di un soggetto è connaturata alla natura stessa del condominio.
Infatti se vero è che il condominio è una particolare forma di comunione, nella specie forzosa, per la sua disciplina il legislatore ha emanato una disciplina ad hoc (ed espressa dagli articoli che vanno dal 1117 al 1138) e solo per quanto non regolamentato ha fatto richiamo, in forza dell’art. 1139 cc, alla disciplina della comunione in generale (la cui disciplina si rinviene negli articoli compresi tra il 1110 e il 1116 cc).
Ma quale è la ragione di tale trattamento differenziato? Il motivo è da rinvenirsi nel fatto che il condominio è un bene indivisibile (si pensi per esempio alle scale, ai muri, alla copertura), mentre oggetto della comunione “ordinaria” è divisibile. E, proprio la indivisibilità del bene, ha imposto la previsione di una disciplina differenziata che si riflette sulla gestione, sulla amministrazione e sulla ripartizione delle spese.
La nomina di un amministratore è sempre obbligatoria?
La risposta è affermativa a condizione che il complesso condominiale abbia al suo interno più di 8 proprietari. Pertanto, nell’ipotesi in cui non venga raggiunta questa soglia numerica la nomina è facoltativa.
Chi può essere nominato amministratore di condominio?
Ogni persona fisica o giuridica, purchè in possesso di determinati requisiti, può essere nominato amministratore. Può essere nominato sia un soggetto terzo alla compagine condominiale sia un condominio.
Da chi può essere nominato l’amministratore?
L’amministratore può essere nominato dall’assemblea condominiale o dall’autorità giudiziaria.
Quanto dura l’incarico di amministratore?
La legge prevede che l’incarico abbia la di un anno e, in caso di mancata revoca, si intenderà rinnovato per un altro anno.
L’amministratore può essere revocato?
La risposta è affermativa. Questo può avvenire a seguito di delibera condominiale ovvero per provvedimento dell’Autorità Giudiziaria che può essere adita anche da un solo condomino qualora l’amministratore nel suo agire abbia integrato una delle ipotesi stabiliti dalla legge.
A seguito della revoca dell’amministratore ad opera dell’Autorità Giudiziale questo non potrà più essere nominato a ricoprire i compiti di amministratore dall’assemblea.
L’amministratore dopo la riforma condominiale
Per quanto riguarda i requisiti richiesti perché un soggetto possa essere nominato amministratore si deve segnalare che la L. 220/12 è intervenuta sul punto al fine di “professionalizzare” questa figura.
Ecco quindi che, recependo sia alcune prassi sia gli ordinamenti giurisprudenziali che nel corso del tempo si sono andati consolidando, oggi una persona che vuole essere nominato amministratore deve avere il godimento dei diritti civili, non essere stato condannato per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a 2 anni e, nel massimo, a 5 anni; non essere stato sottoposto a misure di prevenzione (ad es.: l’obbligo di soggiorno) divenute definitive (salvo che non sia intervenuta la riabilitazione); non essere interdetto o inabilitato; non essere annotato nell’elenco dei protesti cambiari; possedere il diploma di scuola secondaria di secondo grado; aver frequentato un corso di formazione iniziale e svolgere una attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.
Si segnala che gli ultimi tre requisiti non sono necessari se l’assemblea ha nominato amministratore uno dei condomini dello stabile.
Diversamente nel caso in cui l’amministrazione sia affidata ad una società i requisiti devono essere posseduti: dai soci illimitatamente responsabili (cioè dai soci che rispondono dei debiti della società con il loro patrimonio personale come il socio accomandatario nella Società in accomandita semplice), dagli amministratori della società e dai dipendenti che vengono incaricati di svolgere concretamente le funzioni di amministrazione dei condominii ai quali la società fornisce i propri servizi.
Doveri dell’amministratore
Per quanto riguarda i doveri in capo all’amministratore anche qui è intervenuta la L. 220/2012 introducendo una serie di obblighi al fine di garantire una gestione trasparente e chiara del condominio.
Ecco quindi che all’atto di nomina egli ha l’obbligo di comunicare i propri dati anagrafici e professionali e il luogo dove vengono tenuti i registri dell’anagrafe condominiale, dei verbali e delle revoche nonché della contabilità specificando giorni e ore in cui gli interessati possono prenderne visione gratuitamente; deve specificare analiticamente l’importo che chiede come compenso per l’attività da svolgere; deve aprire uno specifico conto corrente dedicato al condominio ove fare transitare le somme ricevute (a qualunque titolo) dai condomini o da terzi e quelle erogate per conto del condominio; alla cessazione dell’incarico, a consegnare tutta la documentazione in suo possesso riguardante il condominio e i singoli condomini e ad eseguire tutte le attività urgenti per evitare danni per gli interessi comuni. A tal riguardo si segnala che in difetto di consegna della documentazione si potrebbe configurare a carico dell’amministrazione il reato di appropriazione indebita. Giova infatti ricordare che l’amministratore opera sempre in nome e per conto del condominio e quindi dei condomini che sono e rimangono i proprietari di tutto ciò che concerne il condominio medesimo.
Oltre agli anzidetti doveri, rimangono fermi quelli già previsti dal codice civile e che si declinano, a mero titolo esemplificativo, nell’eseguire le delibere dell’assemblea, nel convocarla annualmente per l’approvazione del rendiconto, nel far rispettare il regolamento condominiale, nel disciplinare l’uso delle cose comuni, nell’erogare le spese necessarie per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni.
L’amministratore pertanto amministra e gestisce il condominio, ma nel farlo non è libero di agire, ma deve operare dando esecuzione alle delibere assembleari ossia a quegli atti ove i condomini, con le maggioranze richieste dalla legge, assumono decisioni con riferimento alle parti comuni.
L’amministratore ha altresì la rappresentanza legale del condominio e pertanto può operare, in nome e per conto dello stesso, rispetto a terzi soggetti (ad esempio concludendo contratti con i fornitori) sia promuovendo azioni legali nei confronti di terzi o nei confronti dei condomini stessi (ad esempio per il recupero della morosità, ambito per il quale non necessita alcuna delibera assembleare).
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avv. Elisa Boreatti
