Uno degli organi importanti nella gestione del condominio è quello dell’assemblea di condominio.
Essa viene definita come l’organo deliberativo che ha il compito di regolamentare l’uso delle parti comuni, di decidere sulla ripartizione delle spese, di approvare le manutenzioni e le innovazioni nonché di approvare il preventivo e il consuntivo delle spese gestionali.
Ma non solo.
L’assemblea ha altresì un potere di nomina di altri organi condominiali alcuni obbligatori, quali l’amministratore, e altri facoltativi, quali il consiglio di condominio e il revisore contabile.
Quando si convoca l’assemblea?
Deve essere convocata entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio di gestione per deliberare in merito all’approvazione o meno del consuntivo, del preventivo e della ripartizione delle spese nonché in merito alle questioni di “ordinaria” amministrazione.
Per quanto riguarda le questioni straordinarie (ossia problematiche di particolari ed impreviste necessità ovvero quando devono essere deliberati i lavori di straordinaria amministrazione) può essere convocata in qualsiasi momento.
Chi convoca l’assemblea?
Viene convocata dall’amministratore, tuttavia si segnala che la richiesta di convocazione, se si verificano fatti eccezionali, può pervenire anche da due condomini che rappresentano 1/6 del valore dell’edificio (art. 66 comma 1 disp att cc) e, qualora l’amministratore non vi provveda entro 10 giorni dalla richiesta, gli stessi condomini possono procedere all’autoconvocazione secondo le modalità di legge o con quelle specificamente stabilite dal regolamento di condominio (art. 66 c. 1 seconda parte disp.att. c.c.).
Pari potere di “sollecito”, anche se non espressamente previsto dal codice, è riconosciuto ai condomini qualora l’amministratore non convochi l’assemblea ordinaria per l’approvazione del rendiconto e per l’effetto pari potere di autoconvocazione viene riconosciuto qualora l’amministratore non proceda in tal senso.
Si segnala, invece, che ciascun condomino può convocare l’assemblea ordinaria o straordinaria quando l’amministratore venga a mancare improvvisamente o quando questi non abbia più i requisiti per svolgere l’incarico.
Come si convoca l’assemblea?
L’assemblea viene convocata mediante invio da parte dell’amministratore ai condomini un avviso di convocazione (art. 66 disp att cc) che deve essere portato a conoscenza (pena l’annullabilità della delibera su richiesta degli interessati stessi) almeno cinque giorni prima del giorno dell’assemblea. In difetto ciascun interessato può chiedere l’annullamento del verbale entro 30 giorni.
Ma non solo. Il codice individua altresì il contenuto stabilendo che deve essere sottoscritto dall’amministratore, deve indicare il giorno e l’ora della prima e della seconda convocazione, l’ordine del giorno e la delega che un condomino può rilasciare ad altro soggetto.
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Avv. Elisa Boreatti
Il punto di vista della Corte di Cassazione
Corte di Cassazione, ordinanza n. 21271/20, depositata il 5 ottobre 2020
Non viola il diritto alla preventiva informazione, la mancata allegazione dei bilanci da approvare all’avviso di convocazione dell’assemblea, in quanto ciascun condomino può chiedere in anticipo le copie dei documenti che saranno oggetto di (eventuale) approvazione.
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