Il condominio è un ente di gestione privo di personalità giuridica e di autonomia patrimoniale, che ha lo scopo di gestire le parti comuni, i cui costi sono sostenuti da tutti i condomini in proporzione ai criteri che vengono stabiliti dalla legge o da eventuali accordi intervenuti.
Ma cosa sono e come si ripartiscono le spese di condominio?
La natura delle spese è diversa a seconda del tipo di intervento che viene eseguito sulle parti comuni.
Si distinguono, infatti, in spese ordinarie (se sono relative alla ordinaria gestione e manutenzione dei servizi condominiali e devono essere versate nell’ambito dell’esercizio di gestione proprio per garantire il corretto funzionamento delle parti comuni) e in spese straordinarie. Queste ultime sono quelle volte per far fronte ad interventi sull’edificio di natura per l’appunto straordinaria. Le prime vengono deliberate dall’assemblea, che deve essere convocata entro 180 giorni dalla chiusura della gestione, che si riunisce in “via ordinaria” , mentre le seconde vengono deliberate dall’assemblea riunitasi in sede “straordinaria” e le relative quote dovranno essere versate su un conto corrente a ciò deputato. In merito alla identificazione di dette spese si fa rinvio alla norma che il codice civile detta in tema di usufrutto (l’art. 1005 cc). Detta norma rubricata “riparazioni straordinarie” sul punto parla di opere necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta.
Oltre alle spese ordinarie e straordinarie vi sono poi quelle urgenti ed indifferibili che si rende necessario affrontare tempestivamente (e quindi in assenza di una delibera dell’assemblea sul punto). Al verificarsi di questa ipotesi anche il singolo condomino può disporre i lavori e le spese devono essere dal lui anticipate salvo poi chiedere il rimborso dimostrando che l’urgenza ossia dimostrando che attendere la convocazione dell’assemblea avrebbe comportato un possibile pregiudizio al bene comune (Cass. SU 31 gennaio 2006 n. 2046, Cass. 6 dicembre 1984 n. 6400).
Ripartizione delle spese
Individuate le spese è necessario capire come si procede alla loro ripartizione.
La norma alla quale il legislatore ha affidato l’incarico di individuare questi criteri è l’art. 1123 cc salvo diverso accordo tra i condomini che deve essere contenuta nel regolamento condominiale.
Detta norma infatti al primo comma sancisce che deve essere utilizzato il criterio proporzionale per la ripartizione delle spese volte alla conservazione e alla gestione del bene comune. In forza di questo criterio le spese vengono ripartite in proporzione ai millesimi attribuiti a ciascuna proprietà.
Il secondo comma individua, invece, il criterio dell’uso e viene adottato per ripartire le spese che attengono ai servizi comuni che sono volti a soddisfare in maniera diversa i condomini ( si pensi per esempio alle spese per il servizio di ascensore).
Il terzo comma, infine, individua il criterio del cd utilizzo separato che viene utilizzato nel caso in cui il condominio sia dotato di parti che sono destinate a servire una sola parte dell’edificio. I costi vengono quindi ripartiti solo tra i condomini che ne traggono una utilità.
Tabelle di proprietà e di gestione
Le tabelle di gestione sono quelle volte a determinare il quantum che ciascun condomino deve sostenere per l’utilizzo dei servizi comuni e sono parametrate all’utilità che ciascun soggetto trae dall’uso del servizio comune.
Esse quindi prescindono dalla dimensione dell’unità; dimensione che invece rileva ai fini delle tabelle di proprietà che, invece, permettono di individuare l’ammontare delle spese che ciascun condomino deve sostenere per la conservazione e il godimento delle parti comuni.
Pertanto mentre nel primo caso i millesimi vengono parametrati con riferimento all’utilità, i secondi vengono individuati tenendo in conto della grandezza dell’unità di ciascun condomino rispetto all’intero edificio.
Le anzidette tabelle devono essere allegate al regolamento condominiale e possono essere modificate solo in presenza dei requisiti previsti dal codice civile (ad esempio errore materiale o modifica dell’unità e all’unanimità, fatto salva la possibilità per il condominio di chiedere la revisione giudiziale).
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avv. Elisa Boreatti
