DIRITTO CONDOMINIALI: Parti comuni e loro utilizzo

Elisa Boreatti

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Beni condominiali comuni

L’articolo 1117 c.c. rubricato “Parti comuni dell’edificio” è la norma che, nel sistema condominiale, stabilisce  quali siano i beni comuni e lo fa, in particolare, prevedendo tre categorie di cose che, in forza di presunzione iuris et de iure, vanno a costituire il cd “patrimonio comune”. In particolare la norma dispone che sono condominiali le seguenti “cose”:

  1. le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
  2. le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
  3. le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo.

Va segnalato che l’anzidetto elenco non è tassativo ben potendo il regolamento condominiale  ex 1106 cc ovvero una delibera assembleare assunta con le dovute maggioranze ex art 1105 cc prevedere altri beni facenti parte del patrimonio comune.

 

Come si possono usare le parti comuni?

Le parti comuni del condominio, in quanto tali, sono nella disponibilità di tutti i condomini: la norma di riferimento è l’art 1102 c.c., rubricato “Uso delle parti comuni” che prevede che ciascun condomino possa servirsi della cosa comune, purché non venga impedito agli altri di trarne pari utilità e non venga alterata la destinazione della cosa stessa. Viene quindi enunciato il principio della parità di godimento tra tutti i comproprietari.

Per quanto riguarda il primo limite si osserva che questo non deve essere inteso in termini di assoluta identità dell’utilizzazione del bene da parte di ciascun comproprietario, ma deve essere valutata in concreto e secondo l’estensione e la comodità di utilizzo. Per quanto riguarda il secondo, si osserva che questo deve essere desunto dalla destinazione economica attuale della cosa.

Sul tema si segnala l’ordinanza nr. 28111 depositata l’8.11.2018 che ha sottolineato come deve essere intesa la nozione di “uso paritetico della cosa comune” ex art. 1102 c.c.: «…deve essere compatibile con la ragionevole previsione dell’utilizzazione che in concreto faranno gli altri condomini della stessa cosa», evidenziando che è di differente portata, ed estraneo dalla fattispecie concreta in esame, l’utilizzo ipotetico e astratto che l’intera collettività condominiale potrebbe farne della parte comune controversa. Partendo dagli anzidetti principi l’Autorità Giudiziaria aveva ritenuto che l’utilizzo del piccolo locale, destinato a ripostiglio, non era stato compromesso dall’installazione del serbatoio privato, oggetto tra l’altro sospeso e non collocato sulla pavimentazione. Oltretutto nel giudizio d’Appello è stato rilevato che nessun altro condomino aveva manifestato alcuna attuale necessità di collocare un proprio serbatoio tale da far rilevare come ostacolo la cisterna previamente installata.

Ed ancora. Si segnala anche l’ordinanza della Corte di Cassazione (ord n. 15705 depositata il 23/06/2017) che ha affermato che «l’uso della cosa comune da parte di ciascun condomino è sottoposto, secondo il disposto dell’art. 1102 c.c., a due fondamentali limitazioni … Simmetricamente, la norma in parola, è intesa, altresì, ad assicurare al singolo partecipante, quanto all’esercizio concreto del suo diritto, le maggiori possibilità di godimento della cosa, legittima quest’ultimo, entro i limiti ora ricordati, a servirsi di essa anche per fini esclusivamente propri, traendone ogni possibile utilità, non potendosi intendere la nozione di “uso paritetico” in termini di assoluta identità di utilizzazione della “res”, poiché una lettura in tal senso della norma “de qua”, in una dimensione spaziale o temporale, comporterebbe il sostanziale divieto, per ciascun condomino, di fare, della cosa comune, qualsiasi uso particolare a proprio vantaggio….». La Corte di Cassazione ha inoltre precisato che «in base alla costante interpretazione, l’uso della cosa comune, ex art. 1102 c.c., non possa mai estendersi all’occupazione pressoché integrale del bene, tale da portare, nel concorso degli altri requisiti di legge, all’usucapione della porzione attratta nella propria esclusiva disponibilità».

In punto di mutamento del compossesso in possesso esclusivo che determina una situazione di fatto idonea all’acquisto per usucapione (ex art. 1102 cc 2 comma) si richiamata il pronunciamento della Cassazione nr. 17462/2008 che ha affermato che “Il godimento esclusivo della cosa comune da parte di uno dei comproprietari non è, di per sé, idoneo a far ritenere lo stato di fatto così determinatosi funzionale all’esercizio del possesso ad usucapionem risultando necessario, a fini della usucapione, la manifestazione del dominio esclusivo sulla «res communis» da parte dell’interessato attraverso un’attività durevole, apertamente contrastante ed inoppugnabilmente incompatibile con il possesso altrui, gravando l’onere della relativa prova su colui che invochi l’avvenuta usucapione del bene.

Riproduzione riservata

 

Avv. Elisa Boreatti                             Dott. Luigi Faggiano

 

 

 

 

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