- Inquadramento della questione.
Questo approfondimento è dedicato a coloro che hanno intenzione di comprare casa e che non hanno molta confidenza con la materia e con le formalità necessarie affinché questi possano dirsi proprietari.
Infatti ancor prima di arrivare al contratto di compravendita, ossia al contratto definitivo con il quale viene trasferita la proprietà dell’immobile in capo all’acquirente, è possibile che tale atto sia proceduto dalla proposta di acquisto ed anche dal contratto preliminare.
- Proposta d’acquisto.
Occorre preliminarmente distinguere fra proposta revocabile (art. 1328 c. 1 c.c.) ed irrevocabile (art. 1329 c.c.).
La proposta revocabile è disciplinata dall’art. 1328 c. 1 c.c. il quale prevede che la stessa possa essere revocata finché il contratto non sia concluso. Secondo una tesi tradizionale (a tal proposito si richiama Cass. Civile sentenza n. 7543/2016) la revoca della proposta si perfeziona quando sia spedita all’indirizzo dell’accettante, prima che l’accettazione sia giunta a conoscenza del proponente, e tanto basta ad impedire la conclusione del contratto.
La proposta irrevocabile, invece, è disciplinata dall’art. 1329 c.c. il quale prevede che il proponente, per dare alla controparte tempo per decidere e durante il quale questi possa svolgere ogni indagine utile per valutare la convenienze della proposta, senza timore che nel frattempo l’offerta sia revocata, può anche precludersi la facoltà di revoca, dichiarando che la proposta è irrevocabile. Questo comporta che un’eventuale revoca della proposta da parte del proponente sarebbe inefficace. Il codice esige che la proposta irrevocabile sia accompagnata dall’indicazione della durata del periodo di irrevocabilità, non essendo accettabili gli impegni di carattere perpetuo.
Preso atto di quanto sopra, la proposta è sempre revocabile a meno che non venga espressamente specificato che la proposta sia irrevocabile.
Nello specifico la proposta d’acquisto, che per prassi viene formalizzata per mezzo di un modulo prestampato fornito dall’agenzia immobiliare, consiste nella dichiarazione dell’acquirente di voler acquistare un certo bene ad un certo prezzo ed a certe condizioni. Al modulo prestampato si accompagna solitamente il versamento, a cura dell’acquirente, di una somma di denaro a titoli di caparra e/o di acconto sul prezzo.
Qual è la differenza tra caparra e acconto sul prezzo?
- La caparra è posta a garanzia sia degli interessi del venditore che di quelli dell’acquirente (infatti in caso di inadempimento dell’acquirente la caparra potrò essere trattenuta dal venditore a titolo di risarcimento del danno subito. Invece in caso di inadempimento del venditore, l’acquirente potrà chiedere per legge il doppio della caparra versata);
- L’acconto sul prezzo, al contrario della caparra, è volto a garantire il venditore circa la volontà dell’acquirente di concludere il contratto. Infatti non ha alcuna rilevanza risarcitoria in caso di mancata conclusione del contratto e deve essere restituito all’acquirente, il quale potrà poi avviare un’azione di risarcimento del danno per inadempimento per la mancata conclusione del contratto.
La somma di denaro che viene versata unitamente al modulo prestampato viene inteso quale acconto sul prezzo se non espressamente identificata come caparra.
Quale parte si vincola con la proposta d’acquisto?
La proposta d’acquisto è un atto unilaterale recettizio che se sottoscritta dal solo proponente vincola solo quest’ultimo, anche se giunta a conoscenza del destinatario che nel frattempo è libero di valutare anche altre offerte.
Solo in seguito all’accettazione della proposta d’acquisto entrambe le parti sono obbligate a concludere il contratto definitivo di compravendita.
Come viene considerata la proposta d’acquisto in seguito all’accettazione dell’altra parte?
La proposta d’acquisto in seguito all’accettazione può essere considerata già un contratto preliminare ovvero un preliminare di preliminare, salvo diversa volontà delle parti nel qualificarla come tale. Ma questo verrà chiarito in un secondo momento.
È opportuno precisare che nella realtà il modulo prestampato fornito dall’agenzia immobiliare è scarno e spesso non prevede alcune clausole che potrebbero invece essere di rilevante interesse ed è opportuno che il proponente inserisca tutte le clausole necessarie ad una corretta comprensione della proposta da parte del venditore.
Attenzione però, perché l’inserimento di ulteriori condizioni equivalgono ad una contro proposta che può essere anche rifiutata (in concreto il promissario acquirente in una situazione del genere potrebbe perdere la caparra, se prevista).
- Il contratto preliminare e la sua trascrizione.
Preso atto di quanto affermato in precedenza, con il contratto preliminare le parti si obbligano alla stipula del contratto definitivo di compravendita.
Il contratto preliminare di compravendita deve indicare: il prezzo, l’immobile da acquistare, l’indirizzo ed una precisa descrizione (piani, stanze etc.) con i dati del Catasto e la data del contratto definitivo. È necessario altresì definire tutti gli obblighi reciproci da adempiere prima della consegna dell’immobile e ribadire eventuali condizioni sospensive e/o risolutive del contratto stesso (come ad es: subordinare la conclusione del contratto definitivo di compravendita alla concessione del mutuo).
Per tutelare maggiormente l’acquirente (propriamente detto promissario acquirente), il legislatore ha introdotto lo strumento della trascrizione del contratto preliminare nei Registri Immobiliari.
La trascrizione del contratto preliminare consiste in una vera e propria “prenotazione dell’acquisto dell’immobile” e questo comporta che gli effetti della futura trascrizione del contratto definitivo retroagiscano al momento in cui è avvenuta la trascrizione del preliminare. Questo vuol dire che nei rapporti con i soggetti terzi rispetto al contratto preliminare, è come se il contratto definitivo fosse stato trascritto nei Registri Immobiliari nel momento in cui è stato trascritto il preliminare. Ne consegue che vengono così neutralizzate eventuali trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli che intervengano alla trascrizione del contratto preliminare.
Quale è la prassi da seguire secondo la giurisprudenza?
La Corte di Cassazione con sentenza n. 12527/2018 richiamando anche la Cass. Sez. U. 4628/2015 e ha suddiviso i seguenti tre passaggi: 1) Proposta irrevocabile d’acquisto con eventuale accettazione del venditore; 2) Stipula del contratto preliminare propriamente detto; 3) Stipula del rogito finale notarile che comprende il contratto definitivo.
La Corte di Cassazione nella sentenza sopra richiamata, in riferimento al primo punto, chiarisce che se la proposta d’acquisto, accettata da parte del venditore, risulta essere priva di tutti gli elementi essenziali e fondamentali dell’accordo, non può essere qualificata né come contratto preliminare né come preliminare del preliminare e quindi inidonea a determinare effetti obbligatori e vincolanti tra le parti. Pertanto gli atti unilaterali scambiati tra le parti farebbero parte della fase delle trattative e in caso di mancato buon fine delle stesse a mezzo della sottoscrizione di atto idoneo a produrre effetti giuridici vincolanti tra parti rientrerebbero per la parte che vi ha interesse nella c.d. responsabilità precontrattuale (tutela dell’interesse negativo della parte a non intraprendere trattative inutili).
Viceversa se la proposta d’acquisto accettata da parte del venditore comprende tutti gli elementi necessari e fondamentali all’accordo si può parlare di patto di natura contrattuale, che rientrerebbe nell’ipotesi del cosiddetto preliminare del preliminare.
Conclusione
Preso atto di quanto sopra e alla luce della sentenza n. 12527/2018 della Corte di Cassazione, nell’interpretazione del dato contrattuale dovrà sempre tenersi conto della volontà espressa delle parti.
Pertanto, a seguito di accettazione di proposta formulata dal proponente, potrà aversi:
- Contratto preliminare di preliminare;
- Contratto preliminare di compravendita;
- Contratto di compravendita.
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Avv. Elisa Boreatti Dr.ssa Bruna Moretti
