Quando si conclude il cd compromesso della casa, l’acquirente spesso subordina la stipula del contratto definitivo alla concessione del mutuo ossia alla concessione da parte di una banca (il cd mutuante) dei soldi per l’acquisto dell’immobile; soldi che l’acquirente (mutuatario) si impegna a restituire tramite il cd piano di ammortamento.
La Banca ha però bisogno di essere garantita del fatto che il mutuatario rientrerà della somma.
Per fare questo provvede ad iscrivere ipoteca sul bene immobile.
L’ipoteca, infatti, è proprio un diritto reale di garanzia in forza del quale in caso di inadempimento, l’istituto di credito può chiedere la vendita forzata del bene vedendosi pagato in via privilegiata rispetto agli altri creditori proprio in virtù della garanzia iscritta.
Ipoteca volontaria e giudiziale
Vi possono essere diversi tipi di ipoteca: si ha ipoteca volontaria quando le stesse parti vogliono costituirla; ipoteca legale quando è il creditore ad iscriverla in forza di un provvedimento giudiziale e legale quando è la legge che la prevede.
Cancellare l’ipoteca
Cancellare una ipoteca è la materiale eliminazione dell’ipoteca dal registro pubblico immobiliare tenuto presso i Pubblici Uffici Immobiliari (ex Conservatoria) e vuol dire che il proprietario può venderlo “tranquillamente”.
Questa eliminazione non è automatica, ma deve essere richiesta.
Il Decreto Bersani (decreto legge 7/2007-convertito in legge 40/70) prevede che qualora venga richiesta a seguito della conclusione del pagamento di un mutui fondiario sia posta a carico della banca che vi provvede attraverso la cd procedura semplificata. Negli altri casi , invece, vi deve provvedere il debitore il quale si rivolgerà al notaio.
Si segnala tuttavia che se il proprietario vuole evitare di pagare le spese di cancellazione dell’ipoteca e non intende vendere nel breve periodo l’immobile, può affidarsi al semplice decorso del tempo: infatti decorsi 20 anni dalla sua iscrizione la iscrizione si cancella automaticamente.
La cancellazione è un diritto del mutuatario che ha interesse a che venga esperito dal momento che l’ipoteca preclude parzialmente il diritto di disporre del bene nei modi che il proprietario ritiene più opportuni.
Estinzione dell’ipoteca
L’estinzione dell’ipoteca, si ha quando il debito è stato pagato ma non determina in automatico la cancellazione della stessa dai registri immobiliari.
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Avv. Elisa Boreatti
