Come si diventa proprietario di un immobile?

Elisa Boreatti

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Cosa vuol dire essere proprietario di qualcosa? Si può essere solo proprietari o si può anche “avere” qualcosa, senza esserlo?

L’art. 832 del codice civile  stabilisce che “Il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico”.

Ma come si può diventare titolari di questo diritto? Ebbene il legislatore prevede due possibilità. La prima è a titolo originario; la seconda è a titolo derivativo.

ACQUISTO A TITOLO ORIGINARIO

Con tale espressione si intende l’acquisto del diritto che non dipende (ossia non deriva) da un precedente titolare del diritto stesso.

Si pensi, ad esempio: all’occupazione, all’invenzione, all’accessione, alla specificazione, all’unione, alla commissione, all’usucapione, per effetto di altri contratti, per effetto mortis causa e negli altri modi che la legge stabilisce.

Va comunque sottolineato che all’interno di questa macro categoria di tipologia di acquisto si deve ulteriormente verificare che tipologia di bene viene compravenduto. Infatti l’art. 923 cc stabilisce, ad esempio, che le cose mobili che non sono di proprietà di alcuno o che sono state abbandonate, si acquistano con l’occupazione, mentre l’art. 827 cc dispone che, i beni immobili nella medesima situazione, spettano allo Stato.

Si soffermi ora l’attenzione sull’usucapione, ossia su uno dei modi di acquisto più conosciuti. Ebbene volendo delinearne le caratteristiche, seppur a linee generali, si può dire che la sua disciplina viene rinvenuta all’art. 1158 cc e ss e prevede che un soggetto diventa proprietario di un bene che non è di sua proprietà.

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Questo è possibile al verificarsi di due presupposti:

  1. il primo è che la persona abbia il possesso della cosa e che questo sia pacifico (quindi non contestato), ininterrotto e continuo;
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  2. il secondo è che abbia  posseduto per il lasso di tempo previsto dalla legge (che è diverso a seconda della natura del bene posseduto). Ad esempio, per quelli immobili il legislatore ha previsto il periodo di venti anni.
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Molte sarebbero le nozioni da dire sull’usucapione, ma non è questa la sede.

Qui si segnala, comunque, una circostanza: la giurisprudenza è rigorosa nel chiedere la data di inizio dell’usucapione: pertanto colui che agisce in giudizio per far dichiarare l’intervenuta usucapione del bene a suo favore deve fornire la prova certa dell’inizio del suo possesso.

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A TITOLO DERIVATIVO

Con tale espressione, invece, il legislatore ha voluto riferirsi a quei modi che permettono ad un soggetto di diventare titolare di un diritto di proprietà che già esiste e che deriva da un “dante causa”.

Rientrano nei modi a titolo derivativo ad esempio: i contratti, le successioni a causa di morte, la vendita forzata, l’espropriazione per pubblica utilità della proprietà.

In questa modalità di acquisto, quindi, il diritto viene trasferito nella stessa “misura” ed, eventualmente, con gli stessi vizi dal precedente proprietario al nuovo. Quindi per diventare proprietari non vi è solo l’atto di compravendita, ma vi sono molti altri modi “da utilizzare”.

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