INDICE DEI CONTENUTI
1. Cos’è?
2. COME SI FA UNA DUE DILIGENCE IMMOBILIARE: GLI STEP DA SEGUIRE
3. CONCLUSIONI
Cos’è?
Fare una “due diligence immobiliare” vuol dire compiere tutte quelle attività che sono necessarie per avere una visione il più possibile completa dell’immobile che si vuole vendere, acquistare o gestire.
L’obiettivo della due diligence immobiliare è quello di determinare la situazione del bene, le sue potenzialità e quindi il suo valore economico. Questo permette sia di avere una “esatta fotografia” dell’immobile sia di comprendere quali possono essere le sue forme di “utilizzo”.
COME SI FA UNA DUE DILIGENCE IMMOBILIARE: GLI STEP DA SEGUIRE
I° Step. Il primo passo è quello del conferimento dell’incarico al professionista.
II° Step. Il secondo si sostanzia nei controlli, cd audit, che vengono svolti dal professionista sul bene oggetto di interesse.
Normalmente i settori presi in esame sono quello:
- Tecnico: si guarda ad esempio agli impianti, alle opere murarie, allo stato manutentivo generale, ad eventuali problemi di staticità e alle prestazioni energetiche.
- Legale: si esamina, a titolo esemplificativo, la provenienza del bene, il regime di condivisione del bene, l’esistenza di diritti di terzi, di convenzioni, le trascrizioni, i pesi, le ipoteche, i mutui esistenti, ecc.
- Amministrativo: è diretto a studiare la conformità urbanistica, quella catastale, la destinazione d’uso, la conformità delle planimetrie con la situazione di fatto, l’agibilità e l’esistenza di vincoli.
- Fiscale: esamina la tipologia delle tasse, la natura dell’acquisto, l’esistenza di vincoli a vendere, la determinazione di imposte, spese e tributi.
- Valutazione delle potenzialità del bene: si considerano ad esempio le possibilità di mettere a reddito il bene, si analizza il mercato e i progetti di riqualificazione.
- Ambientale: analizza il contesto dell’area dove sorge l’immobile.
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III° Step. Individuati gli ambiti di azione, è necessario poi approfondire ciascuno di essi esaminando:
- La normativa di riferimento.
- La documentazione rilevante di riferimento tenuto in conto della normativa e dell’obiettivo che si vuole raggiungere (vendita, acquisto, gestione, valorizzazione del cespite).
- La situazione attuale dell’immobile, ovvero, la fotografia ad oggi presente della situazione dell’immobile.
- La conformità alla normativa di riferimento. Detto in altri termini, qui viene svolto una sorta di “esame incrociato” tra quello che “dovrebbe essere la situazione dell’immobile se rispettate tutte le normative” e “quello che è” l’immobile. In caso di difformità deve essere compiuto un esame dei costi e delle tempistiche per adeguare la seconda alla prima.
- Le conclusioni parziali di ogni ambito. Redazione di quelle che sono le conclusioni all’esito di ciascun campo di indagine.
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IV° Step. Infine esaminato ciascun ambito va redatta una relazione finale che contempli tutto il lavoro svolto sino a quel momento che viene consegnata al committente.
CONCLUSIONI
Pertanto, per valutare correttamente qualsiasi operazione immobiliare è necessario effettuare questa analisi preliminare, in modo da conoscere per tempo criticità ed intervenire.
Per tale motivazione, la due diligence immobiliare, va intesa come un investimento perché consente al committente/venditore di:
- Procedere consapevolmente e con chiarezza.
- Essere consapevole che il prezzo dell’operazione economica corrisponde al reale ed effettivo valore del bene oggetto della stessa.
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Al committente/acquirente di:
- Chiedere uno sconto sul prezzo qualora le “irregolarità riscontrate” non incidono sulla commerciabilità del bene.
- Chiedere al venditore di risolvere, come del resto suo obbligo, le irregolarità riscontrate.
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