Due diligence immobiliare: guida per venditori e acquirenti

INDICE DEI CONTENUTI
1. UNO SGUARDO “ALLO STATO DI SALUTE DEL PRESENTE”
2. INTRODUCIAMO IL CONCETTO DI “CULTURA DELLA CASA”
3. DUE DILIGENCE DEL PROPRIETARIO-VENDITORE
4. SE SIETE UN PROPRIETARIO-VENDITORE, COSA CHIEDETE ALLA DUE DILIGENCE?
5. DUE DILIGENCE DELL’ACQUIRENTE
6. SE SIETE UN ACQUIRENTE, COSA CHIEDETE ALLA DUE DILIGENCE?
7. CONCLUSIONI

Con l’euro si acquistano oggi meno prodotti. Questa è l’inflazione. Ve ne ho già parlato in un podcast “Perché l’inflazione si combatte con l’aumento dei tassi di interesse?”, ma oggi affrontaremo il tema con riferimento alla “casa”.

Scopriremo insieme nelle prossime righe come aumento dell’inflazione e incapacità delle persone di acquistare casa sono strettamente collegate. Di fatto parleremo di: “Due diligence immobiliare: guida pratica su cosa verificare per venditori e acquirenti”.

UNO SGUARDO “ALLO STATO DI SALUTE DEL PRESENTE”

Oggi il numero delle persone che acquistano un immobile si è ridotto notevolmente, complice per l’appunto il ridotto potere di acquisto dell’euro, l’aumento del tasso di interesse applicato ai mutui (proprio per contrastare il fenomeno dell’inflazione nonché ai conflitti che purtroppo si stanno verificando sul fronte internazionale (leggi anche “Comprare casa in Italia nel 2023: come rendere l’acquisto una scelta consapevole”).

Ecco perché è quantomai necessario affacciarsi al mondo del mercato immobiliare in modo consapevole, chiaro e semplice.

Solo in questo modo tutti coloro che credono che il mattone sia ancora il migliore investimento che possano fare, non ne rimarranno delusi.

E poi non dimentichiamo che la maggior parte dei potenziali acquirenti devono necessariamente chiedere un mutuo per andare a rogito. Con la conseguenza che gli stessi devono anche essere in grado di sostenere il pagamento delle rate del piano di ammortamento che sono andati a concludere con l’istituto di credito con tutto quello che ne consegue in tema di inadempimento e sovraindebitamento nel caso in cui questo non dovesse avvenire. Da qui la maggior attenzione delle banche alla solvibilità dei clienti prima di concedere il finanziamento.

Capite perché è importante fare la due diligence?

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INTRODUCIAMO IL CONCETTO DI “CULTURA DELLA CASA”

Stante la delicatezza della situazione che stiamo vivendo se state per vendere o comprare un immobile dovete “muovervi con i piedi di piombo” in modo tale da essere sicuri di aver fatto un buon investimento non solo nell’immediato, ma anche nel tempo.

Come dovete fare quindi dal momento che nella maggioranza dei casi, forse, non avete le competenze necessarie?

Dovete rivolgervi ai professionisti. Attenzione questo però lo dovete fare ancor prima di giungere dinnanzi al notaio. È pensiero comune, infatti, che nella compravendita si possa “fare da soli” sino a quando si giunga alla fase finale (ove necessariamente ci si deve recare dal notaio). Qui invece vi sto dicendo un’altra cosa: è necessario rivolgersi ad un professionista subito dopo che avete preso la decisione di vendere o comprare casa.

È necessario che cambiate mentalità: se volete un acquisto che vi metta al sicuro dovete imparare a fare la cd due diligence. Solo in questo modo potete sapere in anticipo punti di forza e criticità dell’acquisto che andate a fare.

DUE DILIGENCE DEL PROPRIETARIO-VENDITORE

Se si valuta la complessità dei requisiti che vengono richiesti per mettere in commercio un immobile, ben comprendete che se siete un venditore, persona fisica o persona giuridica, dovete procedere con la richiesta di una due diligence. Badate bene, questo a prescindere dalla tipologia di immobile che andate a vendere e quindi indipendentemente che esso sia una casa di abitazione, un locale commerciale, un ufficio, un terreno o una struttura recettiva e, a maggior ragione, indipendentemente dalla grandezza o dall’area geografica in cui esso si colloca. Questo perché il vostro obiettivo è quello di vendere il vostro bene ad un prezzo congruo e in condizioni che vi pongano al sicuro da contestazioni future.

SE SIETE UN PROPRIETARIO-VENDITORE, COSA CHEIDETE ALLA DUE DILIGENCE?

Ebbene, dalla lettura dell’elaborato finale redatto dai professionisti cui avete dato incarico, quale proprietario-venditore volete conoscere, ad esempio:

• i punti di forza dell’unità immobiliare che mettete in vendita;
• le criticità dell’unità immobiliare;
• quali sono gli interventi da porre in essere per eliminare le eventuali criticità riscontrate, i costi di detti interventi, i tempi di realizzazione degli stessi. In alternativa, in che termini il permanere di dette criticità possono incidere sulla determinazione del prezzo finale;
• in che termini lo stato di fatto dell’eventuale complesso condominiale in cui l’immobile è inserito incide sulla determinazione del prezzo finale. Parimenti, la situazione della zona. Pertanto è necessario che la relazione metta in rilievo se sono in progetto eventuali lavori straordinari sul complesso condominiale ovvero di riqualificazione della zona che potrebbero incidere positivamente sul valore dell’unità. In tal modo si mette il proprietario-venditore nelle condizioni di scegliere;
• eventuali carenze o difformità nella documentazione depositata presso i pubblici uffici;
• eventuali carenze nella continuità dei passaggi di proprietà ovvero l’esistenza di eventuali formalità pregiudizievoli che potrebbero incidere sui tempi di un eventuale rogito.

DUE DILIGENCE DELL’ACQUIRENTE

A propria volta se siete un acquirente, chiedete la due diligence per avere un quadro dettagliato dell’acquisto non solo per evitare problemi ma anche per capire se l’immobile che ha visto risponde effettivamente alle vostre esigenze. Pensate ad esempio alla persona che lo acquista per realizzare un investimento immobiliare. Ebbene esso avrà senso solo e soltanto nel momento in cui l’immobile è ubicato, ad esempio, in una zona logisticamente strategica e dotata di servizi quali le scuole, i supermercati.

SE SIETE UN ACQUIRENTE, COSA CHIEDETE ALLA DUE DILIGENCE?

Ecco quindi che l’acquirente il dalla lettura dell’elaborato finale redatto dai professionisti cui ha dato incarico vuole conoscere, quali, ad esempio:

• Le condizioni di fatto dell’immobili.
• Le condizioni complessive dello stato dell’edificio condominiale.
• Lo stato della documentazione depositata presso i pubblici uffici.
• L’esistenza e il merito di tutta la documentazione che riguarda la casa di interesse.
• La conformità degli impianti.
• L’assenza di pregiudizievoli (esempio pignoramenti e ipoteche).

CONCLUSIONI

Pertanto, se siete coinvolti in una operazione immobiliare il miglior investimento che possiate fare è investire su voi stessi regalandovi un elaborato, per l’appunto, quello di due diligence, che vi metta nero su bianco gli aspetti positivi e negativi dell’immobile in modo tale da potervi permettere di fare una scelta consapevole.